新浪乐居讯 3月以来已有25城启动或升级限购:

  北京限制商住,杭州认房认贷认离还认县市,厦门社保需连缴三年,认房认贷……

  住宅市场门槛抬高,手握重金的购房者投向商业地产。其中作为商务用房中的两大主力,到底是投资公寓,还是投资写字楼办公产品?成为摆在购房者面前的一道选择题。

  事实上南京商业地产种类繁多,虽然确实暗藏商机不断,但对购房者来说,投资错一步就是血本无归!

  那么现在投资公寓是否明智?公寓和写字楼谁更能替你赚钱?如何挑选合适的投资产品?

01 公寓投资回报不如商办 写字楼投资商机更大

  作为投资品,重中之重在于投资回报的高低。

  先举个最简单的例子,以50平米相同面积计算:

  南京一套公寓产品每月租金在2000-2500元左右;而办公写字楼租金在3块钱一个平方,相当于每月租金=3×50×30=4500元。

  也就是说,相同面积段,写字楼办公产品投资回报是公寓产品的1.8-2.25倍!

  细分来看,即使部分公寓楼常打出高投资回报率旗号,但实则公寓业主面对着高昂的契税、维修金、物业费、中介费、取暖费等等“隐性成本”,尤其在南京市场出台严控“商改住”的规定后,未来公寓与住宅的区别会更加明显,宜居性被弱化,租售隐形门槛提高,难免投资回报率会打折扣。所以未来指着买公寓当包租婆的要想想清楚了。

  对比来看,写字楼作为商业地产投资回报率相对较高。一般来说,住宅投资回报率为3%-5%,而通常写字楼回报率为5%-8%,由此可见,投资写字楼较投资住宅收益大。

  此外,写字楼的租约期要比公寓租约期稳定得多。通常住宅租约期限一般为半年至1年,而写字楼通常为3年至5年或者更长。一般住宅所遇到的折旧问题决不会出现在写字楼上。尤其对于优质地段的写字楼产品来说,投资风险小,转手更灵活,赢利能力强,更有无限商机。

02 投资公寓需规避风险 商办产品全面反击

  事实上,在限购政策出台之前,公寓与住宅一直都是冰火两重天,常年不温不火,实为“捧不红的配角”。甚至去年曾有某公寓盘一年仅成交三套,与如今的火爆局面恰恰是截然相反。

  此外,根据乐居初步统计,目前南京在售公寓库存在3万套左右。精品公寓少之又少,甚至垃圾产品泛滥,部分公寓楼盘常年大小问题不断:例如某公寓盘品质差、物业服务堪忧;某盘销售状况常年“冰山”;某盘不断被卷入官司纠纷、宣传描述与实际情况不符……

  其次,看看大北京最近出的限购政策——北京商住限购,在建在售“商办”不得作居住使用,不得卖个人!也就是你买了公寓,想要再转手更困难了。即使是新政之前已被个人购买的公寓,再上市时虽允许转手给个人,但对买家的限制极高,光是“在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税”这一项,就砍掉了一大波购房者。

  虽然目前南京并没有此类政策,但帝都的例子摆在眼前,你买住宅性质公寓的时候就不害怕砸手里?

  而相反,如今商办产品已全面反击,高端写字楼受到广泛追捧。

  ▲纽约帝国大厦

  事实上,从国际最高端写字楼产品来,看有一个有趣的现象,广泛流行“只租不售”,例如纽约帝国大厦、吉隆坡双子塔、台北101大厦、北京中国国际贸易中心、上海环球金融中心、深圳地王大厦、广州西塔等国内外著名写字楼均是如此。以小见大,越是高端写字楼,未来的升值空间就越被看好,开发商甚至都舍不得出售,直接自己当起“大房东”收租金。

▲顶级写字楼云集的上海陆家嘴

  伴随中国经济崛起,南京城市化进程加快,更多实力企业雨后春笋般涌现,而优质地段早已被最具实力的房企巨鳄“瓜分”,优质写字楼更是供应量有限,市场的长期走势被看好,适合做中长期投资,投资客能从中赚取稳定长期高收益,成为楼市投资的最优选择。近年来,在各大城市尤其是一线城市,例如写字楼SOHO,LOFT等商办产品受到越来越多有识之士的青睐。

  尤其在住宅市场政策从紧的当下,对比看,写字楼办公产品购买局限性小,经营模式更灵活,最主要的是收益更高:

  1.写字楼投资者购买了写字楼之后,不仅可以自己亲自经营使用,也可以出租给别人去经营使用,坐收租金;

  2.投资者也可以委托商管公司代为经营,坐收利润分成,还可以待价而沽,等写字楼增值时,转手获利;

  3.在当投资者需要资金时还可以用它作为抵押品,获取信贷资金;

  4.在它被抵押时,你仍可用各种灵活形式加以经营。

  总之一句话,投资写字楼,你可以在“老板”和“房东”两个身份之间自由切换,坐等收钱就行。

那么优质的办公产品如何选择?

Tip1.瞄准好地段 一屋旺三代

  写字楼投资的位置因素非常重要,一旦市场成为旺市,那它就越老越值钱,有人说,买对写字楼,能达成“一屋旺三代”的理想境界。

  因此,选择写字楼前,要重点观察项目周围交通优势,是否有覆盖全市的快速路网,是否有便捷地铁经过,尤其在快速化运转的商业时代,能快速抵达高铁站、飞机场,以利于抵达世界各地的区位,更能满足吸引全国及全球化大型企业的需求。

Tip2.商业氛围足 投资价更高

  丰富的商业配套造就人气中心,而往来如梭的人气,更能为写字楼日后的转租或转售奠定基础,从而获得高昂的投资回报。

  因此在城市重点交通枢纽、大型城市综合体、高端商业中心、密集产业基地、以及政府政策大力发展的核心区域等,均是人气实力和区域潜力的保障,可以优先考虑。

Tip3.面积需定位 防止压力大

  在投资之前,要求投资者对项目周边及目标人群进行深入考察,充分了解目标客户群对于区位、面积以及配套设施等方面的各种需求。

Tip4.代表企业形象 必须高大上

  企业要选择写字楼办公的目的,也是为了提升企业形象,若是面向大企业,则需求面积更大,大平层写字楼是首选;对于规模较小的成长型企业而言,更看重的是面积和总价,在商办产品投资商面积可更灵活,诸如LOFT、SOHO等商办产品是首选。

  那眼下最热门的商务办公区域在哪?

  南部新城!


▲南部新城核心区规划

  地处南京主城腹地的南京南站,作为华东地区最大的铁路枢纽之一,南京南站日均客流达40万人次!尤其在南部新城规划的出炉、“净空令”解除、大校场机场搬迁后,为新城发展提供近10平方公里巨大建设空间,规划起点高于河西,成为真正的“城中之城”,高铁枢纽经济迎来重大发展机遇,南部新城建设也正式启动。

▲南部新城核心区规划

  去年年初,秦淮区曾表示将在包括核心区和核心区外围的整个南部新城近20平方公里范围内投入1500亿元,10年后将其打造成南京“第二个河西”。未来这里将集中布置文化娱乐、体育、行政管理、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施。

  如此良机四起,面对全面崛起且价格尚处于洼地水平的南部新城,你还不快来分一杯羹?

▲南部新城南站核心板块效果图

  其中作为南部新城商办“拓荒者”,也是如今最热门的商办产品,当属绿地之窗!绿地之窗由世界五百强、资深商办及住宅产品专家绿地集团倾力打造,由紫峰大厦原班人马设计,打造南京南站旁巨无霸商办综合体项目。据了解,绿地之窗分南北广场,其中北广场约30万方,打造的是低密度围合式办公,南广场重点打造企业总部的集聚区,无缝开展企业跨界资源共享、整合合作。

▲绿地之窗区位图

  据了解,绿地之窗扼守南京南站商务核心,多条高铁汇聚,快速抵达全国经济圈;3条地铁,1条机场S1线无缝对接T2航站楼;20条主力公交线路,城市快速路,便捷路网无缝换乘。产品打造方面,世界之窗与世界第七高楼、江苏第一高楼——南京紫峰大厦同一级别的国际级5A甲级写字楼,花园式办公,稀缺舒适层高,80米核心筒设计,奢配双梯双卫……营造出色工作氛围;四面采光全玻璃幕墙,智能化楼宇管理,超高停车配比……构筑国际化商务平台;VRV中央空调,除尘科技系统,专属研制“LAKE”空气检测仪……引领健康办公新风。

▲绿地之窗效果图

  就目前在售产品来看,主要位于南广场。绿地之窗南广场约50万方左右,分布12栋写字楼、3栋独栋商业、4栋地上停车楼。

  项目目前在售办公soho,50平米起,均价18000元/平米,低于区域其他公寓均价水平;此外在售6.6米挑高loft创意办公,面积55-130平米,均价28500元/平米;在售层高4米的甲级写字楼,有中央空调和新风系统,均价22000元/平米;在售6.8米挑高街铺,主力面积段30-80㎡,均价80000元/平米。大面积分割式商铺主力面积100、200、300、400㎡均在热销,一房一价。预计交付时间在2018年-2019年。

  目前,北广场企业已经陆续入住,餐饮,健身房,休息室,超市都已经陆续入驻,已经逐渐形成规模。此外,南广场3栋独栋商业规模类似于新街口德基广场,支撑起南站办公档次。

  以国际商务典范,承接城市蓬勃商办需求,制胜财富先机,其间必有你一席!

绿地之窗


▲绿地之窗项目沙盘


  咨询电话:400-606-6969转44128