一文看完最一线开发商大佬对于楼市、房价、拿地等核心问题的观点!

  随着各城市调控政策纷纷升级,楼市旧火 爆,土地市场持续白热化,市场将走向何方?

  本文囊括了万科地产郁亮、恒大地产许家印、碧桂园杨国强、融创中国孙宏斌、旭辉控股林中等地产一线的大佬最核心观点,听听他们对于2017楼市、热点核心城市走势,城市分化以及土地市场等最新展望。

  观点速看

  【楼市篇】2017“稳”与“分化”成关键词。大部分开发商们认为宏观趋稳,市场分化,整体向好,行业集中度将提高,二三线城市迎机遇。

  【招商蛇口】认为部分市场的高速上行引发政府不断出台调控措施,并明确了因城施策的方针、强化了房地产市场稳健发展的基调。

  【万科】认为大型开发商市场份额将进一步提升,调控是让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业是一个利好。

  【首创置业】认为政策以稳为主,集中度进一步增加,一线棚改为重大机遇;

  【时代地产】认为土地市场走向冷却,未来将迎更多调控政策;

  【越秀地产】认为调控步调从容,市场分化加剧,行业加速整合,土地市场不会大幅降温。

  【旭辉控股】认为平稳为主,量缩价稳,城市分化,土地降温。平常二线和强三线城市将迎来土地市场升温契机。

  【富力地产】认为房价最多小幅度波动,趋势向上。

  【当代置业】认为宏观趋稳,因城施政严控市场风险,量价增速回调。三四线去库存基调未变,二线持续聚焦。一二线及三四线分化较为显著。

  【禹洲地产】认为中国城镇化远未结束,未来新增城镇人口以及全面二孩政策放开,将带来庞大需求。

  【中海地产】认为对目前过热的市场进行调控有利于建立稳定健康的市场秩序,有较强实力的房地产企业通过整合资源是可以期待提升市场占有率的。

  【战略篇】大部分开发商们仍然聚焦一二线城市,重点关注都市圈强三线城市。抓住棚改、旧改机遇补充资源,多元化布局发挥协同效应。

  【万科】认为一二线城市向TOD模式转型发展迫在眉睫,“轨道+物业”发展空间巨大,此外长租、养老、物流等新兴不动产及服务领域需求亟待满足。

  【招商蛇口】提炼出“前港-中区-后城”空间发展模式,社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务板块协同一致、互为促进。

  【首创置业】将聚焦核心城市,土地投 资以五大核心城市为主。

  【新城发展】将瞄准一二线城市,打造城市综合体,加大核心城市投 资力度,持续打造百亿销售规模城市公司。

  【中骏置业】继续贯彻聚焦一线城市,关注核心二线城市的发展策略。

  【旭辉控股】战略是实现持续、稳健、有质量的增长。预计主要布局在一线及二线城市,及一线城市的卫星城市及强三线城市。

  【碧桂园】表示一二线城市提供主流产品,巩固市场,控制成本,三四线城市捕捉一二线城市的外溢需求,打造大型项目持续支持业绩。

  【建业地产】继续推进建业的区域化战略,伴随着郑州上升为国家级中心城市,实现业绩的腾飞。

  【深圳控股】将紧贴政策动向,积极寻找机会,拓展深圳土地项目。重点抓住旧改片区统筹的机遇。

  【佳兆业公司】未来继续生根一线城市及重点二线城市,将满足中高端人群的刚性需求。

  【拿地篇】在拿地方面,大部分开发商坚持审慎、稳健的原则,在保证销售和合理收益率的前提下拿地。重点关注一二线核心城市以及强三线城市,采取多元化拿地方式降低成本。

  【招商蛇口】将聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,为公司未来的发展打下坚实基础。

  【万科】将审慎投 资,合理补充,实现有质量的增长。聚焦城市经济圈,深耕现有城市,持续关注海外市场投 资机会。

  【首创置业】聚焦核心城市,聚焦奥特莱斯战略不变。拿地以建立区域优势为核心,围绕土地一级开发把周边做强做大。

  【越秀地产】认为国企改革是中国经济改革中的重头戏,公司会借助此动力进行发展。

  【旭辉控股】将有效控制土地成本,同时采取更加多元的土地收购渠道,除了公开市场拍卖,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。

  【富力地产】表示土地收购是一种立体行为,布局北京广州的旧城改造并从中获益。

  【花样年控股】将不仅依靠公开招拍挂,也通过自身在运营开发、资源整合、品牌溢价上的优势,采用并购、一二级联动开发、旧城改造等多种拿地方式,提前锁定利润率。

  【当代置业】改变了在一级市场去竞争拍地的拿地方式,不再在高点拿地,而是由兼并收购拿地。

  【禹洲地产】根据销售决定拿地节奏,继续秉承收购并购,审慎拿地。积极和别人合作。确保盈利为目标,进行项目选择。

  【中海地产】今年土地计划希望投 资1000亿,新增1600万平米,实现有回报的增长。

  【龙湖地产】进一步增加土地储备,认为厦门会是一个重点,第二个是济南,未来成都和重庆依然会是传统的区域。抓住热点城市,关注超大城市外溢的机会。

  【中国金茂】主要在一线和发达经济活跃的二线拿地,2017年还会深耕已经进入的城市,对于一些经济活跃的城市会关注。佳兆业集团将坚持收并购和城市更新为主,招拍挂为辅的拿地方式,寻求机遇,通过多元化的渠道和方式,实现低成本获取优质土地资源。

  【融创中国】加速周转、谨慎拿地、把握行业整合机遇。

  【绿城中国】认为17年预备了大量低成本现金流,会实施反周期策略,坚持核心城市核心地段理念,战略性拓展一二线周边小镇项目,进一步增仓北上广杭州南京成都项目规模和数量。

  市场判断篇

  【万科】从行业形势看,城市分化较为明显,大型房地产开发企业的市场份额进一步提升。各地调控政策密集出台,是让过热的市场适度降温,对稳健经营、有志于长期发展的企业是一个利好。在人口流入地,住房短缺的现象短期内并不会消失。

  【招商蛇口】部分市场的高速上行引发政府不断出台调控措施,并明确了因城施策的方针、强化了房地产市场稳健发展的基调。

  【首创置业】房地产政策以稳为主,集中度进一步增加,一线城市棚改是重大机遇。

  【越秀地产】政府调控保持从容,市场继续分化,销售量会有所下降,价格会趋于稳定。三四线城市去库存,土地市场预计不会大幅降温,竞争程度有所缓和,行业加速整合,集中度上升,并购重组推动行业增长,行业创新转型速度加快。虽然国家要调控,不过前景仍然光明。

  【时代地产】预计今年国家会出台相关政策调控市场,政府肯定希望整个市场更为稳定,我们看到整个土地市场是在走下坡路。

  【旭辉控股】平稳为主,量缩价稳,城市分化,土地降温。2017年预计成交量会有轻微下跌,而成交均价小幅上升。投 资开发增速小幅下降,城市表现分化明显,其中一线城市量缩价稳,热二线城市,量缩价跌,其他二线与强三线城市,量价齐升。未来一年的土地市场,一线和热点二线将遭遇逐步降温,平常二线与强三线城市将迎来土地市场升温的契机。

  【富力地产】由于过去土地成交单价高,有资金支撑的话,房价几乎没有大跌的可能,最多就是小小的波动,还是合理的往上。个别地方突然有一块地卖得很贵,发展商会受到伤害也有可能,但是整体还是可以协调的。

  【绿景中国】今年还是非常平稳。政策调控力度很大,它的宗旨是不让房地产价格快速上涨,但是也绝对不希望快速下降。这对公司2017年的毛利率几乎没有影响,甚至比2016年会好一点,因为它建立在2016快速上涨的基础之上。我们对中国房地产市场充满信心,从人口总量、经济结构、供需关系上看,未来房地产市场的发展是向好的。

  【当代置业】宏观趋稳,因城施政严控市场风险,量价增速回调。一线步入存量房时代,三四线城市去库存的基调依然未改,二线城市持续聚焦,部分中心城市受益于城市群发展,城市潜力凸显,量价进入平稳增长期。百亿房企市场份额升至五成,强者恒强,央企国企重组带动行业整合,房企资本融合趋势不断加快。行业进入竞争白热化,房企不再是城市间的竞争,而是进行全国性的竞争。房企价值城市标尺重塑,掘金存量、抢占洼地抢滩升级“拿地术”。开发商向运营商转变,房地产进入内容时代。热点城市各层次成交结构上升显著,一二线城市与三四线城市分化较为显著。

  【禹洲地产】一二线城市预期一直保持全国经济增长速度,基本面活跃。中国城镇化远未结束,未来新增城镇人口以及全面二孩政策放开,带来庞大需求。

  【中海地产】2017年全球经济政治不确定因素仍然很高,各种突发事件也会对经济融资环境造成影响,对此集团密切关注。对中国经济我们保持中度信心,随着中央收紧流动性的政策安排,融资成本和债券利率上行的压力只在国内的市场,对目前过热的市场进行调控有利于建立稳定健康的市场秩序。分城施政的特点更加明显,对土地使用权自动续期的政策敏感化,我们对未来政策稳定和持续性充满期待。住宅方面,随着新城镇化不断推进,住宅需求还会增加,我们预计未来住宅市场会保持在一个10亿平方米的规模。经过十多年的发展,房地产销售增速开始放缓,二线城市将是住宅市场重要的方面,改善型需求将逐步放大。资本化运作经验丰富,技术化管理程度高、有较强实力的房地产企业通过整合资源是可以期待提升市场占有率的。

  【瑞安房地产】现在国内的一线城市如上海,限购政策是十分严厉的。前景审慎乐观,今年并不会轻易放松政策。因为中央的口号是稳中求进。长期来看,用行政手段干预楼市是不会有好结果的,但是短期因为土地供应不足,楼市价格一定会升高。

  【佳兆业】从整体市场来看,房地产调控进一步释放,一二线城市将进入调整期,三四线库存压力随着城市化得到缓解。

  【北辰实业】短期一二线热点城市将继续受到调控政策影响,量价面临调整压力;三四线等城市仍将以去库存为基调,市场有望延续平稳走势。中长期中央持续深化供给侧改革,加强分类调控,加快建立和完善房地产市场平稳发展的长效机制,将为行业的长远发展构建良好环境。

  【中国金茂】“930新政”出台对过快增长调控是很及时的,业内也是欢迎的。目前为止政府调控对销售量没有影响。政府调控核心是销售价格和土地价格,不允许在原来基础上再出现更快增长。“预售证”不允许在原来基础上有很高的报价,当前情况下如果正常销售,只要不暴涨价。所以目前为止对销售的影响没体现出来。价格收到有效抑制和我们的可持续增长的追求是匹配的。应会严格按照政府调控,落实我们的销售调控。

  战略布局篇

  【万科】以“房地产+服务”代替“房地产+钢筋水泥”,一二线城市向TOD模式转型发展迫在眉睫,“轨道+物业”发展空间巨大。此外还将布局长租公寓、一二线商业地产以及养老、物流等新兴不动产及服务领域。

  【招商蛇口】以“中国领先的城市及园区综合开发和运营服务商”为战略定位,开展社区运营、园区运营、邮轮运营三大业务,提炼出“前港-中区-后城”的空间发展模式:港口先行,产业园区跟进,配套城市新区开发,从而实现成片区域整体联动发展。

  【首创置业】聚焦核心城市,土地投 资以五大核心城市为主。提升产品研发体系,提升物业服务水平。做大做强奥特莱斯业务,以股权为纽带,整合全球商业资源。继续推进A股IPO,债务融资以控制负债率为核心,寻求新的利润增长点。

  【新城发展】“地域聚焦、合纵连横、运营优先、产品升级”的发展战略;落实“共创、共担、共享”的激励计划;加大业务多元化程度,拓展海外布局,瞄准一二线城市,打造城市综合体;加大核心城市投 资力度,持续打造百亿销售规模城市公司;打造“新城吾悦广场”特色标签;树立公司产品文化;完善项目信息战略采集,缩短项目周期。

  【中骏置业】集团继续贯彻聚焦一线城市,关注核心二线城市的发展策略。

  【旭辉控股】长远战略是实现持续、稳健、有质量的增长。专注主营业务,做强做大主业。预计主要布局在一线及二线城市,及一线城市的卫星城市及强三线城市。走高周转和高利润率均衡策略,一线城市未来走高利润、高溢价、放慢周期路线。从投 资角度,我们看中一线和热的二线。今年投 资总比重比去年多。但凡有看好的城市,合理的土地,我们就会出手。我们还采用多元的土地收购策略,除了一手的拍地,同时增加二手收并购,实现一二级联动。

  【雅居乐】多元化发展以扩充收入来源,主要从事物业发展业务,同时涉足物业管理、环保集团、酒店管理及投 资物业的发展。进一步优化财务结构,偿还部分境外美元、港元债务,进行外汇对冲降低汇兑风险。善用国内及境外的各种融资渠道以控制风险及降低财务费用。控制负债比率于合理水平。持续优化土地储备,加强多融资渠道,加强收并购,积极审慎购地。在销售强势地区加大土地储备,优先考虑广州、中山、南京、佛山及海南等。

  【花样年控股】从原来只谈房地产的地产开发商转型为社区服务商。今年的二次转型,是要在现有社区综合服务运营商的基础上,轻重并举、产融结合,变成基于社区服务行业的产业金融集团。通过并购,打造上、下游的产业资本平台,并形成在商务社区领域的影响力。在地产开发上探索多重业务增长点,以达到拓规模、增利润的要求。

  【当代置业】实现三类标准化产品线在不同城市的合理布局。整体上2017年投 资目标一类产品线不低于40%,三类产品线不低于30%,二类产品线不高于30%。国际上有限选择产业布局合理、房地产处于上升阶段的城市做为亚裔人群特别是华人投 资首选。预计2017年上半年完成33批次的集中开盘。

  【红星美凯龙】双轮驱动、侧重轻资产模式发展。布局家居产业链,冲刺A股上市。

  【碧桂园】一二线城市提供主流产品,巩固市场,控制成本;三四线城市捕捉一二线城市的外溢需求,打造大型项目持续支持业绩;持续深耕优质地段;深化合伙人机制,继续打造科技小镇;关联业务(社区服务及物业运营业务)潜力可期;战略投 资方面入股天图资本、陆金所、易盟集团,完善社区生态链;国内力求扩大规模,高周转实现现金快速回笼,海外持续推进海外业务;

  【中海地产】公司将继续实施积极稳健的发展策略,在整体风险可控的前提下,适度扩张规模,追求业绩总量和股东回报的持续增长。我们希望在2020年,公司的综合实力,包含软实力和硬实力能保持行业前列,实现合约销售额4000亿港元,租金收入50亿港元,毛利率保持30%,股东权益回报率15%,派息比例接近30%。

  【中国恒大】产业架构:地产+金融+旅游+健康,公司拟分拆地产业务到A股上市,夯实房地产基础作为其他三大产业发展根基。

  【建业地产】继续推进区域化战略,伴随着郑州上升为国家级中心城市和中国唯 一的米字型高铁枢纽(2小时高铁圈内4亿人口、3小时高铁圈内7亿人口),希望在中国城市战略和自贸区等历史机遇的拉动下,用数据来证明过去的坚守是有意义的。从一个单一的开发商向一个新型生活方式综合服务商转型。

  【深圳控股】本集团将紧贴政策动向,适时调整销售策略,优化可售产品结构,减少调控带来的风险。本集团将积极寻找机会,拓展深圳土地项目。一方面,将深化与母公司的深度合作;另一方面,继续落实与深圳广电集团、深圳地铁、深圳巴士集团、深圳报业集团等国企的合作,努力增加新的深圳项目资源。本集团将重点抓住旧改片区统筹的机遇,把握住作为若干城市更新片区统筹主体的优势,加大与各区政府的沟通协调,在对片区城市更新的组织推进中,发挥本集团在产业导入、综合运营及公共空间配套等方面的专业能力,全力争取更多的优质片区的开发资源。

  【佳兆业】公司未来继续生根一线城市及重点二线城市,将满足中高端人群的刚性需求,2017年集团整体可售面积为450万平方米,预计销售均价为16400元每平方米,90%的销售资源来自一二线城市,保守估计今年销售目标较去年增长30%。

  【融创中国】继续坚持以房地产开发为绝对核心主业,将致力于更加全面均衡的发展,尤其在规模快速增长的同时,不断提升盈利能力。

  土地收购篇

  【万科】审慎投 资,合理补充,实现有质量的增长。住宅产品以中小型普通商品住房为主,聚焦城市经济圈,深耕现有城市,持续关注海外市场投 资机会。

  【招商蛇口】聚焦一二线核心城市,重点拓展战略重镇的土地储备,为公司未来的发展打下坚实基础。

  【首创置业】聚焦核心城市,聚焦奥特莱斯战略不变。我们战略重心在公开市场上,拿地以建立区域优势为核心,现在会围绕土地一级开发把周边做强做大。

  【越秀地产】去年增储的土地,时机把握准确,量足,行业土地溢价率是120%,越秀地产是60%,总体看比较理性。国企改革是中国经济改革中的重头戏,公司会借助此动力进行发展。土地稀缺,人口增长,经济增长,所以发展空间巨大,行业的整合(并购)增加,集中度提高,产业模式也会有改善。

  【旭辉控股】有效控制土地成本,既满足规模需要,又控制土地成本,不买贵,不买错。同时,旭辉采取更加多元的土地收购渠道,除了公开市场拍卖,更多运用并收购、旧城旧村改造渠道收购二手土地。

  【富力地产】土地收购是一种立体行为,我们深耕的地方有北京广州的旧城改造。如果中国城市政策有所改变,我们会是最大的得益者之一。我们土地储备的量,让我们有足够的时间做土地收购计划上的一些更改,例如更加激进地买地。在一些三四线城市、华东区域,我们得到了地方政府的支持,也拿到了土地成本不错的土地。

  【花样年控股】公司会从开发上游、开发中的拿地、运营阶段及开发的下游四个维度去探索地产业务的增长点,用住宅产业化的思维去运营项目。在拿地阶段,公司不仅依靠公开招拍挂,也通过自身在运营开发、资源整合、品牌溢价上的优势,采用并购、一二级联动开发、旧城改造等多种拿地方式,提前锁定利润率。

  【当代置业】土地储备上市以来不断提升,现在已经到了646万方,今年还会有快速的提升。公司改变了在一级市场去竞争拍地的拿地方式,在去年上升势头将尽的时候,我们不再在高点拿地,而是由兼并收购拿地。

  【禹洲地产】根据销售决定拿地节奏。继续秉承收购并购,审慎拿地。积极和别人合作。禹洲从来没有片面高地价拿地,盈利空间连续9年10年维持在30%以上,知道在合适的机会拿地,确保盈利为目标,进行项目选择。

  【中海地产】今年土地计划希望投 资1000亿,新增1600万平米,归结一句话,就是有回报的增长,同时为了达到这个目的,一定要有规模支撑。我们的规模在这两年会有一个增长,这是我们的目标。

  【龙湖地产】总的策略聚焦在传统主营业务上,进一步增加土地储备。面向未来的话,厦门会是一个重点,第二个是济南,热点城市我们看到过去的土地供应是不够的。未来成都和重庆依然会是我们传统的区域,我们也会抓住热点城市,关注超大城市外溢的机会,比如大北京。关于土地,我们一直会滚动地三年看土地市场,市场越好越要警觉。

  【中国金茂】我们主要在一线和经济发达活跃的二线拿地,2017年还会深耕已经进入的城市,对于一些经济活跃的城市我们会关注。第二是我们会关注小资本投入的机会。

  【佳兆业】集团将坚持收并购和城市更新为主,招拍挂为辅的拿地方式,寻求机遇,通过多元化的渠道和方式,实现低成本获取优质土地资源。重点关注深圳、上海、北京及周边城市构成的核心都市圈。核心城市及周边热点地区,如广州、武汉、南京、苏州、重庆、长沙也将是重点投 资区。

  【融创中国】加速周转、谨慎拿地、把握行业整合机遇。流动性将持续收紧,房地产行业调控不断升级,预计房地产销售将保持平稳,目前大部分热点城市土地价格过高,尤其公开市场,获得价格合理的土地机会很少,但随着调控的持续和流动性的收紧,预计2017年下半年土地市场有可能将逐步回归理性。在保持和提升公司在房地产行业内的竞争优势的同时,公司将用少量资源战略投 资于在其他有增长潜力的行业中具备竞争优势的公司,为公司长期持续健康发展和盈利的持续提升进行提前布局和准备。

  【绿城中国】组建绿城生活服务集团,打造理想生活综合服务商。17年坚持快销+去库存+精准营销。投 资拓展方面,16年首次突破千亿,没有激进拿地王,为17年预备了大量低成本现金流,会实施反周期策略,坚持核心城市核心地段理念,一二线重点城市,适度加大优质三线城市短平快项目力度,战略性拓展一二线周边小镇项目,通过一二线投 资策略实施,进一步增仓北上广杭州南京成都项目规模和数量,同时加持郑州济南宁波优质项目,计划进入深圳重庆,基本实现土地储备结构进一步优化。

  对房企国内融资渠道收紧怎么看?

  【首创置业】主要将通过现金流覆盖公司土地投 资。整体来讲,2017年负债率控制到77%,逐步减少永续债,会长期控制在合理水平,在经营角度看,销售越来越好,净负债率一定会降低。

  【旭辉控股】2016年净负债率从59.2%降至50.4%,加权平均利息成本从7.2%降至5.5%。从行业趋势来看,大型开发商区域布局广,受调控影响小。而资金方面收紧对小型开发商影响较大,大型开发商融资渠道通畅影响小、中小开发商加速退出行业,有更多收并购机会,行业集中度进一步提高。大开发商大多可以保持适度增长,国内银行也纷纷表示会保证总行客户的融资需求,这对大开发商是个很好的机会。

  【首创置业】首创有深厚国企背景,政策对房地产有影响,但对首创影响小。首创的600亿银行授信是基石,融资成本低。去年申报了公司债的计划,交易所对公司没有审批,只是控制节奏。保障房项目向发改委申报了企业债。融资成本从去年同期的6.7%下降为5.25%,未来将继续保持合理的融资渠道。

  【新城发展】公司的融资部分有一定影响,但公司融资多元化,例如股权、债券融资等,目前在尝试各种融资办法,规模大了以后,银行及金融机构对本公司比较看重,所以影响不大。综合体的融资通道不只是盖购物中心,周边还有很多住宅,所以可以通过销售住宅来支持购物中心的开发。

  【时代地产】我们是一个多元化的公司,境内外渠道保持畅通。我们融资的计划,除了公司自己的发展以外,还要看整个市场的情况。当然我们也有较好的计划,包括刚刚一月份我们部署了一个境外窗口并发债,平常也有贷款。我们一直保持着多元化的畅通的融资渠道。

  【旭辉控股】人民币对冲成本大概占总负债成本20%,如果未来成本合适,可能加大对冲力度。负债/EBITDA比率和EBITDA/利息比率都有所降低,而且预计今年也不会增高。旭辉融资平台的信誉非常好,加之我们融资非常节制,“存现金,降负债”政策让我们维持了很多现金,不用借贷,需要融资时可以从自己账户上调出,融资成本比较低;在境外融资方面,我们与境外商业银行有较好的合作,境外评级不断上升;旭辉今年销售额比去年还有20%-30%增长,现金销售额回笼比较高,今年的回笼率也很高,今年现金流状况稳定健康。总体说来今年的旭辉的融资表现稳定健康,财务表现稳健。

  【中海地产】过去我们发了基本公司债,利率都比较低,而且是固定的,考量收购中信等因素,我们考量2017年中海的借贷成本不会有太大波动,大体会和2016年持平。

  【北辰实业】今年来看,我们可能会受到比较大的影响,一方面是现金回笼,一方面是价格上不能按照市场体现。国家宏观政策陆续出台,可以明显感受到融资难,融资成本在提高。至于如何应对,公司会在融资上采取创新性融资,在各个可能的融资渠道中创新来满足需求,此外在项目销售节奏上根据城市采取适当的控制,部分城市会稍微放慢节奏,部分城市还会保持推售节奏。在完成全国化布局不变的策略下,有针对性的做调整。

  【深圳控股】利率有所上升,主要由于美元加息的影响。我们的基础利率其实趋于平稳。由于美元加息和收紧杠杆,国内和香港利率都有上升趋势。

  对开发商2017年的净利润情况怎么看?

  【首创置业】17年已签约未结账203亿。过往几年保持稳定分红节奏,京津沪纯利润小,在5%左右,三四线城市毛利率大,所以在退出三四线城市的背景下利润被牺牲了。聚焦在核心城市,土地开发会提升公司收益,没有战略聚焦,就没有良好发展。相信未来表现会更好。

  【越秀地产】母公司孵化,地产购买常态化;寻求国企的战略支持;寻求二级市场并购机会;深度参与三旧改造项目;把握市场周期,从公开市场合理价格获得土地;精细化管理,服务客户,加强项目周转,提高效率、项目运营能力。

  【新城发展】净利润会继续改善,公司上市以来土地储备在改善;现在公司多做综合体,这些综合体需要培养团队,过去投入股本的收入还没有体现出来,所以对毛利率有一定压力,管理层认为2017年净利润还有改善空间。租金毛利率非常高,达到80%,因为今年营业的购物中心将超过20个,将会改善整个大集团的毛利率。

  【中骏置业】按照预收情况和单价,假设单价持平,未来两三年的毛利率可以回升到30%上下,意味着比今年会有一个很大的提升。去年房地产特别是一二线城市单价也上来了,基本上未来两三年毛利率的能见度也会是比较高的。

  【旭辉控股】盈利能力提升,毛利率净利率指标比去年有改善。毛利率从2015年的24.1%升至2016年的25.4%;EBITDA利润率从28.7%升至31.4%;核心净利润率至12.7%较2015年提高0.6%。2016年结转收入达人民币222亿元,按年增长22%;核心净利润达人民币28.2%,按年增长28%。预计2017、2018年毛利率稳中有升。

  【富力地产】我们毛利保持在行业偏高的水平,还是比较有竞争力的。我们预计2017、2018的毛利率会比较乐观。一些经济限价房交出去会拉低毛利率。大家都在协调这件事情,确保会计上面的乐观。我们希望增长能达到市场平均水平以上,像净利润的增长与稳定的派息。如果我们上了A股净负债率会下降。

  【当代置业】在上市前后高毛利的项目都已经在16年15年结转完毕。我们上市也是为了快速回笼现金流,扩大规模,获取了一些中毛利、甚至低毛利的项目。到了16年,我们的产品结构发生了一些变化,既获得利润又创造企业规模的项目将会在17、18年结转。16年的毛利率不高,但是我们预判在17、18将会稳定提高。

  【红星美凯龙】2016毛利率下降主要源于我们的自营门店增加了11个,新店开多会对毛利率有较大影响,第一年有很多招商、企划、营销、人员入驻,加之第一年我们会给相对比较多的优惠,所以对毛利率会有一定的稀释。所以随着老店逐步进入成熟期,毛利会持续增高。随着开店的减少,我们的毛利率还会继续提升。另外我们注重轻资产委管业务,在自营店分布方面不会像委管那么多,所以毛利率不会有大幅波动。

  【中海地产】我们的目标是力求30%毛利率。过去利润总额一直接近20%上下,今年单位数增长,有中信资产收购的因素,撇除这部分因素,我们实现了14.1%的增长。在接近400亿利润的情况下,永远要求20%的增长不大现实。我们的基本要求一是维持利润继续增长,二是增长是全方位的、有规律可循的,比如规模4000亿、毛利率维持30%等等。

  【中国金茂】毛利率在同行业中较高,我们会基本保持毛利率的稳定;同业很多降得很快,但我们在去年承诺基本不变,也做到了基本不变。今年数据也将基本会保持稳定,可能有一点点下降,要看坐收的土地。我们土地销售的毛利率很高有60%了,二级开发的会在20%多到30%,最后坐收下来也基本会维持稳定。

  【中国恒大】去年公司实现股东权益利润少是因为规模的扩张,未来多元化战略如金融等也将提高利润。

  【深圳控股】利润率目前在行业里比较高,未来保持这样的毛利率是做得到的,但要保持大幅增长是有难度的。土地增值税增长很大,毛利率与此有很大关系。除非土地成本非常低才能保障大的毛利率,但这样的机会是很难有的了。维持这样的毛利率水平近两年可以做到的,未来走下坡路是随着土地成本提升的一个必然趋势。

  【佳兆业】上百亿未入账的毛利,未结转都是在一二线的,明年的毛利率一定比今年好。

  2017将如何平衡发展与利润分配?

  【旭辉控股】我们预期30%的年派息增长率,但是增长不来源于提高派息率,来源于旭辉核心竞争力的提高,来自旭辉净利润的增长,派太多了影响我们的增长空间。我认为未来应维持稳定的派息政策。未来三年我们预测大概维持30%的净利润增长。

  【雅居乐】之前保持25%-40%的派息比率,利润有明显上升和下滑,保持稳定的派息比率,故而建议管理层特别股息。今年利润水平有明显改善,2017年预测不用太大安排派息政策,股东也会满意。

  【禹洲地产】核心利润不低30%进行派息。我们的派息维持在同行业较高,这个派息高不改变,改成分成两次派息,更灵活。

  【瑞安房地产】我们在尽力平衡债券持有者和股东之间的利润分配问题,希望到2018年可以偿还政府债券,减少一些资金上的限制。我们为此做出了很多努力,出售了更多资产,希望可以进一步降低资产负债比。

  【SOHO中国】假如市场好,我们愿意分派我们的非核心资产,如果我们看不到好的机会去再投 资,我们就付特别派息。

  【中国金茂】分红从30-40%,公司分红政策还是十分稳定的,17年也会保持这个台阶,40%是目前能确定的比例。

  【中国恒大】重组完之后就会把恒大地产收益拿回来,再分配给股东。重组完成,将今年年底和明年上半年的50%进行派息,做一个特别股息派发。

  【建业地产】今年是自2008年IPO之后第一次不派息。17、18年还是会全力争取更好的业绩。派息是必须的,希望18、19年业绩改善之后能增加派息的比例。但是现在不能承诺太多,因为17、18的业绩只是目前的展望,还不是一个结果。

  【深圳控股】分红未来会维持在净利润30%-40%的水平,过去几年都是这样,以后也会这样做,问题也不是很大。

  【绿城中国】我们这次派息扣除了一些一次性的收益,是核心净利润的25%,比例算中等水平,随着核心利润稳定增长,未来也有可能增加,同时我们会考虑负债率影响。早期绿城派息率在50%以上,但减少了现金,导致负债率高。