乐居讯(编辑 章欣)政策不断加持下,商业地产迎来逆袭,尤其近期公寓市场一度迎来“小阳春”:

  城南雨花客厅推出180套公寓去化9成;江北明发悦庭加推80套公寓当日卖光;城东苏宁紫金嘉悦一天之内售出80套公寓,另有数据显示,在刚刚过去的3月里,城北板块公寓成交量达到了400套,创近6个月的新高……

  限购后,住宅市场购房大坝筑高,不限购,不限贷,低总价,更灵活的公寓市场就率先就成了聚焦目标。但是桥豆麻袋!虽然政策落地后,南京公寓市场潜能巨大,不过精品公寓只占少数!

  事实上,南京公寓市场垃圾产品泛滥,部分楼盘常年大小问题不断,买错一步就是血本无归:例如某公寓盘品质差、物业服务堪忧;某盘销售状况常年“冰山”;某盘不断被卷入官司纠纷、宣传描述与实际情况不符——

  既然有颗做包租婆的心,就别不小心把嫁妆都赔了!!!

  公寓市场鱼龙混杂,风险与机遇并存,你真的知道如何选择优质公寓吗?哪些公寓是投资精品,哪些是公寓是库存?哪些板块的公寓投资潜力更大?

  别急,六大公式带你一网打尽!

01 租客结构简单>租客结构复杂

  租金高低直接关系公寓的投资回报。因此在挑选公寓时,要仔细考察周边租客结构是否简单、办公客户是否较多、交通是否方便,类似于大型交通枢纽周边、成熟企业汇聚的商务核心、大规模人才基地甚至实力雄厚的集团总部附近等,都是保障公寓收益的重要筹码。

  相反,一些偏远的、没有预期的、人气长期缺失的区域,还是要谨慎为妙。

02 价格低>价格高

  价格过高的公寓盘,自然回报周期长,投资效果差。根据业内计算规则,酒店式公寓的单价,通常是同地段住宅单价的6折。若是高出这个比例太多,则风险更甚。例如2016年,河西就曾有公寓均价卖到4-4.5万/平,与该区域住宅水平相当。因此该盘即使占据河西板块的天时地利,但一年竟然仅成交3套房源,令人大跌眼镜。

  对比来看,南部新城几家公寓盘价格要合适的多。如今南部新城住宅均价在3.4-3.5万左右,根据“6折规律”,周边公寓水平在2-2.1万比较合适。而目前复地宴南都公寓均价2.2万/平,证大公寓均价2万/平,整体公寓价格就比较很符合投资逻辑。

03 挑高公寓>普通公寓

  从政策层面来看,首先,南京市场出台严控“商改住”的规定,未来商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计,一般需采取公共走廊、公共卫生间式布局,除食堂外不得设置厨房,开水间或者饮水供应点、卫生间应当集中设置。且不得利用层高进行潜伏设计,加建隔层。

  也就是说,南京仅剩的挑高公寓,将会是最后一波挑高公寓产品,每一套都是珍稀守护对象!物以稀为贵,挑高公寓升值潜力则更甚于普通公寓。

04 地段优>地段差


  公寓产品不像住宅,并非靠短期楼市价格涨幅来盈利,而是一种长期的投资行为,所以地段就是公寓产品的生命,占据了黄金地段,才能收获稳定的租金回报。例如目前投资回报率最高的公寓房项目大多集中在市中心、诸多新城板块核心区域,尽管有时价格相对会较高,但可预期的租金也会很高。

05 物业品牌好>物业品牌差

  由于购买公寓基本上算是一种长线投资,所以开发商的实力和物业服务公司的管理水平,也将是决定租值的关键,包括贴心的物业管理服务、良好的安防环境和先进的配套设备等方面。这也是为何很多有实力的投资客会选择高端酒店式公寓的原因。

06 规划落实近>规划落实远

  要缩短回报周期、降低公寓投资风险,则需要观察公寓所在的区域规划是否完整明确、近期内就可实现。

  伴随南京特大城市定位,各种新区如雨后春笋办崛起,但部分新区规划尚未起步,想要配套“变现”还有很长的路要走。例如号称“黄袍加身”的江北新区就是其一,有一次小编一媒体同行在江北晚上11点多开完盘想要打车回主城,结果走了十几分钟,周边别说一辆车甚至一个人都没有,如花似玉的她只得撒开腿,在空旷的大马路上冲着主干道的方向狂奔。

  所以,那些配套已然成熟、且未来规划更高的板块,才是公寓投资首选,如今大热的南部新城就是其中佼佼者。

  南站商圈发迹于2012年,当时万科勇夺南站G07地块,11月再次拿下南站G43地块;同年6月29日,南站CBD首幅商业地块被海门证大和嘉联国际联合拿下,加上2013年绿地的“三进南站”,再到金轮拿下南站商业地……大牌的相继进驻,南站商圈自2012年底以来便一直吸引着业界、社会的目光。经过5年的酝酿发展,居住氛围已经相当成熟!

▲南部新城效果图

  地处南京主城腹地的南京南站,作为华东地区最大的铁路枢纽之一,南京南站日均客流达40万人次!尤其在南部新城规划的出炉、“净空令”解除、大校场机场搬迁后,为新城发展提供近10平方公里巨大建设空间,规划起点高于河西,成为真正的“城中之城”,高铁枢纽经济迎来重大发展机遇,南部新城建设也正式启动。

▲南部新城核心区规划

▲南部新城核心区规划

  去年年初,秦淮区曾表示将在包括核 心区和核 心区外围的整个南部新城近20平方公里范围内投入1500亿元,10年后将其打造成南京“第二个河西”。未来这里将集中布置文化娱乐、体育、行政管理、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施。

  如此良机四起,面对全面崛起且价格尚处于洼地水平的南部新城,你还不快来分一杯羹?

  目前虽然南站周边公寓产品众多,但要符合以上全部条件的少之又少。但值得期待的是,一个公寓纯新盘项目即将上市,它不仅位于南站CBD核心区域,同时又是4.8米稀缺挑高,内部两层“双钥匙”设计,一套房分两套出租,投资回报更高!最小户型做到50平米做四房,南向开间高达5.8米大面宽,投 资潜力附加值爆表!

  它就是南站全能小公寓——云树公馆!


▲云树公馆区位图

  瀚威云树公馆位于南京南站丁墙路与明城大道交汇处,靠近三号线明发广场站,区域内一号线、三号线机场线三线交汇,扼守南站CBD腹地。云树公馆周围更有大型商业综合体环饲,已营业的包括楚翘城、花漫里、丰盛商汇、明发商业广场等,未来证大、绿地、香港金轮等品牌商业还将陆续交付,再添区域人气!

  此外,云树公馆靠近国家软件谷,千余家IT名企,20万精睿人群在此汇聚,更有华为、中兴、普天三大通讯巨头坐镇城南,未来更多500强企业入驻,高质公寓客源长期稳定,人气鼎盛增添投资潜力!

▲云树公馆规划图

  据规划,云树公馆紧随南部新城发展格局,总建筑面积约17万方,规划在“城市第三极”南部新城地区打造集超5A甲级写字楼、精品酒店式公寓等多种业态为一体的标志性城市综合体,计划总投资15亿元,定位南部新城精粹综合体。项目主推写字楼、公寓、商铺,装修交付,并由知名的沪港两地上市公司宁沪高速拿下,并与江苏最大专业化房地产基金公司合作开发。

▲挑高户型效果图

  在产品上目前主打4.8米灵动挑高小公寓,约30~70平米全能户型,其中50平米更做到四房户型,超大面宽5.8米,厨卫、卧室、书房、玩具房一应俱全。创领下两层双钥匙设计,一层自住一层收租,投资自住两不误!社区内更有景观长廊、多样化水景元素,以及3000平米空中花园等等,高端居住氛围一触即发!

▲50平米四房户型图

  楼盘动态:据了解,瀚威云树公馆目前上市时间待定,首次开盘预计加推50-70平米左右挑高公寓,其中50平米为四房户型,70平米为三房户型,精装修交付,40年产权,具体价格待定。目前周边公寓产品均价2.1-2.2万/平米。

 咨询电话:400-606-6969 转 80972

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