今天(8月11日),SOHO中国董事长潘石屹带着他的房地产转型品牌“共享办公空间”SOHO 3Q来到南京,在绿地洲际酒店进行了一场别开生面的发布会。接下来他会在南京会有什么大动作?转型轻资产路线,他是楼市看空派吗?

潘石屹在南京潘石屹在南京

  精彩观点:

  说我不看好中国房地产市场,跟李嘉诚一样要跑了,我往哪里跑?这都是谣言;

  河西和新街口的写字楼相比较,我觉得新街口更成熟,而河西供应量大,空置率太高;

  我们和万达的轻资产不一样,他们的产业太多,游泳跑步3年能做到一千亿的市值?反正我不信,找我投 资我也没投,我们是越简单越好,把规模做大;

  近几年来,南京,杭州的变化特别大,人们的观念、城市面貌越来越接近一线城市,SOHO3Q未来一定会大规模进驻二线城市;

  租售同权是个美好的愿望,怎么才能实现?推行房产税;

  房地产这个传统的行业,像过去一样的好日子已经到头了。

   今天现场的问答,都在下面了:

  问:南京商办类产品库存非常大的,SOHO3Q这个产品来到南京最大优势是什么?    

  潘石屹:我是昨天到的南京,上午看了4个项目,我得到的结论,跟你这个数据是一样的,就是这个城市的办公楼的空置率是非常高的。除了新街口地区之外。

  过去的两个星期我去了纽约、伦敦、北京、上海、杭州、南京,来了六个城市,我看到了越是发达的城市,传统办公的需求量都在大幅下降。分流到什么地方去呢?第一部分是分流在高科技的园区去了,因为要做科研,需要一个独立的地方。第二个分流出去的,大的公司都变成小的部门,小的公司了。需要的不光是一个办公的场所,需要一个社交的场所,学习的场所,这个正好是我们SOHO3Q面对的市场。办公楼的空置率,南京还不是最高的,我们来不是多建一个办公楼,而是把目前建好的办公楼,不能够满足这个市场需要的办公楼做一个转换,转换成一个更灵活的空间。

  700万平方米办公楼的市场,实际上是一个天文数字,不是说过上10年时间能够消化完,我相信有一些地理位置不好的,配套差的永远消化不了,可是并不影响我们到的这个城市,觉得这个城市还是一个很有希望的城市。

  问:如何看待租售并举,和租售同权,以后SOHO3Q会不会大规模开进强二线城市呢?

  潘石屹:中央提出来的这样一些方针,也是一个互联网时代应该发展的一个方向。传统思维是总要持有一个房产证,凯文凯里说过一句话,使用比拥有要重要,分享它比使用它更重要。

  过去十几年的时间,差不多每年都会到这个城市来, 2006年、2007年来到这个城市的时候,就觉得南京整个的观念、想法、服务意识、市场都要跟北京上海差一点。可是最近几年时间,像杭州、南京这些城市每一年的变化是非常大的。不光是建几座高楼,而是全面的,服务意识,人的观念、思考问题的方法,都在变化。我觉得就是今天我看到的南京、杭州这些城市,可能和三、五年前的北京已经差不多了。

  SOHO3Q以后会大规模开进二线城市。我们做生意的想法,不要着急,苹果这个公司是我们学习的榜样,他做任何事情都不着急,做电脑的时候,多少公司都做电脑都快做烂了,苹果公司一做就不一样了,做手机的时候,多少公司在做手机,苹果公司就是看这个市场成熟之后,大规模地去做。我觉得我们SOHO中国发展思路就是这样的,联合办公、共享办公这个市场刚刚才开始,我们用过去的差不多两年半的时间,把我们的管理系统,管理平台,我们产品的设计建立起来了。

  问:潘总是不是对中国的房地产不太看好?

  潘石屹:都这样说,说我不看好中国的房地产市场,说我要跑了,我往哪儿去跑,说我跟李嘉诚一样,这些都是谣言。

  最近我们销售了300多亿,回笼的现金量还是比较大的。为什么要做这些事情?做生意背后有一个不变的规律,价格低的时候开始进货,我们这个公司发展最快的时候是2009年、2010年金融危机之后大量的进货,现在为房子的价格已经非常高了,从衡量的标准来说,看的就是租金回报率。

  现在中国、北京、上海一线城市租金回报率1%、2%,这就证明这个售价已经非常高了,这个时候我们要出货了,等到出完货以后,等到经济下来了,再开始进货。这就是我们做生意永远要遵循的原则。

  问: SOHO3Q预计最快什么时候能在南京落地?

  潘石屹:今天看的几个项目都有意向,最后怎么定,等我们回去要做市场的分析,财务的测算,要方方面面来看一下。可是我们开发建设的周期设计的时间是一个半月,建设周期是两个半月,要开SOHO3Q速度还是非常快的。

  问:在南京意向选址的区域是哪里?

  潘石屹:主要是两个区,一个是新街口,一个是河西。这两个区域比较起来,新街口区域更好一些,更成熟一些。河西也不错,可是供应量特别大,而且这个区好像是一个新区,是吧?房价最高,我对南京这个城市不是特别的了解,所以我们下一步还得要来认真分析一下。

  问:您明天早上会不会去玄武湖跑步?   

  潘石屹:我原来每次来顺着玄武湖跑上一圈,9.2公里,特别漂亮。我下午五点钟就回北京了,去不了。

 问:如何看待恒者越大的格局,轻资产和重资产现阶段哪个更安全?

  潘石屹:我们坚定地走轻资产模式,因为房地产太重。轻资产把你的管理能力、市场的需求都能够很好地结合起来,就我到美国学习了一年时间,再回到中国来的时候发现,我们这一代老的开发商,王石退了,王健林大规模在卖,还有好多开发商不好说了。过去的这一代开发商都变化了,封口的封口,不让说话的不让说话,发展的机会留给年轻人吧。

  问:您怎么判断租售同权这个大势?

  潘石屹:地方政府该怎么办不用我操这个心,操这个心的人比较多。租可以把社会上的资源更充分的利用起来,把每一平方的面积,都很好地利用起来。现在提出的租售同权,是一个非常美好的想法了,这个想法下一步怎么样呢?我还是觉得房产税应该出台。这样拥有多套房子的人,才可能把房子销售出去。如果要租售同权的话,一定要对持有多套房子的人有一个压力,有一个负担,这样的话才能够实现比较美好的目标。

  问:SOHO3Q和同类产品相比最大的竞争力是什么?

  潘石屹:现在有七八家都在做这个,方向是对的,就是可以把城市里面每平方米的办公楼都充分地利用起来,可是现在规模都很小,我们是在北京上海做的最大的,最繁华的位置有1万7千个座位,这在我看来还是个婴儿期,下一步七八家里面谁能够发展起来,就要看管理的基因了。管理的基因要好,就会一步一步发展起来。这几家,我看了一下各有特点,媒体出来管的,整个管理的语言思维习惯都是媒体的思维习惯,一会发表一个宣言,一会搞一个纲领。我说这是一个生意,你得用市场的语言,法律的语言,财务的语言去说话,老是用这种媒体的语言去做的话,够呛。还有一些就是高科技为背景的,他们对建筑的设计,施工这些东西不在行。而我们SOHO中国还是一个房地产公司,在设计、施工、成本的控制方面,是我们的长项。

  问:在南京SOHO3Q要怎么做?SOHO现在出售了300多亿资产,这些货币怎么处理?

  潘石屹:第一个问题现有的物业,我们租过来,可能一部分是现有的办公,还有一部分是现有的商场。我们发现每个城市倒闭的商场量也是比较大的,商场的空间对我们SOHO3Q来话也是比较好的。第二个钱多了怎么办?先把欠的钱还了,欠银行的钱,先把我们的负债率降下来,另外我们做SOHO3Q开拓新的业务。

  问:南京办公写字楼一直都没有住宅好,您怎么打破这样的格局? 3Q项目会有哪些科技方面的亮点?

  潘石屹:最近接触的互联网公司都比较多,他们就认为办互联网公司,高科技公司跟办别的公司是不一样,办所有的公司追求的节点是要能够赚钱,能够盈利,可是这些互联网公司能不能上市,能不能融资,A轮融资、B轮融资,这不是最终的目标,你如果不能赚钱的话,这个企业的发展是没有未来的。

  我们在做3Q的时候,一定要把赚钱能够盈利放到第一位,我们不能够跟这些初创的互联网公司一样,赚钱不赚钱事情从来不考虑,这个东西它不是个生意。

  问: SOHO3Q未来盈利点在哪里?

  潘石屹:做生意,第一个秘诀就是一定要盈利,第二个要把规模做大,我们现在做1万7千个座位,赚的钱少得可怜。可是我们如果在全国做50万个座位,做100万个座位,这上面能够释放出来的潜力,创造出来的商业机会,赚钱的能力就是非常大的。如果有了50万个座位,才在中国解决50万人的就业问题,量并不大,你1万个座位、2万个座位的时候盈利是非常低的,为什么我们到二线城市来呢?北京上海开完之后,要到杭州、南京这些城市呢?就是要把规模做大,能够把它做到在现有的数字后面加上一个零,加上两个零,这样才能够赚到钱。

  问: SOHO中国和万达的轻资产化,本质是一样的吗?3Q是什么意思?

  潘石屹:3Q没任何意思,一开始我们起了好多名字,起个什么名字才能记得住呢,就起了3Q。万达的轻资产化跟我们的轻资产化不一样,我们做的比较单一,就做SOHO3Q共享办公,我们经过两三年的时间,把我们后面一套高科技的管理系统,都建立起来,然后大规模的在二线城市去铺。王总的板块比较多,东一块、西一块的,我去年跟他在哈佛开会的时候,他还说要做一个体育板块,让我给他投点钱一起做。说就跑跑步,还有什么铁人三项,他说三年之内做到1000亿的市值,跑步这能跑出1000亿的市值来,王总的想法比较多,我们做的事情就是越简单越好,跟他的轻资产模式还不一样。最后没有给他投,一分钱也没投。

  问:您觉得未来的房价是住宅降商业降还是一起降?

  潘石屹:最近十年时间我是控制自己,绝不提房价的事情,我今天讲任何涨了跌了,明天出去了。房价爱涨就涨,爱跌就跌。

 问:假如说您的工作被人工智能替代了,你会做什么?

  潘石屹:未来十年,一半工作被人工替代掉,不是我说的,是李开复说的。他答案比我的好,要做什么呢,要做有情感的事情,做上一些对美的追求事情。

  问:政府提供的廉租空间,会跟您的SOHO3Q形成竞争或者存在冲突吗?

  潘石屹:我们3Q不想放在初创期,什么互联网的创业期。这个空间里面最有活力的空间是一个多元化的空间,就是各个样式的公司都有,要把它放在一起的话,互相学习。我们开了19个3Q中心,就发现体量比较大的是最有活力的。最大的体量是3600个座位,各种各样的公司都有,如果是比较单一的,一种类型的公司放在一起反而不好。所以我们跟政府补贴的支持这些公司还不是特别一样。

  问:南京也有商场倒闭的,现在是不是买入或租赁最便宜的时候?

  潘石屹:价格还没谈,我觉得还是比较便宜的,相对于北京、上海,相对于标准的办公楼,腾出来商场的价格还是比较便宜的,可是有一个缺点,商场的面积一般都比较大,黑房子比较多,标准办公房工位比较少。

  问:你的盈利大概是多少? 50万个工位有没有规划的预期?

  潘石屹:50万个工位是有目标的,19个3Q是慢慢建的,从两年前的2个建到3个、4个,现在为止还有几个在建,我们的目标是能够在今年年底达到盈亏平衡,这就非常好了。    

  问:目前19个出租率大概多少?

  潘石屹:85%左右,到今年年底应该能够超过90%的出租率。

  问:共享办公这两年确实非常火,您在做3Q过程中有没有一些比较,遇到比较大的坑是什么?

  潘石屹:刚刚开始没有形成一个行业,好多家是为了做一个概念,为了融个资什么的,都不是最终的目标,这样的话是走不远的,碰到的困难没有多少,和房地产开发碰到的困难是没法比的,房地产开发就是金额很大,你投上一块地,整个就是政策的变化,户型的变化,3Q投入的资金量非常少,所以碰到的困难都不大。

  问:3Q这种共享模式落地之后,会不会对个人物业的出租产生影响?

  潘石屹:个人购买办公楼出租,在中国是特别不合算的。我给你举一个例子,在美国银行利率是1%,中国银行利率是5.5%,差了好几倍,纽约办公楼的租金回报率最好的,地段租金回报率是4.5%左右,比较差一点的区域办公楼的租金回报率就更高一些,大概是5%、6%。中国办公楼回报率只有2%,你跟这样高的利率比较的话,你远远没有利率高,购买办公楼,购买了办公楼靠租办公楼,这并不是一个很合算的事情。个人买上几套办公楼对外租,从现在银行利率来看是不合算的事情。

 问:买房人应该如何选择办公或公寓产品?

  潘石屹:对个体也好,对一个房地产开发商也好,道理都是一样的,房地产只有一个秘诀,地段地段、地段,第一是地段第二是地段,最后还是地段,地段是最重要的。我们SOHO中国在中国开发房地产,一开始就是集中在北京和上海两个地方,集中在北京和上海最繁华的地方,我们公司的毛利率,就是全中国房地产公司里面最高的。我们在纽约购买的房子,最好位置的房子到现在为止已经翻了一番了,稍微差一点位置的,比这个位置卖的还早三年左右的时间,才涨了50%多。购买房子的时候,地段是特别重要的,在这个原则的指导下,我们来到这个城市,新街口这个区域可能是我们最好的选择。

  什么是SOHO 3Q?

  SOHO 3Q是SOHO中国第一个“互联网性质的产品”,采用联合办公模式,按工位出租。和网上购物类似,从选房、订房、付款交易,每个环节都在网上进行,为流动人群提供O2O模式的办公场所。

  与现有的传统办公室不同,SOHO 3Q提供了一个时尚、灵活、便捷的现代化共享办公空间。用户通过官网www.soho3q.com或APP,可以只租一个星期、只租一张办公桌或一间办公室。SOHO 3Q还提供免费WiFi、复印打印、会议室、咖啡等服务,用户只需带着手机和电脑去工作。

  2015年初,关注互联网已久的潘石屹宣布SOHO中国将借助O2O推出移动办公产品,随后在2月初,SOHO中国设计的“移动办公”产品SOHO3Q正式上线,北京的望京SOHO和上海的上海SOHO复兴广场共1500多个座位入市。

  从2015年成立至今,依托自持的SOHO物业,SOHO 3Q已成为北京、上海最大的共享办公空间,拥有19个中心,超过17000个可出租工位。

  SOHO 3Q的办公室租金并不便宜,它以桌子为单位出租。目前,一个工位,租赁费为1200元/周,租用的人只需带一台电脑就可以办公。