地王,每年都会有,去年特别多。按照原来的游戏规则,地王终有出头之日,但现在规则变了!

  首先是“限地价”,其次是“限房价”,多少开发商为之焦头烂额。如果按照限价进行销售,有些地王项目可能连本都不够,这不是让他自杀吗?要知道每一个高价地项目,光是每天烧的利息钱,就是几十到几百万不等,不夸张的说,1天1辆保时捷就没了。

  下面几个南京的地王案例,用成本法计算了其未来的上市价格,来看看哪家会亏到哭。

  案例一

  项目名称:葛洲坝河西G14地块

  拿地时间:2016年5月13日

  总   价:32.8亿

  建筑面积:113900㎡

  假设建设成本2000元/平米,管理费用为建设成本的30%,开发周期2.5年,半年准备期,2年建设期,土地取得费期初一次性投入,建设成本及管理费用均匀投入,年贷款利率8%,销售税费为房产价格的7%,开发利润为房产价值的20%,营销费用为房产价值的2%,试计算该项目的总价和单价。

  解:土地取得费已知,建设成本为22780万,管理费用为6834万,投 资利息为328000*【(1+8%)2.5-1】+(22780+6834)*50%【(1+8%)2-1】+(22780+6834)*50%*8%=73236.41万,销售税费为42478万,开发利润为121366万,营销费用为12137万,项目总价为606832万,销售单价约为53277元/平米。

  葛洲坝拿下的河西G14号地块,楼面价为45213元/㎡。南京513新政前夕,扬子晚报发文称,网传包括南京最贵“地王”项目在内的河西楼盘,未来房价限价均只有“45000元/㎡”。 

  南京知名微信公众号河西楼市分析,南京楼市调控明确提出“限价”将继续严格执行,南京最贵地王将首当其冲: G14地块最终成交楼面价为45213元/㎡,可按照南京土拍相关政策规定、溢价45%以上部分不计入房价成本来算,葛洲坝G14地块的楼面价将被迫“下调”至31166元/㎡,如果以31166元/㎡来认定房价成本,限价4.5万元/㎡就真有可能!

  PS:在假设的开发周期内,项目平均每天产生的利息就高达80万多(1天一套主城小公寓就没了)。

  案例二

  项目名称:京奥港未来墅(麒麟G09地块)

  拿地时间:2016年4月15日

  总   价:47.6亿

  建筑面积:303000㎡

  假设建设成本1600元/平米,管理费用为建设成本的30%,开发周期2年,半年准备期,1.5年建设期,土地取得费期初一次性投入,建设成本及管理费用均匀投入,年贷款利率10%,销售税费为房产价格的7%,开发利润为房产价值的20%,营销费用为房产价值的2%,试计算该项目的总价和单价。(南京资深媒体人马乐乐曾报道:由中信信业基金发行的“凤凰8号-京奥港专项投资私募基金”,用途是“向北京京奥港集团有限公司发放信托贷款,补充企业流动性”。发行规模只有1.7亿元,但100万元年化8.7%、300万元年化9%的收益率。故该项目年贷款利率暂定10%。)

  解:土地取得费已知,建设成本为48480万,管理费用为14544万,投 资利息为476000*【(1+10%)2-1】+(48480+14544)*50%【(1+10%)1.5-1】+(48480+14544)*50%【(1+10%)0.5-1】=84293.72万,销售税费为63627.55万,开发利润为181793万,营销费用为18179.3万,项目总价为908964.97万,销售单价约为29999元/平米。

  这是南京另一个区域地王,它的知名度丝毫不亚于河西南G14。在24家房企竞争中,京奥港以4000万的差价力压对手,创造楼面价22353元/㎡的麒麟新地王!

  最初,该项目放风价达40000元/㎡,但至今不仅未开盘,产品从成品也改成了毛坯,而且还传出“房价可能会被限制在30000元/㎡之内,最低价或是28000元/㎡”的消息。如此看来,适当再压缩成本,这个价格开发商还是可以接受的,开盘或许也快了。

  PS:在假设的开发周期内,项目平均每天产生的利息就高达145万多(买一辆路虎多好,保时捷也不错啊,你说呢?)。

  案例三

  项目名称:弘阳燕澜七缙(平安高新G50地块)

  拿地时间:2016年9月23日

  总       价:19.4亿

  建筑面积:164897.11㎡

  假设建设成本1200元/平米,管理费用为建设成本的30%,开发周期2年,半年准备期,1.5年建设期,土地取得费期初一次性投入,建设成本及管理费用均匀投入,年贷款利率8%,销售税费为房产价格的7%,开发利润为房产价值的20%,营销费用为房产价值的2%,试计算该项目的总价和单价。

  解:土地取得费已知,建设成本为19787.6万元,管理费用为5936.3万,投 资利息为194000*【(1+8%)2-1】+(19787.6+5936.3)*50%【(1+8%)1.5-1】+(19787.6+5936.3)*50%【(1+8%)0.5-1】=34360.11万,销售税费为25050.54万,开发利润为71572.96万,营销费用为7157.3万,项目总价为357864.8万,销售单价约为21702元/平米。

  被平安以16056元/㎡的楼面价拿下的高新区G50地块,最终确定由平安和弘阳联合开发。预计8月下旬将首开4.8米挑高的公寓产品,精装交付,预计均价18000元/㎡左右。

  据了解,弘阳燕澜七缙为全屋精 装修,是独创的洋房产品。目前项目周边二手房均价大多集中在18500-20500元/㎡中间,7月开盘的亚泰山语湖,房源均价为16576元/平米。在限价红线下,弘阳燕澜七缙的住宅产品如何定价,又是一个难题。

  PS:在假设的开发周期内,项目平均每天产生的利息就高达47万多(加一点点,就可以买一套项目即将售卖的28㎡公寓了)。

  若不是接二连三的调控压制,按照去年的节奏,南京估计还会出现更多的地王。但现在游戏规则变了!当市场调整时,这些地王该如何自救?回顾以往十余年间,虽然大多地王得以善终,但也不乏烂尾或被迫退地的情形出现。

  曾经拿下迈皋桥和仙林地王的昆仑沃华,因资金链断裂被迫易主绿城,同样的还有江北的美达九月森林,保持了8年之久的江北最高,去年也改嫁金基。实力雄厚的的房企熬个几年也许会迎来出头日,如浦口地王雅居乐滨江国际,仙林地王高科荣境。最近两年来,房企联合成了一种新趋势,如朗诗保利麓苑、北辰旭辉铂悦金陵等。

  对于这些遭遇限价红线压制的项目来说,还有不少看不到的资金、市场风险,这些已投入巨资的项目,每延迟一天上市,便有大量的资金损耗产生。对开发商来说,只能在操盘的过程中尽可能的降低成本,并期待熬过冬天,或许不久后楼市还会再现一个春暖花开呢。