随着商业用地拍卖门槛的提高、房企融资难问题日益凸显,被视作房企“血液”的资金以及“造血”原始养料的土地储备,双双对房企发起严峻的挑战。数据显示,从今年1~10月上市房企拿地排行榜来看,全国前20名房企拿地集中度进一步提升,累计建面集中度跨越式增长,房企排名格局正在趋于稳定。而对比同期房企的销售排行榜和拿地排行榜发现,两者的相似度越来越高,这意味着,房企规模化正在加剧。

  大型房企拿地仍然积极

  同策研究院监控数据显示,10月份,全国前20家上市房企土地成交金额集中度有所回升,共计成交1771.71亿元,环比下滑17.77%,同比大幅增长135.02%,占全国土地成交金额的48.08%,占比相比9月上升3.88个百分点,同比上升11.55个百分点。从成交建面来看,20家上市房企成交建面集中度环比小幅上升,土地成交建面2508.35万平方米,环比下降25.69%,同比大增36.77%,占全国土地成交建面的15.79%,占比环比上升1.41个百分点,同比上升7.22个百分点。

  从今年1~10月累计成交量来看,土地成交金额TOP20和成交建面TOP20上市房企拿地集中度同比继续提升。TOP20上市房企1~10月共计成交金额13510.44亿元,占全国300城市土地成交金额的37.27%,占比同比微幅上升0.2个百分点;从成交建面来看,TOP20上市房企共计成交15092.37万平方米,占全国300城市土地成交建面的9.84%,占比同比上升3.39个百分点。

  在本轮房地产调控中,多个城市从土地供给端增加竞拍限制,提高土地竞拍门槛,通过抑制土地市场热度的方式为楼市降温,不过大房企拿地热情依然高企。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,在没有找到比地产行业更有高投资回报的行业之前,很多地产企业的投资是有惯性的,基于人力资源和投资经验,都会继续加码地产业务。

  而在当前调控升级的情况下,房企对于未来房地产市场“美好生活需要”的潜力依然看好,所以会积极拿地。“最近房企拿地的侧重点会有所转变,比如说在区域上适当布局三四线城市,而在产品结构上适当布局租赁型用地。”他进一步指出。

  拿地最猛的卖楼也最快

  对于房企来说,土地储备虽然并非越多越好,但作为衡量房企经营增长状况及成长性的重要指标,从土地储备量大小可以看出企业将来可能达到的规模和实力。从入榜房企排名变化来看,10月提升速度最快的要数碧桂园。10月成交金额榜单中,碧桂园由9月的第五位一跃至第一位,并且在1~10月累计拿地金额、拿地面积榜单中均位列首位。

  此外,记者梳理了今年前10个月房企的销售排行榜和拿地排行榜发现,两者的相似度越来越高,显示房企规模化正在加剧。比如拿地和销售金额都排在第一二位的碧桂园和万科,牢牢占据了市场的前沿。而拿地金额排名第三的保利地产,销售也进入了前五名。在拿地金额前十的房企当中,除了中国金茂和首开股份外,其余大部分房企销售金额也同样进入前十名。

  严跃进指出,土地储备规模和销售规模总体上是匹配的,这实际上就是房企项目滚动开发、持续追求成长的最基本要求。否则,若土地储备节奏比较缓慢,那么势必影响房企的销售业绩成长。而销售业绩不好的房企,土地储备规模一般也很难有快速提升的水平,因为房屋销售的现金回笼速度会放缓。

  从当前房企的土地投资和房屋销售来看,总体上都呈现了集中度提高的态势。

  记者了解到,目前提出千亿目标的房企已多达六七十家,对市场份额的争夺进入白热化阶段。截至今年三季度末,销售突破千亿规模的房企已达11家。TOP100房企的总体销售规模较去年同期增长36.7%。金额方面,TOP100房企的集中度达到53.2%;面积方面,TOP100房企的集中度达到了32.1%。

  业内人士指出,大型房企在资源的摄取方面具有更大的优势,这个时候对于房地产市场调控所带来的经营风险也有更大的抗压性。类似规模加剧也势必会带来一些巨无霸地产企业的形成。对于巨无霸地产企业而言,其规模效应会得到体现,所以从企业发展的效率和行业发展效率来说有积极作用,不过要警惕的就是会出现价格垄断等负面现象。