作为长三角地区唯一的特大型城市,南京的顶级豪宅市场正在谋划一场全新的变局。

  近年,随着城市能级的不断提升,南京楼市已经进入高端改善人居的全盛时代。南京平层豪宅在总价区间上的分界线,也从过去的400万、600万一路狂奔至800万。其中不乏有标杆顶豪盘准备冲刺千万。展望未来两年,南京800万以上的豪宅哪里买?谁又将执掌他们的定价权?

  南京,一直是土地供应很节制的新一线城市。由于整体市域面积有限,导致核心区的土地资源越来越稀缺。在“僧多粥少”的局面下,2016年南京土地价格开始迈向4万大关。

  我们不妨来看下,目前占据南京主城核心区最优质地段的,七个最具代表性的豪宅地块

  葛洲坝河西南:45200元/平米

  葛洲坝五矿河西:43000元/平米(保障房成本计入楼板价后的大概楼面价)

  上海建工河西:42500元/平米

  电建河西南:37000元/平米

  中冶秦淮区:32500元/平米

  招商保利仁恒鼓楼热河路:30000元/平米

  招商碧桂园香港置地秦淮区中华门:>30000元/平米

  如上,这些高质量的地块主要都集中在河西新城、鼓楼滨江、秦淮河畔三个高房价区域。值得注意的是,这三大区域的“豪宅新势力”都有几个特点:

  1、都属于主城核心昂贵资产,周边集聚大量的高净值和改善客群;

  2、都属于政府重点规划打造的区域,市政公共配套丰富全面;

  3、都属于不可多得的纯宅地项目,地块建面小,稀缺价值不言而喻。其中,最大的地块16万平米,最小的不足5万方。每个项目未来入市的房源套数在300-1200套之间,远不能满足周边改善客群的需求。

  4、开发商全部是央企品牌开发商,在开发实力和项目品质上有较强保证。

  我们再来看看单个区域,可以说三个板块都属于南京传统热点开发区域,并且各有千秋。

  建邺河西,即将成为南京未来房价的最高点。如今的地价也是最高点:高达45200元/平米。在区域二手房售价上,消费者大多追捧的例如仁恒江湾城、宏图上水云锦、华新城等高品质社区的二手房售价都在60000元/平米以上。而在1-2年之后,河西高地价项目会集体迎来入市潮。由于规划标准起点较高,河西新一批高端项目完全有足够的市场机会去证明产品力。未来数年,从新江东到元通,再到鱼嘴,政府投入巨大的规划利好将逐步兑现。最终形成南京最大体量的中产阶级人群集聚区。

  鼓楼滨江,未来2年内在售的住宅项目只有招商保利仁恒热河路桃源世纪项目、中海热河路桃源里项目、中冶盛世滨江等定位偏重高端的住宅项目。这也就意味着,未来的板块定价权掌握在少数开发商手里。这个区域最大的特点是:不仅有着丰富的自然资源和历史人文资源,如小桃园、长江岸线、大量的民国文化遗产等。还拥有全市最高水平的教育资源,从幼儿园、小学、中学到大专院校一应俱全,故鼓楼又被称为“首善之区”。此外,高端政商人群也集聚于此,形成了诸如北京东路-北京西路这样的省市政府办公集群轴线,大批公务人员的置业半径和置业习惯也相对固定。这些都奠定了鼓楼区无法撼动的“王者地位”。

  秦淮老城,是南京最具千年文化历史的传统商业中心和老南京人的传统居住地。区域内的人口密度高,高端改善类项目屈指可数。今年售罄的高端项目例如中航金城1号、金陵雅颂居、金基尚书里二手房的最新报价都在5-6万元/平之间,高品质的精装项目受到改善客群的青睐。值得一提的是,因为地处主城核心区,秦淮的老民居和文保建筑较多,所以新建项目规划容积率一般在2.0以下,建筑高度被严格限制在35-45米之间,建筑类型基本为7-15层的多层和小高层产品,居住舒适度较高。

  未来2年,秦淮区上市的项目较少。目前只有招商中华门项目和中冶置业秦淮河畔的G59项目,以及即将陆续出让的大校机场智慧新城地块。区域最典型的特点是住宅体量都比较小,大多都在秦淮河或者外秦淮河畔,周边人文和自然资源丰富。以刚刚出让不久的中冶置业G59地块为例:

  2017年10月31日,中冶置业以14.2亿元总价拿下G59地块,成交楼面价32544元/㎡,需现房销售,未触顶最高限价,也无需配建保障性住房。G59地块位于秦淮区节制闸,出让面积22607.79㎡,建筑面积43633.03㎡,综合容积率1.93,出让起始价为11亿。

G59地块G59地块

  纵观G59地块,周边生活、教育、商业及交通配套优越,自然环境也十分突出。距离地铁3号线武定门站约800多米;地块周边大多为10-20年的成熟住宅小区,集中了南京较早时期的优质商品房,且临近改善房龄;地块临近夫子庙-老门东商圈,商业氛围浓郁;教育资源有南京市第一幼儿园、且紧邻小西湖小学等名校;附近医疗资源也较为丰富,两家三甲医院分别为解放军四五四医院、南京市第一医院;此外,东水关遗址公园、白鹭洲公园、七桥瓮湿地公园环绕,景观资源优势凸显。目前地块周边老小区二手房交易活跃,且拥有较大规模的主城改善客群。

  据悉,项目规划的总建面为4.36万平米。如果按照140平米/套来去计算,2年左右的时间上市可供应约300套房源,而周边2公里范围内的老旧房屋套数大约在10000万套。相较而言新入市的房源量可谓是杯水车薪,从而更加凸显了新房的稀缺价值属性。G59地价为32500元/平米,若是参照周边5-6万元/平米的高品质二手房售价,未来该地块的售价想象空间较大,价值更是不言而喻。

  综上所述,无论是鼓楼滨江、河西建邺,还是秦淮主城,一向稀缺的高品质住宅历来不缺乏高素质、高净值、且拥有强烈改善需求的城市新贵客群。结合目前二手新房的市场表现(5-6万元/平米),以及未来的全市土地供应情况研判。我们可以得出结论:位居主城的核心资产在很长一段时间内依然是最抗跌、保值能力最强的硬通货。但唯一的前提是:开发商必须通过加强产品力的打造,用不断进阶的高品质赢得市场。

  种种迹象表明:南京新一代顶级豪宅目前正在暗流汹涌,或已进入集体爆发的前夜。而这,也是南京房地产市场从初级刚需阶段走向高级改善阶段,从粗放型发展步入精细化打磨的必经之路。南京也将出现一批经典传世的好房子,并以时代的名义,为这座城市的高端人居时代提振更多信心。