国土局的一纸土地挂牌公告,把南京城心的铁管巷地块重新拉回人们的视野。地王、土地收回、几度易手、沦为停车场……铁管巷的标签很多,且多为负面。不过种种迹象显示,2018年初的这次拍卖,是铁管巷“凤凰涅槃”的时刻。


除了美好的前景,我们还关心的是,过去十几年中,潜行在铁管巷地下的谜团解开了吗?龙和凤,谁是赢家?或者还有他人?


回顾:铁管巷的官方履历


南京新街口商圈,以其商业布局的高密度,而被冠以“中华第一商圈”,商圈里的铁管巷地块,与国金中心、大洋百货紧密咬合,金鹰商城、金陵饭店、德基广场、新百、中央环伺——如果说“吃土”算是一种人生艰难,那铁管巷的土,一般人还真吃不起。


看看铁管巷地块的“官方履历”,你会相信,土地也有“红颜薄命”或者“大热必死”的说法:


1、2004年1月,铁管巷A、C地块出让,上海全日通投资有限公司和卫中实业发展有限公司联手以5.45亿元天价竞得。


2、2005年,两家公司无力缴纳剩余土地出让金,地块被南京政府收回。


3、2005年9月二度出让,上海泰龙房地产发展有限公司(简称“上海泰龙”)5.2亿元底价竞得。


4、2008年,官方文件显示,铁管巷地块的实际控制人变成重庆国投。


5、2010年8月,凤凰置业通过收购股权,实际控制铁管巷A、C地块。


6、2015年2月,南京市规划局调整了铁管巷地块的规划,之前的5个相邻小地块,整合成3个大地块,铁管巷的道路也有所调整。这意味着铁管巷地块需要全部推倒再来。



7、2017年12月15日,重新调整后的铁管巷地块,被命名为G84挂牌。这个地上2.5万、地下6000多平方米的小地块,综合容积率高达9.25,起拍价达到了47.5亿元。


2005年,上海泰龙拿下的地块面积1.8万平方米,总价5.2亿元;12年后,土地面积略有增加,但价格已是天上人间。


补偿:凤凰置业接盘7年赚2倍多


从2015年规划调整,到2017年再次挂牌,南京国土部门并没有公布地块收回的消息。很多人关心的是,铁管巷地块,政府是如何从凤凰置业手中重新拿走的?


来自于可靠途径的消息显示,决定将铁管巷A、C地块收回国土部门的,是南京市政府办公厅会议纪要【2017年93号】和市长办公会议纪要【2017年47号】,原因是铁管巷整体建设规划的需要。


替政府部门保管了这么多年,凤凰置业获得了怎样的补偿?


先看看当初介入铁管巷地块时,凤凰置业内部是如何评价这桩收购的:(铁管巷地块)具备极高的商业价值,该项目的取得会对本公司的项目储备和市场形象有较大的提升,并且会带来较丰厚的收益。


(图为规划局2015年的规划调整示意)


凤凰置业成为铁管巷地主后,这宗地块就一直是个露天停车场。南京人都知道,新街口的停车费贵到发指,但凤凰置业所指的“丰厚收益”显然不仅是停车费。


南京市秦淮区政府给出的补偿方案,可以让凤凰置业满意:


铁管巷A、C地块的补偿标准是,地块收回后重新出让时同用途的楼面成交价×地块原出让的建筑容量(约11.43万㎡)。因此,具体补偿金额,需要看土地重新上市交易成功后才能确定。


再来看看此次G84挂牌的数据:底价是47.5亿元,出让面积地上是2.5万㎡,容积率9.25,那么粗略测算楼面地价大约是2.054万元/㎡。


如果底价成交,那么11.43×2.054=23.47722亿元。


2010年7月,凤凰置业通过增资,拥有南京龙凤投资置业有限公司(简称“龙凤置业”)77点3067%股权,从而控制铁管巷地块,当时的代价是6.5亿元。按照这个股权比例份额,此次底价成交将给公司带来2倍多的盈利。


暗线:竞争铁管巷的重重枷锁


G84会以底价成交吗?很多人对此深信不疑。


2017南京金洽会秦淮区专场会上,香港置地高调宣称将接手铁管巷地块,并与秦淮区意向签约。香港置地称,将宣布投资130亿元,建26万平方米国际化金融商业城,其中一栋318米摩天楼,会成为新街口新地标。


130亿元的投资额是什么概念呢?内行人看得比较清楚:项目的投资额主要包括土地款、工程、相关规费、融资费用。其中土地款是重要支出,大约占30%-40%。如果铁管巷地块以47.5亿元底价成交,那么大约占据130亿元投资额的36.5%,在合理区间内。


从另一个角度看,即使半路杀出个程咬金,也很难撼动香港置地的志在必得,毕竟有区政府的高调签约在先。


14年的荒芜,到了毕其功于一役的时候了,秦淮区政府一定是这么想的。所以,为了给G84保驾护航,区政府给土地拍卖设置了条条暗线。


表面上看,G84的土地拍卖只设置了“世界500强”以及项目具体细节的门槛,但是拿地房企需要与秦淮区政府签订《开发建设协议》。


我拿到的这份协议,可以清晰地感受到,区政府对铁管巷地块寄予的厚望:拿地企业在与国土局签订土地出让合同之前,要先向区政府缴纳4亿元的履约保证金。而如果开发商不按照国土部门的约定建设,要支付的赔偿金高达20亿元


这个高大上的商办项目,区政府也一定希望能尽快收获成果:土地交付后12个月内必须开工建设,开工后5年内完成工程建设,达到竣工备案条件——否则,每延迟一天,开发商就要赔偿区政府500万


此路是我开,此树是我栽。在秦淮区的地盘上建地标,当然要为区里多纳税。协议中还要求,拿地企业的注册资本不少于6个亿,还得在秦淮区纳税。未来商业部分不少于50%的品牌也要在秦淮区纳税,项目竣工后的三年内,入驻企业的纳税贡献不得少于5000万、1亿元、2亿元。


各位围观开发企业朋友,看到这些条款,还是散了吧,这地就算抢到手也只能啃骨头。


赢家:龙?凤?或者都不是?


按照合理的推断,铁管巷地块的再次拍卖,秦淮区、凤凰置业将成为大赢家。但是,如果把当前的地主抽丝剥茧,可能会发现问题没这么简单。


按照官方口径,铁管巷A、C地块目前装在龙凤置业名下。工商部门的资料显示,凤凰置业虽然是龙凤置业的实际控制人,但也只享有77点3067%的股权,另外的22.6933%股权依然属于上海泰龙。


这是什么情况?早在2008年,南京市政府公布的一份材料显示了这一地块的转让信息:铁管巷地块由南京市建委牵头,项目责任单位为重庆国投。有消息称,2008年,上海泰龙将项目公司其中75%的股权转让给了重庆润源基础设施投资有限公司,该公司是重庆国投的子公司。


通过知情人之口,铁管巷地块的股权变戏法,渐渐清晰:自从2005年拿地之后,上海泰龙并没有从工商注册中退出过。


2005年,铁管巷地块二度出让,上海泰龙底价摘得。不过,真正拿地的公司却是龙凤置业。龙凤置业注册于2005年10月28日,其中上海泰龙出资9000万元,凤凰置业出资100万元。


龙凤置业的名字耐人寻味。两位股东的名称,恰好一个有“龙”一个有“凤”。而上海泰龙的法人代表叫沈介祥,似乎暗合“龙凤呈祥”。


凤凰置业的母公司凤凰股份,2010年在《第五届董事会第七次会议决议公告》中,透露了这样的股权变化:


2007年2月12日,龙凤置业增加重庆润源为股东,变更后的股权结构为:重庆润源出资74.81%,上海泰龙出资22.69%,凤凰置业出资2.5%。但就在这个变化的次日,上海泰龙就将持有的所有股权,全部转让给重庆国投。


然而,重庆国投似乎只是一位接盘不留名的好同志,在工商部门对龙凤置业的记录里,始终没有出现过重庆国投和重庆润源的踪影。


资料显示,上海泰龙一直到2012年11月16日,才把认缴金额交齐。在此之前,无论是凤凰置业还是重庆国投,都对上海泰龙保持了足够的耐心。


没有任何迹象显示,上海泰龙曾经开发过有名有姓的楼盘。是什么原因,让堂堂的省属国企,去与这样一家籍籍无名的企业,去联手拿下铁管巷地块呢?

更神奇的是,铁管巷地块的目前持有者龙凤置业,办公注册地是太平南路69号——秦淮区政府所在地。一家企业为什么能把公司注册地,放在这里?


历史滚滚向前,那一切谜团,都将随着铁管巷地块的再次拍卖而烟消云散。