闵系房企故事多。黄其森放言来年干到2000亿→股票涨停→深交所问询→股票停牌→回复深交所→股票复牌,两天之内泰禾的新闻让人有些目不暇接。


年终时分,房企的排名冲刺接近收工。泰禾在此时释放“炸弹”真的是无心吗?这真是“吹牛”引发监管那么简单?


一篇文章推上涨停板


本周一,上证报刊登文章《泰禾集团圈定明年目标 销售额再翻一番至2000亿元》,这个行文略软的文章,释放了不少信息,我给提炼一下:


①2017年泰禾销售规模预计过千亿。


②2018年泰禾的销售目标是2000亿元。


③2018年,泰禾在上海、南京、厦门、福州、郑州等城市都将集中发力。


④至2017年底,泰禾至少手握6000亿元以上的土地储备货值,2018年可售货值将达4000亿元。


⑤2017年半年末,泰禾的资产负债率为85.8%,2018年争取将负债率降到75%。


⑥泰禾在手的银行授信共有751亿元,还有479亿元没有用。


我来撸一撸:①属于业绩预测,②是愿景展望,③和④是支撑②的理由,⑤和⑥是对“泰禾高杠杆”的回应。


其实,这个信息我是23日晚,在一勺言的董小姐公号里看到的,当时直觉2000亿的目标有点闪亮,也没太往心里去……结果周一开盘10分钟泰禾的股票就冲上涨停板,内心那个阴影呀!


只停牌一天,别担心啦


再来说说问询。深交所对泰禾提出公开问询,是大家围观的焦点。房企老板接受媒体采访,对企业的发展焦点问题一一回应,再振臂喊出个规模愿景,这原本太正常不过。


但是今年A股的一大特点是监管格外严厉。特别是监管部门加大了对内幕交易的监控,股票稍有风吹草动都容易引起关注,像泰禾集团这样“老板发话→股票涨停”的情况就有些招摇了。


回过头来看看黄其森说的这6点,其实本来都不会惹出问询,最多第一条有点不太合适:老板自己发布业绩预告。在我看来,之所以泰禾会招致深交所问询,关键还在于股票涨停了——即结果导致起因。


今天傍晚,泰禾集团火速果然回应了:是老大自己的美好愿景,不构成预测和承诺哈。该复牌复牌。


明年2000亿并非不可能


不过,“2000亿”仅仅是美好愿景这么简单吗?黄其森突然接受采访,所释放的这些信息,真会是空穴来风?现在很多人都认为黄其森的2000亿元豪言有吹牛的嫌疑,但这很明显是不了解泰禾了。


克而瑞的数据:今年1—11月,泰禾的销售额是712.2亿元,最后一个月冲刺一下,站上千亿不是不可能。你要知道,一个房企成为千亿房企,那绝对是一件了不得的大事,无论是对老板、对员工、对合作伙伴、对提供弹药的银行信托,都是值得骄傲的大事——前阵子新城地产首进千亿,不也好好声张了么,泰禾怎么就不能呢。


再来看看去年,去年1—11月,泰禾的销售额是303.8亿元。今年同期增长了134.4%。如果今年的业绩比去年翻倍还多,明年翻倍并非不可能。


南京泰禾的土储很可观


黄其森点了几个城市,其他城市我不清楚,南京我是知道的。


今年泰禾在南京很落寞,只有泰禾院子在卖尾房,路子铺的商办项目一直没动。但是今年泰禾在(环)南京发生了4起收购。


一是收购了南京青龙山人居森林项目65%的股权,这个项目是建面60万方的住宅,体量可观。


二是两次出手,分别动用6.25亿元和6.5亿元收购了句容濠峰置业,濠峰置业地块的位置在南京仙林东,这是环南京最好的位置。


三是收购了句容翔峰置业和中加长龙山置业,大概花了4.59亿元,这是句容天王镇的几宗低密度地块,位于茅山以西,南京人、常州人、镇江人是未来主要客群。


四是砸31.78亿买了沃得国际的句容市下蜀镇及宝华镇内鹿山水库附近13宗地块,这个项目有历史年头了,体量也比较大。


尽管这几个项目,想赚钱恐怕都不容易。比如上述某宗句容地块,南京地产圈都知道,几乎所有房企都去与地主谈过收购,结果大家都被漫天要价搞得心灰意冷,至于最后为何是泰禾用这么高的价钱接盘,都没琢磨明白。


有消息人士告诉我:这4个今年新收购的项目,加上路子铺项目,明年都要动,南京公司的销售额明年肯定不会少。


泰禾的三季报,公司今年前三季度买地合计投入金额444.1亿元(含土拍和并购),新增土地储备683.9万方,计容建筑面积938.3万方。负债累累、激进并购是泰禾最近几年的路数,如果2018年的房地产市场不是“大寒”,泰禾的销售额即使不翻倍,继续大增也在情理之中。


2000亿愿景说给谁听?


但是作为八卦的人,我们还是好奇黄老板为何在这个时间节点抛出重磅,或者说,2000亿的愿景是说给谁听的。


有时候,大佬突然做出一个吸引眼球的激烈动作,可能是为了吸引大家的注意力,但也可能是为了转移大家的注意力,对吗?


比如说,万达被兽爷的一篇文章搞得狼狈不堪,就丢出一份威胁要走刑事路径的官方声明,哪怕之前的那个文章也没删,到现在兽爷还在写文章,但大家的注意力已经成功地转移了,对吗?


在黄其森豪言之前,泰禾发生了什么?哦,天津火灾。12月1日,即将销售的泰禾天津金尊府发生一场火灾,导致10人死亡,5人受伤。这是泰禾进军天津的第一个项目,仅仅在事发前3个多月,泰禾以8.14亿的代价收购了雅诗阁旗下“天津盛捷友谊服务公寓”。从并购到即将销售,3个多月的神速,把泰禾高周转的业务模式展现得淋漓尽致。


火灾的代价必然是惨痛的,人员的伤亡、相关责任人被刑拘,都让这个高周转生意遭受挫折。虽是一个不幸的意外事件,但也招致一些人对泰禾高负债、高周转模式的质疑,即负债过高导致周转过快,为高周转抢工带来事故隐患。


哦,突然理解,黄其森为什么要强调2018年要降杠杆。或许,老板也很希望用这次个人秀,来让天津的不幸事件翻篇吧,这么看来,深交所发函也不错呢。


最后想说,资本是聪明的,泰禾的涨停并非毫无逻辑,毕竟黄其森的豪言托底,还是给了追涨资金的底气。年底,保利地产创年内新高了,地产股也终于有回暖的架势,是这个板块面临价值重估了吗?别一厢情愿地认为房地产调控,房子就卖不出去了,哪次调控,不是大房企乘机加速扩张规模的。


唉,看看保利万科阳光城的走势,该不该买地产股呢?