作为长三角特大城市、扬子江城市群核心城市以及下一步明确建设的国家中心城市,南京多年来一直是各路房企排兵布局的重地,也是品牌房企争相角逐的沙场。业内统计表明,截至2017年全国房企百强名单中的70多家房企,都已在南京布局项目开发,包括万科、保利、中海、招商、金地等龙头房企在宁开发已长达10年以上。市场的不断成熟发展,品牌房企的扎堆布局,助推着南京楼市不断走向品质化、品牌化的升级之路。

  而在2017年,南京房地产市场却发生了令各家房企乃至全行业都始料未及的变化。这一年“房住不炒”“长效机制”“租购并举”正在迅速成为房地产的一系列关键词。以“限购、限贷、限价、限售”为代表的“四限”调控环环相扣全面拉网,楼市心态由过热转向理性,行情持续降温。国家统计局数据显示,整个2017年南京新建商品住宅价格全年止涨,累计下降幅度超过1%,截至当年11月同比降幅已达1.5%。全年住宅成交仅为6万多套,相比去年超过12万套的成交量呈“腰斩”。高价地块面临上市困局、销量冷热不均分化严重、平价跑量甚至促销卖房越来越多,而调控仍没有显现松动迹象,去投资、去杠杆的背景之下,“房子”正在日益回归原本的居住价值和属性。2017年给南京楼市带来的已不仅仅是市场风向的转变,更是一场风云激荡的行业变局开演。

  楼市转向让房企始料未及

  高价地“站岗”成为标志事件

  2016年4月的一场土地拍卖会上,位于麒麟科创园的一幅G09地块开拍,起拍楼面价已达到8500元/平方米,超出此前区域拍出的最高楼面价8260元/平方米,最终经过61轮报价,被京奥港以47.6亿拿下,楼面价22353元/平方米,比此前的最高地价还高出近1.7倍,引来市场一片惊呼。在当时的拍卖现场,主持人还一再提醒大家举牌要冷静,但无论是市场氛围、还是拍卖场的氛围,都已无法让房企冷静下来。而就在同一年,南京土地拍卖诞生了24幅楼面价达2万元的住宅地块,多达十几个楼市板块的最高地价纪录被刷新。

  转眼到了2017年,高价拿地的结果不仅让市场,也让房企自身始料未及,迫于资金回笼压力,麒麟G09地块开发的京奥港未来墅项目不得不在拿地一年后加紧筹备上市,而严格的限价“红线”依旧牢不可破,当年9月项目首批房源以25884元/平方米的整体均价入市销售,仅比地价高出3500元/平方米左右,增幅仅为15%。被业内称为“贴地价开卖”。

  即便如此,由于项目是在刚需购房为主体的麒麟板块开发高端大户型销售,贴着地价卖房开盘去化仅为7成,此后卖房进展也比较缓慢,到了年终甚至一度出现工地暂停施工的窘境。事实上,当初开发商拿地后对市场前景十分看好,拿地销售的信心也堪称十足,为此不惜高成本融资,联合信托公司发起了一款34亿元的信托产品,还早早释放出了4万元/平方米以上的“放风价”,而最终不仅销售面临的困境完全出乎意料,融资也即将到期,处于内外交困的境地。

  放眼整个南京市场,对于2017年的现状始料未及的,还远不止京奥港一家房企。市场面信息显示,这一年南京楼市所有楼面价2万元以上的高价地块近乎万马齐喑,很难有项目启动销售,仅有入市的三幅地块中,有两幅还是在2015年就已拿地。

  在“新宁十条”出台后的2017年下半年,不仅开发商高成本拿地需要无偿竞建保障房,地块的最高限价也普遍低于此前同区域水平,2017年末出让的十几幅住宅地块几乎全线没有达到最高限价,同区域的楼面地价最多下降近一半。而此前高价拿地的房企,也不得不面临着地价越来越低的处境,甚至同一家房企在同一个板块拿地,楼面价也越拿越低。国资置业2017年初在汤山拿下的G91地块楼面价14171元/平方米,到10月份又在同区域拿下一幅G56地块,楼面价只有10747元/平方米,直降3400多元/平方米。不仅如此,年底汤山出让的两幅地块G65与G66,一幅楼面地价10638元/平方米,另一幅楼面地价仅有10537元/平方米。在六合板块,荣盛地产2016年底拿下的一幅G86地块楼面价达到9647元/平方米,创下六合板块最高地价纪录,到了2017年9月,荣盛同样在六合拿下的一幅G47地块,楼面价8972元/平方米,地价降幅接近一成,年末六合出让的一幅差不多位置的G67地块,楼面价再度降低至7173元/平方米,相比此前最高地价降幅超过两成。就连经验丰富的央企也出现同样的状况,2017年7月保利联合金地拿下的淳化G21地块楼面价16015元/平方米,比其在3月份拿下的G05地块楼面价也降低了5000多元/平方米。

  仅仅相隔一年甚至不到一年,同区域的地价水平就接连下降,这是很多2016年信心满满的房企所未曾预料到的局面。业内统计显示,自2015年6月河西诞生首幅楼面价“2万+”地块至今,南京土地市场已经诞生总计38幅楼面价2万以上的高价地块,其中2015年诞生5幅,2016年诞生多达24幅,而2017年至今仅诞生了9幅,“新宁十条”落地之后的下半年更是仅诞生了两幅。与此同时2017年内已有包括江北高新区、六合、南部新城、江宁九龙湖、青龙山国际生态新城、麒麟科创园等十几个板块,土地成交的平均楼面价都出现下降,其中半数降幅超过一成。与此同时,由于热点板块土地供应也在增加,大量新地块出让后,以往出让的高价地块也逐渐被“边缘化”,甚至被迫“站岗”。

  拿地开发“溢价红利”正消失

  房企盈利规则已被颠覆

  不光是在南京土地市场,在新房销售市场,出乎业内预料的情况也很多,整个2017年,限价政策不仅持续全年丝毫未放松,还从号称“房价风向标”的河西覆盖到全市各个板块,河西南3.5万元/平方米、河西中部4.5万元/平方米、南部新城3.5万元/平方米、江北中心区3万元/平方米、高新区1.7万元/平方米、六合1.5万元/平方米、江宁百家湖3万元/平方米、禄口1.7万元/平方米、板桥2万元/平方米、仙林3万元/平方米……无论是刚需基地,还是改善标杆,毫无例外全部受到限价“红线”压顶。

  业内不完全统计显示,在2017年全年入市的200多家楼盘中,“零涨幅”楼盘数量至少已经超过100家,累计推出的限价房源数量至少达到5.6万套左右,占到全年6.37万套房源上市量的八成以上。由于限价红线一路不放松,楼盘又在加速出货,在全市包括江宁、江北、河西、城南、城北、仙林等板块,有大约20多家楼盘,近一年时间内从入市直到收官,均价几乎都没怎么涨。

  在此前限价调控尚未实施的时候,开发企业完全可以通过地价托涨房价的方式,高价拿地高价卖房,通过土地和房源的溢价来博取利润空间,还可以拉动市场“买涨”的心态。然而就在2017年,这样的“规律”已被颠覆。不仅溢价空间荡然无存,为了维持资金周转,开发企业还不得不在限价背景下加快跑量,片区供应的加大,又导致区域市场竞争日趋激烈,市场氛围理性后,购房者更愿意货比三家,产品竞争力或是品牌附加值不足的楼盘,去化便不容乐观,销售也不如以前顺畅。

  不仅如此,早在2016年南京就已出台新规,土地出让溢价超过45%以上部分的保障房建设资金,不计入房价准许成本。2017年这一规则进一步升级为竞争保障性住房面积,相应房屋建设成本不纳入房价准许成本,这也意味着楼盘的核价成本从拿地开始已被限定,此外还有装配式住宅、现房销售、成品房交付等越来越多的开发要求,拿地做项目的成本门槛也越来越高。甚至连竞拍住宅用地的保证金比例也越来越大,从10%一度提高到20%甚至30%。开发成本不断上抬,房价利润空间越限越紧,如果说京奥港麒麟项目只是一家房企的境况,那么整个楼市规则的颠覆,则是每一家开发企业所面临的真实处境。

  某大型房企总裁表示,房地产黄金时代在一二线热点城市拿地,土地款投入与销售货值之间产生的配比关系是1:3。如果是好地,配比关系是1:2。但如今有些地块的配比关系已降至1:1.3或1:1.4。这意味着过去10亿元买来的土地可产生30亿元销售货值的量,10亿元买来的优质土地可产生20亿元销售货值。如今10亿元买的地只能产生13亿元左右的销售货值,“土地红利已经消失”。