随着多家一线开发商加入长租公寓大军,市场上此类产品的供应量一下子多了起来,也给追求租住质量的年轻人提供了更多选择。如链家旗下自如寓、万科旗下泊寓、银城地产千万间、龙湖地产冠寓,以及贝客公寓、未来域、蛋壳公寓等。

各大品牌公寓不断扩张的同时,残酷的洗牌也在悄然进行着。据不完全统计,已经有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、聚福缘公寓等多个长租公寓产品“阵亡”,成为长租公寓发展过程中的先烈。

当风过去了,猪会摔死,然而鸟还会飞翔。南京的长租公寓市场,能否快乐飞翔呢?

租赁市场迎来爆发期,南京楼市格局正在悄然改变

今年以来,“租售并举”成了全社会的热词,各项利好政策的释放,南京楼市格局也在悄然发生改变。

去年7月份,南京被列入全国加快发展住房租赁市场的12个试点城市之一,鼓励开发商、中介机构变身“大房东”,通过设立专门的住房租赁企业向社会提供租赁房源。

今年2月,2018年南京首批租赁住房用地成功拍卖,“国字头”企业将位于燕子矶新城、江北新区、江宁高新园等热门板块的5幅纯租赁用地收入囊中。
国有企业介入住房租赁市场,既可以解决房东乱涨价的困扰,也有利于长租市场的培育。

5月3日,南京国土资源局公布了《南京市2018年度国有建设用地供应计划及实施方案》,今年南京预计供应600公顷商住用地,其中租赁住房用地占比不少于30%,也就是说,租赁住房用地有望超过180公顷。

此外,从去年7月5日起,中海拿下南京第一幅配建保障房地块以来,南京共计出让了17幅配建保障房地块,总计将建设23.54万㎡保障房。


对于租赁房源的补充,南京还将多种渠道新建,比如原来的一些低效用地,如工业用地、办公、商业用房,经过部分改造就可以拿出来做租赁住房,再加上集体土地入市、商办地块转租赁、人才安居房等在内,业内人士预测,两年后,南京有望端出873万㎡的租赁房“大蛋糕”,可以作为房地产市场的有益补充。

长租公寓租金偏高,但洋气时尚,管家服务面面俱到

以往,在住房租赁市场中,房源大多是以个人房东提供的出租房为主,虽然解决了部分人群的租房需求,但租赁市场小、散、乱,租金、租期违约的问题很难有效管理。长租公寓的出现,似乎在改变这一切。

那么,房地产企业和专业机构持有的长租公寓,会不会成为住房租赁市场的主流房源呢,长租公寓的租金情况如何,我们一起来看一下~

目前市场上的长租公寓主要分为集中式和分散式两种,集中式多以开发商自持经营为主,而分散式则主要靠的是从房东手上零散收取房源,自行运营出租。

万科泊寓

万科作为一线龙头房企,是较早布局长租公寓领域的开发企业,其长租公寓产品统一称为泊寓。目前在南京已布局了4家门店,分别是江宁众彩店、门西社区店、仙林兰德店和萨家湾店。

泊寓-众彩社区店:周边无地铁站,无大型商业

只有两种户型,两室一厅一卫的合租房和一室一厅一卫的单室套,月租金在1250元/月起。提供免费健身房台球室。
而该区域的个人房源,租房价格在500—1300元/月之间,12㎡的小房间仅需500元/月,单室套要1200元/月,90㎡的整租房则只需1300元/月。

泊寓-门西社区店:

位于主城核心区,邻近虹悦城,地铁一号线中华门站、三山街站,交通便利,商业配套齐全,生活氛围浓厚。

周边个人房源租金情况:隔断单间最低需要660元/月,单室套为2300元/月,三室一厅一卫的整租房为3200元/月。

泊寓-兰德社区店:
位于仙林大学城附近,邻近地铁二号线学则路站,半年起租,毕业生有优惠,可免费试住。
有两种户型可供选择,均为一室一厅的小房间,月租金在2300—3050元/月。

而该区域的个人房源,面积为15—25㎡的房间,月租金在800—1300元不等,单室套则需2000元左右。

很明显,万科泊寓的租金比散户的租金价格高出很多,但长租品牌公寓通过规模化的运作,房源质量有保障,租客可享受到公寓化的安全管理服务。

此外,泊寓除了居住本身外,更注重社交功能,在泊寓里,不仅有茶水区、阅读区、桌游区等功能区,未来还可能举行各类活动,如电影观影会、周末狼人杀、家友分享会、节日狂欢Party、天台BBQ、户外攀岩运动等。

蛋壳公寓

蛋壳公寓属于分散式的长租公寓,从业主的手里拿到房源后,按照蛋壳的标准进行统一装修再上线到蛋壳公寓的房源中。

蛋壳公寓于2个月前进驻南京长租公寓市场,目前已遍布江宁区、秦淮区、玄武区、雨花台区等区域,房源主要分布在地铁周围,均为合租形式,月租金再1060—1660元不等。

除房租外,租客还需提供月租7%的服务费、1%的维修费。

蛋壳公寓最创新的一点是,提出了“共享一居室”的概念,给难以承担整租费用的年轻人更多私密空间。

据蛋壳公寓的工作人员介绍,预计未来3年,蛋壳公寓将在南京实现持有租赁房屋规模10万间的目标,同时提供千人的就业岗位。

自如

自如于五月初入驻南京,目前仍属于分散式的长租公寓,除江北外,房源遍布南京主城,目前可租房源多达2000多套。

在自如上选房时,乐居君发现,除了房源基本信息外,就连合租的室友的年龄,职业,星座也都看得见。

月租金在1190—2530元之间,其中以1560—1990为主,面积多集中在10—15㎡之间,所有房间都采光较好,还配备有原创的家具和品牌家电,有带独立浴室、独立阳台可选择。

当然,租客还需要额外支付每年1500 —2000多元的服务费,享受双周保洁、及时维修等管家服务。

上月,自如发布了一份关于租房的报告,报告中显示,90后渐成南京品质租房市场主力,占比高达78%。此外,南京租客不仅年轻,还很大方,愿意支付40%以上月薪租房的南京租客以10%的占比领先于全国,愿意支付30%-40%月薪的租客占比高达23.19%,排名全国第二。

实探南京长租公寓:

乐居君在上海路的某长租公寓内看到,大多公寓的房间都铺着地毯,摆着宜家风格的精致家具,墙上还有涂色或者手绘。多数公寓都有智能门禁系统、24小时公共区域全方位监控、专职管家、专业维修保洁后勤团队、Wifi全覆盖、IPTV电视、冰箱、洗衣机、烘干机等,入住的基本上都是本科毕业的高学历人才,绝大部门都是90后,95后人群也越来越多。部分主流长租公寓都会限制租住条件,(如东南青年汇的三不租原则:非大学以上学历不租、年龄35岁以上不租、结婚有孩子的不租)

有租客表示,“房子是租来的,但是生活不是,自己更愿意多花几百块钱租一个有品质的房子。大品牌的长租公寓更安全,更有保障。还有专门的管家帮忙,像是马桶堵了、水管漏了,灯泡坏了等问题,有专人帮忙维修,不用为这些琐事而烦心。最重要的是,在公寓里还能认识很多年纪相仿的朋友们,熟络之后经常聚在一起做饭、桌游、Party,还有在此“牵手成功”的案例。”不过也有租客反应说,“马上就要到期,打算退租了,因为房间隔音不太好。”

公寓里的“管家”——即公寓管理员告诉乐居君,他不止是管家、 保姆,还是租客们的好朋友。公寓内的一切问题都可以找他,出远门时甚至可以拜托他帮忙照料宠物狗、定期开窗关窗。管家还会在天气突变时发来提醒增减衣物的信息。

市场仍有不少痛点,租金高、0忠诚度、来钱慢

长租公寓“疯狂”扩张背后,仍有不少痛点。同策研究院首席分析师张宏伟表示,其中之一便是客户转移成本低、忠诚度低。过去地产公司不需要考虑这个问题,因为卖房子是一锤子买卖。但长租公寓不同,客户转移成本很低,而且目前公寓市场产品同质化的现象日趋严重,租客换房住更是常有的事。

另外,租客基本处于一种非常不稳定的人生状态,这个阶段的客户忠诚度为0,过渡3—5年的时间后则面临结婚生子,没有人一辈子租房。

张宏伟还表示,长租公寓不赚钱是业内公认的事实,目前来看,运营长租公寓与销售商品房利润相比,确实不算一个赚钱的好买卖。

2016年12月,万科低价拍下了北京土地招拍挂史上首宗100%自持土地,拿地16个月后,就开出了租金一次性付清,只长租,不出售,10年180万起的价格,如此高昂的租金引起了广泛热议。万科方回应租金水平是根据成本反推出来的。看来。长租公寓现金回流速度慢、利润率较低,目前大部分收入主要依赖租金。与之对应的则是高成本,除了拿地成本以外,还有人力、物力等经营成本。

当风过去了,猪会摔死,然而鸟还会飞翔。

未来的房屋租赁市场容量还有很大增长空间,但并不意味着开发商和金融机构能够从中获得多大收益。未来的长租住房领域或许将进一步形成两种截然不同的类型——一部分依托于金融机构、政府补贴及企业整合而成的保障类住房;另一部分将致力于满足一、二线人口净流入城市居民对于改善生活质量的需求,通过提高自身的服务质量及运营管理能力,形成优质的、定制化的租赁物业。

部分内容来自:南京公寓情报、BBC峥波、央视财经