新浪乐居讯(编辑 欣仔)伴随住宅市场调控升级,新房遭遇“瓶颈”,近日来数盘入市均尴尬遇冷。而与此相反,不限购、不限贷的公 寓产品,正在迎来一波销售热潮。有数据显示,从2015年-2017年,南京公 寓总销售金额从51亿上涨至214亿,销售面积则从40万方增至120万方。

  这样的强劲势头一直延续到了今年,截至2018年3月,南京公 寓已经卖了37亿。目前全市有超四十家公 寓在售,其中一些热门区域已经显现。

01.销售情况冰火两重天!公 寓市场区域分化逐渐拉大

  据诸葛找房数据显示,今年1-3月份南京公 寓市场(不含溧水、高淳)共成交2787套房源。其中,浦口区、鼓楼区以及雨花台区分别成交769套、536套、529套公 寓,位居前三。而玄武区、秦淮区仅分别成交67套、29套公 寓房源,位于末位。

  就单盘情况来看,位于浦口区的北宸星座以485套的成交量位居第一。另外,位于鼓楼的阅尚居以384套的成交量位居第二位。据网上房地产数据显示,北宸星座一共入网1080套房源,截至目前已基本售 罄。

▲截图来源于南京网上房地产

  从市场情况来看,不少公 寓的抢手程度同样令人咂舌。其中,北宸星座在3月底推出300余套挑高公 寓,吸引千人选房,当日去划8成;位于南部新城的万科星荟,3月底推出235套挑高公 寓,不到一周就销售一空;4月22日,江宁融信城市之窗推出776套公 寓房源,当天去化近9成。

  不过,由于公 寓供应量加大,也有一些板块出现“供过于求”的局面,部分公 寓盘销售成绩就不尽人意。5月初,麒麟板块某公 寓纯新盘迎来首开,当天给出2重优惠,但由于前期蓄客不足,当日去划不到1成。另外,秦淮区某公 寓盘早在1月就迎来项目开盘,当日给出4重优惠,但是根据网房数据显示,截至目前去划还不足3成。

▲截图来源于南京网上房地产

  那么,造成这种“冷热不均”的原因有哪些?选择公 寓产品具体要考察什么方面?哪些公 寓投 资回报更可观?

  专家表示,从销售情况来看,集中在主城地区,且户型面积小、总价低,具有品牌亮点的公 寓产品,明显更受市场欢迎。相反,地段偏远、户型面积大、又缺乏特色支撑的公 寓产品,不少都已经陷入滞销僵局。

  从数据来看,目前,以南部新城、江北新区、鼓楼滨江为主的3大板块,已经成为热销公 寓的主战场,未来,这三区竞争也会更加激烈。

02.三大板块成热销公 寓“制造机”,群雄并战模式已然开启

1. 南部新城-云树公馆

▲南部新城效果图(来源于网络)

  自2015年大校机场搬迁后,南部新城核心区域建设全面启动,规划甚至在河西之上,总投 资金额高达1500亿元。未来,这里还将集中布置文化娱乐、体育、行政管理、社区服务、社会福利、医疗卫生、商业金融服务、邮电等设施。在门户枢纽作用下,南部新城将成为真正的“城中之城”。

  其中南部新城“网红公 寓”云树公馆,依靠精准的客户定位和产品优势,脱颖而出。

▲云树公馆效果图

  云树公馆定位为南部新城精粹综合体,从云智慧、云会所、云时尚、云生活四大层面,塑造办公/LOFT、空中会所、商业集群、酒店式公 寓四大引擎业态,并配建地下三层车库、银行金融资源等硬软性配套。集合城市精英商务人群,为公 寓带来精准租客群体,优势得天独厚。在产品打造上,推出稀缺4.8米挑高公 寓,双钥匙设计、明四房呈现,面向白领一族发售,投 资属性极强。

▲拥堵的卡子门大街(来源于网络)

  局限性:项目所处的南部新城由于是起步较早的老城区,如今周边高架林立,卡子门等枢纽路段更是长期拥堵。生活氛围虽然成熟,但部分老旧商业中心已经稍显落后,片区短期之内仍处于瓶颈之下,想要未来配套变现、规划落地,所需时间仍较长。

2. 江北新区-北宸星座

▲江北新区效果图(来源于网络)

  在“国家级新区”定位加持下,江北新区板块前景被业内看好。根据规划,未来区域内将实现12条地铁线并行,22条过江通道直达主城。此外南京北站、南京一中江北分校、鼓楼医院江北分院、青奥体育公园等诸多大型配套逐一引进,片区医疗、交通、商业、教育即将全面升级。

▲龙湖北宸星座效果图

  对于江北公 寓市场来说,由于片区起步较晚,目前价格还处于较低水平,这也是江北公 寓目前最大的优势。其中1-3月南京公 寓销售冠军龙湖北宸星座,均价18000元/㎡,在售面积段在35、40、50平米,门槛最低63万。加上坐拥3号线地铁利好,瞬间成为刚需投 资品。

  局限性:不过对于江北来说,“成也萧何败萧何”,正是由于江北利好不断,促使江北公 寓市场如雨后春笋一般涌现。一些公 寓盘体量极大,甚至同一批销许之下,可售房源多达上千套。片区供应量过大、同类竞品太多,又缺乏成熟的配套做支撑,对公 寓投 资者来说,未来如何出手会是一大难点。

3. 鼓楼滨江-中海滨江U-LIVE

▲鼓楼滨江实景图(来源于网络)

  东接中华第一商圈新街口、南临万千繁华河西CBD、西望江北国家级新区,鼓楼滨江作为连接这三大片区的“关节”所在,正在全面发声、并逐渐步入国际视野。

  根据规划,鼓楼滨江是南京十大功能板块之一,总投 资高达1078.9亿,计划打造成南京第三个融合商务、商业、现代产业、居住等综合功能的区域。同时作为"中心城市复兴范例",区域的轨道交通、教育、商业、医疗等配套将得到全方位升级。尤其在仁恒、中海、当代等一线房企的进驻之下,片区早已成为炙手可热的豪宅板块,板块新房价格已突破4万/㎡,几乎与河西中部“平起平坐”。

▲鼓楼滨江实景图

  对比城南和江北新区,鼓楼滨江配套已经趋于成熟,包括世茂滨江mini mall、龙江新城市广场、中海环宇城等现代化商业中心林立,加上鼓楼滨江有着3公里长的滨江风光,区域内秦淮河、阅江楼、明城墙等热门景点环伺,让这一片区逐步成为精品公 寓的诞生沃土。

▲中海滨江效果图

  其中,鼓楼滨江全新封面地标——纯新盘中海滨江U-LIVE,最近公开了项目售楼处,即将推出50、79平米LOFT精 装公 寓,引起购房者的广泛关注。

  中海滨江U-LIVE,位处鼓楼宜居核心地段,规划地铁5、9号双线交轨。周边中海桃源里、仁恒桃园世纪、当代万国府等诸多豪宅林立,属于南京高端人居片区。

▲中海滨江U-LIVE项目区位图

  从规划上看,项目总建筑面积约16万㎡,整体采用以现代主义风格,以“退台式+ 内中庭式”回字型建筑布局, 以标志性的复合多功能公 寓社区。

▲中海滨江效果图

  值得一提的是,未来中海滨江U-LIVE将与国际甲级写字楼——中海国际中心相搭配,成为鼓楼滨江又一封面力作。未来项目将引进世界500强等高端企业进驻,在提高周边商务办公圈层档次的同时,为精品公 寓提供长期稳定的高品质租住客源。

  产品方面,采用4.5米层高、挑高Loft结构,延伸立体空间。户型共有50㎡和79㎡两种,其中50㎡平米户型为两房、79㎡户型为三房,均为精 装修公 寓产品。 

▲50平米与79平米loft户型图鉴赏

  中海滨江U-LIVE另一大加分项,就在于产品高标准的精 装细节上。项目将复刻中海住宅成品精 装体系,构筑归家礼序、中央空调、立体收纳、装饰美学、定制厨房、高端卫浴、静音降噪、人本细节、智能安防九重人居精 装系统,细分100项精 装细节,匠造舒适微生活。

▲中海滨江U-LIVE产品效果图

▲中海滨江U-LIVE产品效果图

  点评:公 寓市场群雄逐鹿,可以说南京南京不乏单点或多点优质的公 寓项目,但缺乏一个全U的项目,而中海滨江U-LIVE的到来,为南京公 寓市场带来了一种全新的可能。无论从项目的环境、配套、规划,还是产品的户型、精 装、细节,将优势全方位渗透,可以说是难得一见的满分作品了。

  项目动态:目前,中海滨江U-LIVE全息科技展厅& MINI LOFT精 装样板间已经公开,并于新街口地铁6号口、新城市广场1F设置城市展厅。

  项目区位:鼓楼宜居核心区·小桃园公园西

  售楼处地址:鼓楼区姜家圩与淮滨路交汇处

  电话:025-8333 8888转3