有网友反映,江宁有房源成交价已突破4万,惊呆了!经查看发现,成交价突破4万的是朗诗玲珑屿,位于小龙湾地铁站附近,是北京东路小学江宁分校的学区房。

该小区去年也成交过几套,成交价在3万8-4万之间,查看4月二手房最新房价发现,朗诗玲珑屿4月均价39872元/平米, 时隔不到一月,实际成交价涨了将近4000元/平米…

九龙湖二手房成交价3.5-3.8万左右  4万3单价还是个例

目前江宁二手房价比较高的小区主要集中在九龙湖一带,我查看了链家最近成交的江宁九龙湖二手房源发现,成交价最高的是银城千花溪的一套房源,面积63.5平米,成交单价在39056元/平米。

从挂牌价来看,恒大绿洲3月挂出了一套一楼带院子的房源,户型47.25平米,挂牌价44022元/㎡,总价208万,这个单价令人咂舌,虽然总价不高,但是这个单价已经是江宁天花板了,2个月时间,只有2人带看,市场关注度不高。后续成交价多少,我继续跟进。

九龙湖其他楼盘,如万科金域蓝湾、新城玖珑湖、保利中央公园等挂牌价和成交价差不太多,主要在3.5万-3.8万之间,不同户型、楼栋,成交价稍有不同。

从目前来看,朗诗玲珑屿4万3的成交价还是个例,有了第一个吃蟹成功的案例,未来板块二手房挂牌价会不会借势上调,这个有待观察。但是既然4万多的价格有成交就意味着有需求,这跟江宁新房低位库存以及教育资源的稀缺有着千丝万缕的联系。

九龙湖无新房可售    7幅储备地块均需现房销售


九龙湖作为政府极力打造的板块,这几年发展迅速,吸引了不少品牌房企进驻,同时该区域引进了北京东路小学江宁分校(下文简称北小 江宁分校)之后,板块关注度和热度迅速提升。北小 江宁分校去年9月开始正式招生入学,根据学区划分情况来看,朗诗玲珑屿、万科金域蓝湾、万科翡翠公馆、骏景华庭等小区均在学区范围之内。

此前,江宁2017年期末三年级数据分析结果出炉,其中,将军山小学以总综合水平292.5排名第一,江宁开发区分校(北小 江宁分校)以290.6排名第二位,百家湖小学以289.1位列第三位。

从家长提供的内部资料来看,开发区学校(北小 江宁分校)初一上学期期末考试总分均分405.75分,排名全区第三,仅次于东山外国语学校及南师附中江宁分校。但由于后两所学校均为民办学校,也就是说,北小 江宁分校初一期末考试成绩在江宁的公办学校中是最好的。

北小 江宁分校去年9月招生开学,到年末就能取得这样的成绩,可以说让买房人对这所名校分校充满了信心,随之学区房价格也是居高不下。

从链家上提供的数据来看,九龙湖几个小区如万科金域蓝湾、朗诗玲珑屿等小区去年挂牌价最低3万3左右,现在最高已挂到单价4万,这跟家长对北小分校的信心以及九龙湖房荒无不关系。

随着早一批九龙湖新房早已售罄,而现有储备地块基本都需要现房销售,在源源不断的利好和新项目开发进度的双重刺激之下,九龙湖二手房价飞速上涨。

目前整个九龙湖新盘+储备地块有9块,其中商办项目有2幅,住宅项目多达7幅,其中银城旭辉云台天境楼面价在16052元/㎡,其余地块楼面价均已逼近2万。值得一提的是,这些新盘的产品基本以洋房、大平层和叠墅为主,定位改善,整个九龙湖板块也从早先80多平的刚需或升级为以130平左右为主的改善产品。

对于要在九龙湖置业的刚需来说,可选性已经不多了,朗诗玲珑屿作为第一个破4万吃螃蟹的盘,加上九龙湖小户型的稀缺,或许会带动九龙湖房价再上一个台阶。

江宁已有7所名校落地  区域新房库存不足3千套

江宁的交通、商业和人口密度都比较大, 唯一遗憾的是优秀的教育资源比较少,这两年江宁陆续引进了多所名校,区域热度一路提升,改善客群比例逐渐在增加。

目前江宁已引进7所名校,其中2所已招生入学,最快今年还有3所招生入学,另外在江宁大学城附近还有一所南外江宁分校,目前已动工。

放眼整个江宁,在售项目均已不多了,主要是百家湖太阳城银座、淳化万科金域东方、以及东山万科金域国际、中航樾广场等,其中不乏一些两年多未开的项目,真正短期有房可卖的项目不超过10个,对于江宁这样一个板块来说,远远满足不了市场需求。

(不含公寓和储备项目)

目前江宁在售新房主要为淳化和东山的3个项目,均价在2万3-2万5左右。另外,百家湖板块太阳城银座有400多套新房即将开盘,值得一提的是,太阳城银座位于百家湖核心区域,紧邻太阳城、江宁金鹰和景枫Kingmo三大商圈,同时临近北小分校,未来划入学区范围,因为江宁新房限价原因,太阳城银座开盘均价不会超过3万/平。

除了这些在售项目之外,目前江宁主要还是以储备地块为主,其中现房销售的地块多达25幅,其中有部分地块已开工,这就意味着或许最快要今年年底或明年上半年才有新房在售,江宁房荒还得持续一阵子。

(江宁储备项目)