9月,南京楼市迎来今年最大一次开盘潮。据统计,9月有41盘开盘,共推出了9588套房源,环比8月上涨了19.8%。

虽然开盘量大涨,但是9月新房成交量环比下滑5.6%,从数据上看,楼市变冷是不争的事实。从开盘去化来看,9月开盘的41盘中,只有13盘基本售罄,大部分盘都卖不动了,最差的只卖了2成……

9月的土地市场也是一片愁云,8月仅成交了2幅地块,楼面价大跳水,地价最高降了1.5万/平,还有3幅地块直接终止出让……9月南京楼市还有哪些看点,逐一往下看。

一、9月新房成交量下降5.6%   创7个月来新低

截止到9月30日24时,南京楼市9月新房认购8550套,成交5960套(不含商业和车位),环比8月(8月新房认购7047套,成交6313套)认购量上涨21.3%,成交量下降5.6%。

9月各区域成交套数(不含商业和车位)

从各板块的成交数据来看,鼓楼共上传了1006套数据,位居9月区域成交量排名首位,主要是因为此前鼓楼滨江板块开盘集中,如仁恒桃园世纪、当代万国府MOMΛ、世茂外滩新城、中冶盛世滨江等,且当天去化情况均较好。排名第二的为江宁区,共成交了862套;排名第三的为浦口区,共成交了800套。

从今年整体的认购成交数据来看,9月认购量较上月微涨,成交量微跌。除了7月份成交量出现短暂上浮外,9月新房成交量是今年3月以来的最低值,成交量持续下滑,市场遇冷现象明显。

南京1-9月新房认购、成交情况 (不含商业和车位)

数据来源丨金刚石

二、9月41盘领10724套销许  多家纯新盘蓄势待发

9月南京有41家楼盘共领取了10724套房源销许,和8月相比(8月共领取11226套房源销许),新房供应量下降4.5%。

9月新领销许一览

从各板块数据来看,两江板块一反常态,新房供应量并未遥遥领先,反而是城北板块共领了3139套销许,占整体供应量29.3%;在9月大规模领证、开盘潮中,江宁板块却依然是小打小闹,9月仅4盘领证,房源共718套。另外河西板块的表现可圈可点,9月河西三盘领证,其中胜科星洲府更是一次性领了所有房源销许,共332套,这是要开盘即清盘的节奏。

9月各区域新房供应量

9月领销许的楼盘中,不得不提的是南部新城板块。南部新城房荒许久,但是推盘节奏依然是挤牙膏式的,8月复地宴南都加推最后两栋收官之作,9月深蓝领了2栋销许,继深蓝售罄后,万科都荟天地领取了首波387套房源销许。

另外,除了以上已领销许的楼盘外,南京还有多家楼盘都传出开盘动静。

板桥的石林大公园目前正在申请销许,项目上次开盘还是在2013年3月,距今已5年半时间,房价也从当初的11000元/㎡一路直飙。据了解,此次石林大公园放风价在2万以上,预计会开342套房源。

仙林纯新盘融信世纪东方国庆期间公开样板间,最快10月开盘;

根据最新消息,禄口翠屏城预计10月中下旬推出收官之作。

三、41盘开盘仅13盘售罄,大部分盘都卖不动了

据统计,9月南京共有41盘开盘,共推出9588套房源,和8月相比(8月共有29盘推出8001套房源销许),房源量上涨了19.8%。

9月楼盘开盘情况

9月下半月开始,南京楼市进入开盘高峰期,其中江北上市的房源量占了3成,反观江宁板块,一直叫嚷着要开的楼盘9月并未兑现,反而是多年的老盘和新盘却抢先上市,从上图可以看出,9月江宁仅有5盘共747套房源上市。

另外,城北板块9月的表现非常亮眼,共有8盘推出了2357套房源,其中中冶盛世滨江9月加推2次,均以售罄告终。

南京都市圈板块在9月共推出了1746套房源,和主城区不同的是,此波都市圈的楼盘可以说是受调控影响颇重,市场反应平平。

投资客撤场   商办公寓上市量占比同比下滑89%

2017年9月南京共有5870套房源开盘,其中商办公寓房源为3257套,占比55%。而今年9月上市的9588套房源中,商办公寓为601套,占比6.3%,占比下滑89%。

据统计,9月仅有4家商办公寓开盘,分别为金地中心菁华、建邺吾悦广场、正荣中心天寓和金轮双子星,其中3家位于河西,均价基本都在3万以上,但是去化成绩都还不错,主要得益于河西宇宙中心的地段。另外一家金轮双子星位于江宁河定桥地铁口,当天去化情况,尚不得知。

41盘开盘仅13盘售罄,大部分盘都卖不动了

据统计,9月开盘的41盘中,只有13盘基本售罄。如果用几个词去定义这些热盘的话,无非就是地段好、配套好、有学区、价格便宜,而基本售罄的13盘身上至少贴着2-3个这样的标签。

扬子江金茂悦和绿地海悦以江北新区核心区的绝对地段优势维持低中签率,开盘当天基本售罄;

龙湖棠城、武夷名仕园、复地宴南都、绿城深蓝等盘都是以低于周边5千-1万5/㎡的价格优势吸引了千组客户报名;

中冶盛世滨江以拉小学区优势持续受追捧,维持8月日光,9月日光的态势。

新盘、老盘上市脚步加快  叠墅产品去化成难题

据统计,9月开盘的41盘中纯新盘有13家;推叠墅产品的有5家,其中4家为纯新盘,而这5家卖的最好的是升龙桃花园著,当天开盘超8成;卖的最差的当天开盘只卖了不到2成……叠墅产品面积相对较大,且价格和周边相比没有明显优势,市场接受度不高。

9月扎堆上市的除了新盘,还有许久不开的老盘也在9月迎头而上。据统计,9月有5家老盘争先上市,其中武夷名仕园、复地宴南都和金陵雅颂居都是时隔2年推出收官之作,价格基本未涨。

四、9月拍出2幅宅地,楼面价最高降了1万5/平

9月南京只有1场土拍,在9月7号共拍出了2块地,其中龙湖竞得铁心桥地块,招商竞得雨山路地块,另外原定于同天拍卖的燕子矶G42、桥林G44、六合G45地块终止出让。

同时,原定于9月8号拍卖的溧水2018G19地块也停止出让,该地块距离地铁S7号线幸庄战仅有1公里左右,起拍楼面价7501元/㎡。

从出让条件看,龙湖拿下的铁心桥地块内需要配建建筑面积不小于8436.8平方米的人才房(含租赁住房),由竞得人建成后无偿移交软件谷管委会。

从楼面价看,此前铁心桥板块内楼面价最高的为上海大名城拿下的G45地块,成交楼面价高达29093元/㎡;另外地块周边的G43地块去年9月被中海拿下,楼面价17956元/㎡,且需要现房销售。龙湖此次拿下的宅地楼面价仅为13993元/㎡,地价直接降了1万5/㎡左右。

另外,招商拿下的雨山路G43地块楼面价为14123元/㎡,项目紧邻保利云禧,楼面价为22320元/㎡,此前项目销售的叠墅房源均价3万/㎡左右。

9月除了拍出的两幅地块之外,南京国土局又挂出了几幅住宅及商办、商业用地,其中炙手可热的江北板块挂出2幅地块,为商业、商住、商办用地。

值得一提的是江北新区的2幅地块,其中G08地块出让条件较高,其中包含一条需要配建五星级酒店的条件,另外在签订土地出让合同前,须和江北新区管委会相关部门签订项目投资协议,基本可以说是定制地块了。

另外,高淳G18、G19、g21这三幅地块出让条件都规定了新建住宅小区须按照每百户不低于30平方米的标准建设居家养老服务用房,建成后无偿无条件移交政府。

除了这几幅地块外,溧水还挂出了10幅安置房用地,于10月11号进行拍卖。