中国人自古以来讲究安土重迁、落叶归根,这一情怀把“房子”视为家的核心。2008年金融海啸,让全国楼市经历了大地震。随后,国家强力救市,从中央到各个地方都出台了相应的政策来稳定、调控本地的楼市行情。十年过去了,南京楼市愈发有条不紊,让我们共同回顾南京楼市十年来出台的各项政策,看一看,到底什么时候才是买房的好时机呢?

  编者按:

  时光飞逝,历史的车轮已经驶过了2018年。

  短短数十年间,中国社会经历了巨大的变化,经济飞速发展,人民幸福安康,然而房地产行业走过的历程却并非一路坦途。自1978年房地产业从0开始,几经波折,到现在的平稳前行,都离不开楼市的政策调控。尤其是近十年来,从中央到地方,各项政策持续发挥着重要的作用,促使楼市向健康稳定的方向进军。

  南京,作为长三角区域唯一的特大城市,整个楼市在这十年里都经历了哪些政策的洗礼呢?我们一起来回顾。

  2008年

  房价不会跳水,只是在做俯卧撑

  2008年,是不平静的一年。年初,大半个中国都经历了百年难遇的雪灾,而后汶川“5·12”大地震,举国共殇。随后,美国次贷危机引爆金融海啸,迅速席卷了全世界,中国也遭受到猛烈的冲击,市场上弥漫了悲观气息,全国楼市也进入了寒冬!

  与此同时,南京楼市也不例外,房地产市场一度低迷,成交量大幅下滑,房价也开始回落。到了9月28日,南京为了鼓励市民购房,出台了《关于保持房地产市场稳定健康发展的意见》,意见中规定:在2008年10月1日至2009年9月30日期间,凡购买90平方米以下(含90平方米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额1%的补贴;凡购买90-144平方米以下(含144平方米)商品住房(含二手住房)的,给予房款总额0.5%的补贴。

  此意见的出台,加大了对民众购房的税费减免和补贴支持力度。对群众购房的积极性起到了一定的调动作用。并且,当时南京某楼盘在街头打出“房价不会跳水,只是在做俯卧撑”的广告语,呼唤群众对于房地产业的信心,引发全国关注。

  2009年

  南京楼市触底反弹   成交量创新高

  财政部、国家税务总局在2008年底下发《关于个人住房转让营业税政策的通知》,在2009年正式实施。其中的一条规定:自2009年1月1日至12月31日,个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  随着政策的逐步落实,受新房销售增加和二手房转让优惠政策的影响,市场预期向好,全国楼市开始稳步回升。据国家统计局数据显示,2009年,全国完成房地产开发投资36232亿元,比上年增长16.1%;值得一提的是, 商品住宅完成投资25619亿元,增长14.2%,比重占房地产开发投资的70.7%。

  2009年南京楼市有了明显的改观。虽然价格涨幅不明显,但成交量创新高,由44909套上涨为105324套,环比增加134.5%,更是近十年来的第三高。尤其是河西板块,销售屡创佳绩,如仁恒江湾城当时的销售均价为15111元/㎡,3天热卖10.5亿,创销售纪录。

  而楼市的热火朝天同样带动了土拍市场的温度。天正、金基、保利在土地拍卖会上先后斩获河西地块,保利更是拿下了区域地王,地价不断创新高。

  2010年

  二套房首付不得低于40%! 南京商品住宅成交量遭“腰斩”

  从2003年的“18号文”,到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“国十一条”、“新国八条”,再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年的时间里,国家对于楼市市场进行了多次调控,其中最值得一提的是国十一条,对南京楼市产生了转折性的影响。

  2010年,史上最严厉的国十一条出台,严格二套房贷款管理,首付不得低于40%。而也正是在这一年里,南京楼市均价突破一万,开启了南京的“万元时代”。

  不过,调控对南京的影响也比较大,最直观的就是,这一年南京的商品住宅成交量遭“腰斩”。不少开发商日子非常“难过”,尽管打折促销遍布街头,但是成交数据仍是十分惨淡。当年成交套数仅52320套,环比上年下降50.3%。此外房企拿地的热情也逐渐冷却。

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  2011年

  南京楼市正式开启限购  本地家庭不得购买第三套住房

  2011年2月19日,南京市政府办公厅发布《关于进一步做好房地产调控工作的通知》,其中重要一点:

  对已有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供1年以上(含1年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,可新购1套住房(含新建商品住房和二手住房) ;

  对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭,暂停在本市市区内向其销售住房。

  简单来说就是:本地家庭不得购买第三套住房,有1套住房以上的非本地家庭暂停购房。

  这个限购令出台以后,南京楼市的商品住宅成交量进一步下跌,甚至达到了近十年的最低值。这一年,主城区的商品住宅房价也平平稳稳,没有什么大的变化,既降不下来,也涨不上去。也是在这一年,南京都市圈因其不限购的优势,化身成一匹黑马闯入了南京购房人的视野,包括碧桂园凤凰城在内的一些楼盘,因价格低,不限购的种种优势,圈粉了不少买房人,纷纷下单!

  2012年

  住房公积金缴存者首次购房家庭享受公积金贷款支持

  这一年,南京楼市平稳前进,没有什么重大的决策出现。在7月23日下午,南京市政府召开新闻发布会,发布《市政府关于进一步扩大内需拉动消费的若干意见》,出台一系列扩大内需、拉动房地产消费的政策。

  该意见里面明确表示,为鼓励扩大内需、拉动南京房地产消费,对住房公积金缴存者首次购房家庭给予公积金贷款支持。

  2013年

  宁八条落地 二套房首付提高到7成

  直到2013年,楼视情况出现了转变。南京行政区进行了重大调整:四区合二,两县改区:设新秦淮区、新鼓楼区,高淳和溧水撤县改区。这次改动,涉及到了2000平方公里,251万人口。南京楼市也迎来了新气象。

  一、进入9月份以后,南京楼市迎来了全面爆发,多个楼盘开盘当日即售罄,一房难求!楼市的火热让消失多年的“炒房号”现象再起。针对这些现象,9月17日,南京市住建委房地产市场管理处发布了《关于进一步规范商品房销售秩序的通知》,这意味着一个家庭一次最多只能有两个购房资格,且购房资格证明前置须在摇号前开出。

  二、11月26日,宁八条落地,其中,包括研究采取“竞地价、竞配建”,“竞地价、竞保障房资金”等方式,保持地价平稳;进一步提高第二套住房贷款的首付比例,将二套房首付提高至7成。

  也就是这一年,南京全年卖地收入793.6亿元,创历史新高。

  2014年

  历时3年7个月的限购政策正式宣告取消

  2014年的年初,全国各地楼盘纷纷降价、打折促销,南京楼市的情况也急转直下。越来越多的开发商迫于销售压力,也采取了降价、打折等各种促销手段。今年,南京也有两项重大政策发布:

  一、2月份,南京出台了一项“9050”政策,规定“原则上出让的住宅土地中90平方米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上”,这让不少开发商都头疼不已。

  二、9月份,南京楼市迎来了令人欢欣鼓舞的一个消息:

  9月21日下午,南京市政府发文:为充分发挥市场在资源配置中的决定性作用,促进房地产市场平稳健康发展,在全市范围内从即日起购房不再需要提供新购住房证明。

  这意味着,从2011年2月开始实施的,历时3年7个月的限购政策正式宣告取消!

  2015年

  公积金政策进一步放松   河西中诞生首个破三万大盘

  3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》,将二套房最低首付比例调整为不低于40%。仅仅10分钟之后,财政部和国家税务总局又联合发布消息,称从3月31日起,个人住房转让免征营业税的期限由购房超过5年(含5年)下调为超过2年(含2年)。这项政策力度,远超市场预期,对已经显现疲态一年多的楼市而言,是一剂强心针,市场普遍称此新政为“3.30新政”。政策的出台对南京楼市也产生了不小的影响。

  一、政策出台后,加上限购的取消,从3月开始,南京房价开始逐渐上涨,开发商和买房人对于楼市都重拾信心,同时购房需求也有明显提升。商品住宅销售量达到近十年的第二高。

  二、南京对公积金政策进一步放松,包括公积金提取付房租、“公转商”等政策对买房人来说都是重大的利好。另外,全面二孩放开的政策,使得南京的大户型越来越受买房人的青睐。

  这一年,河西的宏图上水云锦每平米均价突破三万,这意味着河西中部首个破三万大盘的诞生。另外还单身了多幅高价地!

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  三、到了8月,南京市规划局发布消息称,今后新出让居住用地将不再限定住宅套型比例,对于已出让在建商品住房,在不改变用地性质和容积率等必要规划条件前提下,允许适当调整套型比例。“9050”的新政仅仅执行了1年零6个月。

  虽然政策“存活”周期不长,却也给南京楼市10年的史册书写了浓墨重彩的一笔。

  2016年

  限购政策重启,购房首付比例上调至最高8成

  值得一提的是2016年的10月,其不仅仅是调控政策的分水岭,也是楼市行情变化重要节点,随着南京认房又认贷的重启,成功将南京楼市从“一房难求”过渡到“一房难卖”。

  一、首先是9月底,南京双限政策的两把利刃凌空而至,一举斩断了愈演愈烈的市场高热。

  9月25日,南京市委宣传部官方微信发布限购政策:自9月26日起,在南京主城区范围内,已拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房和二手住房;拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭,不得再新购新建商品住房。

  二、9月26日,限购政策重启当日,政府又追加发布“宁十三条”,具体是从增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格、强化综合执法四个方面提出明确要求,稳定楼市。

  三、短短十天后,2016年10月5日晚,南京调控再次升级,限贷政策也随之重启,政策明确表示:1、对非南京市户籍居民购房应提供2年内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。2、本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房。同时,对首付比例也做了相应调整,首次购房首付比例不低于30%,有贷款记录但实际无房的或已有一套房贷款已结清的首付比例上调至50%,已有一套房贷款未结清的首付比例上调至80%。

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  2016年是南京楼市调控要求严、调控难度大的一年。这一年南京总共出台7个调控文件,以此来促进南京楼市健康发展。

  但是,扑面而来的楼市政策并没有罢休,2017年,调控再次升级。

  2017年

  南京成为国内首个“公证摇号售房”城市

  2017年南京出台了多项政策对于楼市进行调控,其中主要有:

  一、5月13日,南京出台十条措施稳定楼市,也就是所谓的“宁十条”。

  在这次出台的新政中规定:购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房须取得不动产权证书满3年后方可办理转让合同备案和登记手续。新购房在《南京市房地产综合业务系统》的认购时间或合同确认时间于5月14日零点之前按老政策执行。

  这一政策出台后,南京完成了限价、限购、限贷、限售的“四限城市”,成为全国调控最严的几座城市之一。

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  当然,数据是最能反映楼市调控后的指标之一,2017年经过“狂轰猛炸”的政策之后,当年商品住宅成交仅71396套,创4年来(2014-2017年)新低,楼市遇冷显而易见。

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  二、值得一提的是,5月31日上午,南京公证处圆满完成了南京首批“悦山名邸4幢、9幢”166套商品住房和“都荟雅居A-1幢、A-2幢、A-4幢、A-6幢”188套商品住房选房顺序公开摇号,这是南京市政府5月14日发布《进一步加强房地产市场调控的通知》后,首次对两家楼盘采用公开摇号的方式销售商品住房。

  据了解,尽管上海相关规定早于南京,但在操作层面,南京成为国内首个“公证摇号售房”城市,南京公证处也由此成为全国首家承担该项公证的公证机构。

  当然公证摇号带来了很多不言自明的优势,其中最大好处在于公开化,透明化,稳固了楼市调控结果,在一定程度上有效打击炒房,对于刚需购房者来说是极大的利好。

  三、土拍环节也由当住宅用地、商住用地网上交易竞价达到最高限价时,停止竞争地价,改为在网上竞争保障性住房建筑面积,面积最多者为竞得人。

  2018年

  南京公积金贷款额度提升

  今年,国家明确提出了“房子是用来住的,不是炒的”!有三条大政策引起了南京房地产业内人士的强烈关注:

  一、南京市房产保障局也在官方微信发布楼市新政:在全市范围内暂停向企事业单位及其他机构销售商品住房,2018年8月13日19:00后开始执行。正式对企业购房说不!

  二、4月,南京公积金贷款又出新政:将南京市住房公积金贷款最高可贷额度由30万元/人、夫妻双方60万元/户调整为:购买首套自住住房最高可贷额度为50万元/人、夫妻双方100万元/户;购买第二套住房仍按原有规定执行。

  三、另外,在今年7月17日发布的土地出让公告中,有一条新信息:土地拍卖环节取消“现房销售”要求,全面推行“竞自持”。

  要知道,南京现房销售政策始于2016年8月。当时,南京市规定,当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。当网上竞价达到最高限价的90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

  现房销售对于购房者来说,是看见的好处。而对于开发商而言,现房销售有极大的资金压力,甚至可能推迟新房上市时间,造成区域内新房市场的“断供”。另外,各类成本的增加和限价的要求,开发商可能会对房源“减配降标”。新政策的出台,可以说对开发商的压力有所缓解。

  而“竟自持”要求:

  当地块竞价达到最高限价时仍有竞买人要求继续竞买的,停止竞价,改为在本地块内竞争自持商品住房(租赁住房)建筑面积,每次申报面积200平方米,申报面积最多者为竞得人。这项规定加大租赁住房的供应,缓解租赁市场的压力,也可能是为了落实购租并举的政策。

  结语:

  今年,各地楼市都纷纷传来调控松绑的消息,南京是否会出台相应的政策还未可知。不论如何,楼市的稳定离不开政策的调控,因为十年间的数次调控,才有了南京楼市如今稳定繁荣的现状,接下来政策会如何变化,让我们拭目以待!