南京供地潮爆发,土拍月来了!

  上月,中国自然资源部发布通知,要求实施差别化调控,因城施策:2019年住宅用地供应将按“显著增加、增加、持平、适当减少、减少直至暂停”五类调控目标,该快的快、该停的停。

  这一通知的发布后,重点城市土地市场全面回温。据中原地产研究中心统计数据显示:截至5月9日,全国50大热点城市卖地1.22万亿元,45个城市年内卖地金额超过百亿元,南京位列其中。截至5月13日,2019年南京主城成功出让20幅地块,其中涉宅地块10幅,总出让金额高达202.39亿。

  一边卖地一边挂地,南京下个月土拍盛宴“三台连唱”,11幅地块即将出让,分布于江北(5幅)、城东(1幅)、城中(1幅)、城南(1幅)、六合(3幅)。这一轮土拍车轮战过后,部分断供严重的片区将迎来新项目,南京地价格局也将迎来全新变化。

▲南京6月土拍一览

江北板块

  下月江北即将迎来5幅地块出让,均位于江北新区核心区。其中G04地块将于6月5日出让,剩下的G05-G08地块将于6月12日出让,间隔一周。

▲5幅地块大致区位示意图(仅供参考)

  从地价看,目前江北片区共9幅“2万+地块”,其中地价最高为金辉白马云著,楼面价23235元/㎡。

  而在本轮江北挂地潮中,G05-G08地块最高限价楼面价均在2万/㎡以上,仅G04地块最高限价楼面价较低,在15340元/㎡。在南京5月土拍的前车之鉴下,江北G04冲最高限价、“火拼”自持面积的可能性很大。

  以下是5幅地块具体出让信息:

 NO.新区 2019G04 地块

▲G04地块四至图(江苏土地市场网)

  地块四至:东至望江路,南至天浦路,西至浦滨路,北至兴隆路

  出让面积:104378.4㎡

  土地性质:Bb商办混合用地、Rb商住混合用地

  综合容积率:≤3.31

  地块价格:地块挂牌起始价36.5亿,最高限价53亿,起拍楼面价10565元/㎡,最高楼面限价15340元/㎡

  出让条件

  (1)该地块不接受联合竞买。

  (2)A分区为商办混合用地,出让面积31594.86㎡,容积率为1.01≤R≤4.5,高度H≤150;B分区为商住混合用地,出让面积72783.52㎡,容积率为1.01≤R≤2.8,高度H≤100; A分区可配建酒店式公寓,酒店式公寓配建比例不超过A分区地上总建筑面积的30%;B分区中地上商业面积应控制在B分区地上总建筑面积的10%-30% 。

  (3)地块内须建设地上建筑面积不低于5万平方米的办公建筑,自竣工备案时间起10年内不得分割转让、不得分割销售,10年后可分割转让,分割销售;地块内须建设地上建筑面积不少于3万平方米的集中式商业建筑,由竞得人自持经营 。

  (4)地块要求装配式建筑比例100%,住宅建筑单体预制装配率≥50%,公共建筑单体预制装配率≥40%,住宅应100%实行成品住房交付,无容积率奖励。

  (5)地块的出让金总额中须有不低于2亿美元或等金额的外资缴纳。竞得人须引进一家中国银保监会批准设立的全国性金融机构在项目内设立区域总部 。

  (6)A分区内220kv高压杆线迁改由新区管委会负责,地块成交后一年内完成 。

  (7)地块内须建设10Kv公共开闭所两处,在满足供电半径要求的前提下可根据实际建设方案在整宗地块内进行调整。

  (8)竞得人须在签订出让合同前与江北新区中央商务区管理办公室签订《地块投资建设协议》。

 地块分析

  在江北这5幅地块中,G04地块区位最为优越。这幅地块位于江北中央商务区科技创新板块内,靠近南京一中江北分校。距离10号线临江站直线距离约700米,且靠近规划中的地铁11号线。另外地块西侧密布有制药及科技类企业。

  根据出让条件显示,G04地块未来将涵盖商业、办公、住宅、酒店式公寓(可建)等多重业态,且地块内将建设100米高住宅楼和150米高商住楼。也就是说,江北核心区即将迎来一座全新的地标综合体。

  值得一提的是,该地块曾于去年6月终止出让。与去年出让条件相比,该幅起拍价由原先的39亿降到36.5亿,最高限价由72亿降到53亿!不仅起拍价下调2.5亿,最高限价更是直接下调19亿。不过,在新挂牌的新区G04地块出让条件更为苛刻,除了3万方集中式商业自持外,5万方商业办公自持10年外,还要求引进全国性金融机构区域总部!

  不过,对比另外4幅地块最高限价楼面价全部突破2万/㎡的情况,G04地块最高楼面限价仅在15340元/㎡,很有可能引起房企血拼。

  房价方面,目前G04地块所在江北新区核心区,周边新房整体维持在3万/㎡左右,包括扬子江金茂悦,前期价格在29868元/㎡;雅居乐滨江国际,仅剩少量大平层在售,均价27800元/㎡。另外,近来纯新盘动作不断,先是风华国际首开打破三万大关试水楼市,当日所有房源全部售罄;江与城爆出首开消息;上周,新项目中海左岸澜庭也迎来首次亮相。

  二手房方面,G04地块周边正荣润江城整体挂牌价3.8万/㎡,部分房源成交价破4万/㎡。


NO.新区2019 G05 地块

▲G05地块四至图(南京土地市场网)

  地块四至:东至东圩路,南至吉庆路,西至铁院路,北至规划中学。

  出让面积:41149.2㎡

  土地性质:R2二类居住用地

  综合容积率:1.01≤R≤2.5

  地块价格:地块挂牌起始价16.9亿,最高限价23.6亿,起拍楼面价16428元/㎡,最高楼面限价22941元/㎡

 出让条件

  (1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

  (2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

  (3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

 地块分析

▲G05地块航拍图(南京土地市场网)

  G05地块位置偏北,位于江北顶山板块,片区内生活氛围比较成熟,南侧靠近浦滨路隧道(纬三路隧道),西侧靠近江北快速路,交通便捷;商业方面有明发城市广场、荣里商业街等多处社区商业;教育方面汇聚幼儿园及小学、高中,其中小学为浦口新城实验小学,另外高中为南京一中江北校区高中部;另外距离已运营的南京鼓楼医院江北分院约2公里。

  目前G05地块西侧紧邻一幅租赁地块,为2018G05地块,由南京国际健康城投资发展有限公司以底价成交,楼面价2807元/㎡。另外片区内还有一幅二类居住用地,为宏发NO.2012G68地块,这幅地块于2012年12月20日被南京宏发房地产竞得,总价1.44亿元,楼面地价仅867元/㎡!但目前尚未动工,具体时间未定。

  周边目前仅剩下2家老盘在售,分别为观山悦和恒辉假日广场。其中观山悦在售少量高层及洋房房源,均价2.5-2.6万/㎡,毛坯交付;恒辉假日广场在售部分尾房,均价2.3-2.4万/㎡,毛坯交付。目前周边二手房价格在2.4-2.5万/㎡左右,其中报价最高的是荣里,二手房挂牌价在2.7万/㎡。

NO.新区2019 G06 地块

▲G06地块四至图(南京土地市场网)

  地块四至:东至规划幼儿园及社区中心,南至规划道路,西至迎江路,北至广西梗大街。

  出让面积:11560.74㎡

  土地性质:R2二类居住用地

  综合容积率:1.01≤R≤2.4

  地块价格:地块挂牌起始价4.5亿,最高限价6.3亿,起拍楼面价16219元/㎡,最高楼面限价22706元/㎡

  出让条件

  (1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

  (2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

  (3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

  地块周边情况

▲G06地块航拍图(南京土地市场网)

  G06地块位于江北中央商务区,在预公告的地块招商推介中显示,未来该片区将以小尺度街区打造。具体来看,西部集中为健康医疗片区,北部为浦口火车站,南部为现代快体育运动片区。融合新金融、商业商务、文化休闲和生态宜居等多种功能,成为引领南京江北新区发展的活力聚集区和多功能示范区。

▲截图来源:(南京土地市场网)

  目前江北中央商务区新房价格在3万/㎡,包括绿地海悦和扬子江金茂悦。其中绿地海悦仅剩余C2地块5栋楼尚未对外推出,预计最快6月上市,约400多套房源,户型面积118-155㎡,精装交付;扬子江金茂悦二期为府系列-金茂府,共8栋,具体信息待定。

  二手房方面,距离地块较近的华润国际社区,目前二手房挂牌价在3.4万/㎡。

  NO.新区2019G07 、 NO.新区2019G08

  NO.新区2019G07

▲G07地块四至图(南京土地市场网)

  地块四至:东至江北快速路,南至七里河大街,西至规划道路,北至规划道路。

  出让面积:69782.75㎡

  土地性质:R2二类居住用地

  综合容积率:1.01≤R≤1.5

  地块价格:地块挂牌起始价17.2亿,最高限价24亿,起拍楼面价16432元/㎡,最高楼面限价22928元/㎡


NO.新区2019G08

▲G08地块四至图(南京土地市场网)

  地块四至:东至规划道路,南至七里河大街,西至江北快速路,北至青龙绿带。

  出让面积:36292.43㎡

  土地性质:R2二类居住用地

  综合容积率:1.01≤R≤2.0

  地块价格:地块挂牌起始价11.9亿,最高限价16.6亿,起拍楼面价16395元/㎡,最高楼面限价22870元/㎡

  出让条件(2幅地块一致):

  (1)竞买人或其控股股东须具备房地产开发一级资质。

  (2)地块要求装配式建筑面积比例为100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,无容积率奖励。

  (3)地块内建筑须达到绿色建筑二星级标准。

  地块周边情况

  G07、G08地块分别位于江北快速路的西侧、东侧,中间仅一路之隔。

▲G07地块航拍图(南京土地市场网)

江北快速路以西、规划道路以南

▲G08地块航拍图(南京土地市场网)

七里河大街以北、江北快速路以东地块

  其中G07地块呈“𠃍”形,西南侧为浦口知识产权服务大厦,西侧紧邻七里河,一河之隔为江苏警官学院,环境优越。另外G08地块北侧即鼓楼医院江北分院。

  目前这2幅地块周边新房较少,距离最近的是通宇林景蘭园,目前在售毛坯小高层房源,26546-28079元/㎡。另外区域内还有1处纯新盘,为通宇林景紫园,即通宇G58地块。据悉,该地块于2014年成功出让,总成交价达13.2亿元,成交楼面价7150元/㎡。项目规划建设12栋11F小高层住宅和19栋四联排别墅,2栋二层配套商业。

  目前周边二手房价格集中在2.3-2.5万/㎡,报价最高的为华润国际社区,挂牌价3.4万/㎡,其次为金地浅山艺境,挂牌价在3.1万/㎡。

城东板块

  NO.2019G16地块

▲G16地块位置图(江苏土地)

  地块四至:东至双拜岗路、南至晏公庙、西至晏公庙、北至中山门大街。

  出让面积:23569.84㎡

  土地性质:基层社区中心、商办混合用地、商住混合用地

  综合容积率:综合容积率2.0

  地块价格:地块挂牌起始价6亿,最高限价8.7亿,起拍楼面价12728元/㎡,最高楼面限价18456元/㎡

  出让条件

  (1)C分区商业办公建筑面积占地块地上总建筑面积的15%至40%。

  (2)A分区内基层社区中心配套设施(地上可建建筑面积约3100平方米)由竞得人负责出资建设,建成后无偿移交给玄武区政府,所对应土地按划拔方式供应。可与商业、办公建筑合建,规划设计方案可结合B分区商办混合用地整体设计。

  (3)B分区内所建商业和办公用房由竞得人自持建筑面积不小于5000平方米,不得销售、不得转让。

  (4)该地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%。

  土地解析

  地块位于城东孝陵卫片区,距离地铁2号线孝陵卫站仅400米。本地块位处规划孝陵卫地区级商业综合中心,位于紫金山南侧,自然和人文环境较为优越!

  孝陵卫片区近年来未有土地出让,仅在2014年出让了2幅住宅地块!分别为大发融悦、五矿晏山居项目所在地块!2014年12月,大发地产以6亿元总价,12319元/㎡楼面价摘得大发融悦地块。2014年10月,五矿以20亿元总价,15455元/㎡楼面价摘得五矿晏山居项目地块。

  目前孝陵卫片区内暂无新房源可售!二手房方面,集中报价在3-3.3万/㎡,部分小区破4万/㎡,其中挂牌价最高的是中冶钟鼎山庄,高达5.5万/㎡。此次推出的玄武区孝陵卫街道A、B地块为涉宅用地,未来将适度缓解该区域的住宅需求。


城中板块

  NO.2019G17地块

▲G17地块位置图(江苏土地)

  地块四至:东至地铁5号线朝天宫站上盖物业地块,南至石鼓路小学附属幼儿园,西至西止马营,北至建邺路。

  出让面积:15872.26㎡(地上15364.65㎡+地下地下507.61㎡)

  土地性质:商住混合用地和二类居住用地

  综合容积率:综合容积率1.76

  地块价格:地块挂牌起始价7.9亿,最高限价11.4亿,起拍楼面价28280元/㎡,最高楼面限价40809元/㎡

  地块出让条件

  (1)A分区地上商业建筑面积占总地上建筑面积不小于40%且不大于50%。

  (2)C分区地下空间出让,可与A、B分区整体开发,连通建设商业、配套停车功能。

  (3)该地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%。

  (4)竞得人在该地块开发建设中,应按相关工程建设和环保要求,设置相应防护措施。

  土地解读

  该地块紧邻国家级文保单位朝天宫。紧邻地铁5号线(在建)朝天宫站,距新街口商圈1公里左右,交通及商业配套上较为完备。

  地块限高18米,或建设低密洋房或墅类住宅,临近项目有万科安品园舍和金鼎湾状元府。其中,金鼎湾状元府均价52704-54851元/㎡;万科安品园舍在售别墅房源,销许价5.4万-6.1万元/㎡,均为千万级豪宅。

  二手房方面,价格梯度较大,大致分为2个梯队,第一梯队为3.1-3.5万/㎡,第二梯队4.6-5.6万/㎡。报价最高的是万科金色家园,在5.6万/㎡。

  另值得一提的是,该地块东侧即为此前终止出让的商业用地G59地块(秦淮区地铁5号线朝天宫站地块)。

▲秦淮区范家塘地块航拍图(江苏土地 摄)


城南板块

▲G18地块区位图(来源江苏土地)

  地块四至:东至规划板东路,南至规划三号路,西至规划五号街,北至华新路。

  出让面积:92896.07㎡

  土地性质:商住混合用地、幼托用地和基层社区中心

  综合容积率:综合容积率2.25

  地块价格:地块挂牌起始价21.9亿元,最高限价32.3亿,起拍楼面价15262元/㎡,最高楼面限价15453元/㎡

  出让条件

  (1)该地块须配建建筑面积不小于8775平方米的租赁住房,由竞得人建成后用于租赁,不得上市销售,不得转让,纳入全市租赁住房管理。

  (2)A分区商业办公建筑面积占地上建筑面积的比例应控制在10%至15%。

  (3)B分区为幼托用地,由板桥新城管委会出资并建设,须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收,建成后移交雨花台区政府,所对应土地按划拨方式供应。

  (4)C分区为基层社区中心用地(地上可建建筑面积约4645.38平方米),具体要求如下:社区卫生服务站,建筑面积不小于300平方米;文化活动室,建筑面积不小于600平方米;体育活动室,建筑面积不小于200平方米;基层社区服务中心,建筑面积不小于600平方米;社区警务室,建筑面积不小于60平方米;居家养老服务站,建筑面积不小于150平方米;公厕,建筑面积不小于60平方米。上述设施中,社区卫生服务站、文化活动室、体育活动站、基层社区服务中心、社区警务室、居家养老服务站、公厕(建筑面积共计不小于2010平方米)由竞得人建成后移交板桥新城管委会,须与住宅项目同步规划、同步建设、同步验收,建设费用经第三方审计机构确认后,由板桥新城管委会支付给竞得人。所对应土地按划拨方式供应,出让面积据实核减,出让成交价款总额不作调整。

  (5)该地块要求装配式建筑面积比例100%,建筑单体预制装配率不低于50%,住宅建筑100%实行全装修和成品交付。

 土地解读

  城南板桥上一次有宅地出让还在2016年4月,栖霞建以总价21亿元拍得星叶欢乐城所在地块,楼面价8882元/㎡。目前板桥地区仅石林云城(石林大公园二期项目)在售,销许均价25000元/㎡。

  二手房方面情况,河西南岸片区老小区众多,房价梯级差异明显。目前板桥地区新交付的一批小区,包括和昌湾景、富力尚悦居、蓝光公园1号在内,整体挂牌价在2.3-2.4万/㎡,报价最高的是金地自在城,五期价格高达3.1万/㎡。但周边老小区遍布,价格仍旧集中在1.5-1.7万/㎡,部分小区甚至还不到万元。

  值得注意的是,此前江苏省政府公布了《江苏省推进运输结构调整实施方案》,其中提到2020年底前,开工建设宁芜铁路扩能改造工程!而根据此前达成的共识,宁芜铁路改线后,城中停用铁路将被拆除,并在原线位上改建成地铁8号线。交通短板的板桥,未来将直接受益宁芜铁路改造!


六合板块

  地块四至:东南至白果路,西北至潘杨路,西南至陈营路。

  出让面积:111688.03㎡

  土地性质:二类居住用地

  综合容积率:1.01≤R≤2.2

  地块价格:地块挂牌起始价15.3亿元,最高限价21.2亿,起拍楼面价6227元/㎡,最高楼面限价8628元/㎡

  出让条件

  (1)该地块须配建建筑面积不小于11672平方米的租赁住房,由竞得人建成后用于租赁,不得上市销售,不得转让,纳入全市租赁住房管理。

  (2)地块内应配建地上总建筑面积的3%到5%的社区商业配套用房,且相对集中布置。

  (3)住宅建筑高度不得低于35米。

  (4)地块要求装配式建筑面积比例100%,住宅建筑单体预制装配率不低于50%,公共建筑单体预制装配率不低于40%,住宅建筑(三层及以下的低层住宅除外)100%实行成品房交付。

  土地解读

  地块位于六合雄州板块,与不远的六合茉湖畔3号地块一起出现在去年11月南京第五批土地预公告中。

  值得注意的是,就在南京上月的一场土拍中,六合茉湖畔3号地块(即2019G14地块)经22轮竞价,被荣盛以总价6.1亿元+自持800㎡商品房拿下,楼面价9470元/㎡,溢价率38.6%,刷新板块地王价格。而G19地块作为六合本次出让地块中唯一的纯宅地,会否再达最高限价,值得关注。

▲G19地块现状及周边 (江苏土地摄)

  六合龙腾路以南2号地块位于保利荣盛合悦的东侧,到S8号线龙池站的直线距离仅1.5公里。周边社区较为成熟,有冠城大通蓝郡等多个大型小区,生活氛围浓厚。

  此前板块内地王项目有保利荣盛合悦,其当时拿地价达到6387元/㎡,是该片区内首个需现房销售地块。另外雄州区域内的中海海棠城(楼面价8949元/㎡)、冠城大通G67地块(楼面价7173元/㎡)、龙池御府(楼面价8972元/㎡),未来都将现房销售。去年8月,冠城以6387元/㎡的价格拿下G32地块。

  板块内项目中有3盘在售,龙湖棠城销许均价在1.3-1.4万/㎡,去年9月该项目首开,当日全部售罄;荣盛鹭岛荣府目前均价在12092元/㎡;冠城大通蓝郡单价在13800元/㎡。


六合金牛湖板块G20、G21地块

  此次六合金牛湖板块共2幅地块出让,出让面积达50.8公顷。其中G20地块为娱乐康体用地,用地面积达37.86公顷;G21地块为商业用地,出让面积达12.95公顷。


  G20地块

  地块四至:东至现状,南至现状,西至现状,北至现状。

  出让面积:378612.93㎡

  土地性质:B3娱乐康体用地

  综合容积率:0.8

  起拍总价:5.12亿元

 出让条件

  (1)该地块不接受联合竞买。

  (2)竞买人2017年度文化产业业务收入(非不动产类)不低于20亿元(以企业年报或会计事务所提供的报告为准)。

  (3)竞买人第一大股东或实际控制人须参股一家在建或已建成的主题公园,该主题公园品牌须拥有一个以上正在运营的园区,且该主题公园品牌近三年全球游客接待量不低于1000万人次(以全球主题公园报告数据为准)。

  (4)该地块所建建筑须由竞得人整体自持,不得销售、不得转让。

  (5)A、B、C、D四分区用地建筑密度、绿地率、容积率等单项指标在符合相关法规规范前提下可统筹计算。

  (6)竞得人须在成交后十个工作日内与六合区人民政府签订《地块投资发展协议》。


  G21地块

  地块四至:东至金江公路,南至现状,西至现状,北至现状。

  出让面积:129465.76㎡

  土地性质:商业用地

  综合容积率:1.43

  起拍总价:3.3亿

  出让条件

  (1)该地块不接受联合竞买。

  (2)竞买人2017年度文化产业业务收入(非不动产类)不低于20亿元(以企业年报或会计事务所提供的报告为准)。

  (3)竞买人第一大股东或实际控制人须参股一家在建或已建成的主题公园,该主题公园品牌须拥有一个以上正在运营的园区,且该主题公园品牌近三年全球游客接待量不低于1000万人次(以全球主题公园报告数据为准)。

  (4)该项目须为周边娱乐康体项目提供配套服务,建成后,竞得人须自持运营地上建筑面积不得小于5万平方米,不得销售、不得转让;剩余部分可以销售或转让,但须由竞得人统一招商、整体运营管理不得少于20年。

  (5)该地块所在地为大气环境功能一类区,项目规划建设须符合预环评要求。

  (6)竞得人须在成交后十个工作日内与六合区人民政府签订《地块投资发展协议》。

部分内容来源:江苏土地