今年开年以来,南京楼市猝不及防的火了。新房一路高歌猛进,河西、江北核心区房源一入市就引来全城抢房,甚至万人陪跑。但这一势头下,更加剧了南京市场两极分化,部分楼盘去化只有一两成,甚至有盘开盘近2个月只卖了1套房。

  而且不仅仅是新房,二手房同样陷入“冰火两重天”的尴尬窘境:热盘不愁卖,冷盘卖不掉!那么楼市回暖到底还能坚持多久?哪些片区存在“假热”现象?

 冰火两重天:新房市场狂欢属于少数人

  纵观近期南京市场,楼盘去化情况悲喜参半,有盘当天开盘即售罄,赚的盆满钵盈;也有盘开盘现场现大批弃号,去化惨淡,领一次销许销售几个月。面对不忍直视的开盘成绩,甚至有置业顾问在开盘后不久选择离职。

  今年开年以来,南京不少热盘纷纷出货,热盘“抽水机”吸引了大部分买房群体,而选择蹭热点的“假热盘”成绩则比较惨,总结成一句话就是:热盘被抢的现象千篇一律,冷盘无人问津的惨状五花八门。

  先来看好的一面,南京楼市市场有明显升温。据不完全统计,自开年以来南京一共有71次开盘,其中有18次开盘于当天售罄,占比25%。楼市金三银四推货效果显著,且大部分楼盘中签率上在10%左右徘徊。

  值得一提的是,这些当天就售罄的楼盘基本分布在南京热门板块,例如河西南、江北核心区、仙林湖等重点倒挂片区。

  3月22日,南京3盘齐开,当天售罄,中签率一度创新低,分别为升龙天汇、绿地华侨城海珀滨江、星河天赋,近9000千人奔走买房;短短一个月后,4月28日,南京3盘又当天售罄,分别为升龙天汇、融信世纪东方、翡翠天际,超万人奔赴在买房路上,购房热度空前强烈。

  热闹都是别人家的!在媒体、开发商、购房者都在唱热楼市这场戏时,其中有些去化惨淡的楼盘则实打实成为了配角,戏才演,就N了G。

  对此,我整理了部分楼盘去化情况,发现其中最低数据上传率仅为1%,不足1成,甚至有盘开盘近2个月,仅卖了1套。(不排除部分房企还在上传数据中,网房数据上传期限为20天)  

▲数据来源于网上房地产▲数据来源于网上房地产

  其中,4月20日,江宁横溪纯新盘首开70多套房源,据开发商官方数据显示,项目当天去化9成。截至5月14日,距离开盘已经过去24天,网房仅上传了39套数据,去化仅约5成。另外5月1日加推的68套房源目前也仅仅只上传了11套认购数据,去化不到2成。

▲截图来源于网上房地产(时间截至5月15日)▲截图来源于网上房地产(时间截至5月15日)

  4月24日桥北某盘加推60多套房,现房销售,我从网上房地产查询到,距离开盘已经过去21天,该盘仅上传了5套数据,去化0.8成。另外,项目去年和今年年初开盘的房源也都没有卖完。

▲截图来源于网上房地产(时间截至5月15日)▲截图来源于网上房地产(时间截至5月15日)

  4月26日,江北雨山路板块纯新盘首开300多套精装房源,我从网房上来看,目前仅上传了63组数据,去化1.9成。

▲截图来源于网上房地产(时间截至5月15日)▲截图来源于网上房地产(时间截至5月15日)

  市场现象传递楼市冷热不均信号

  不仅仅是楼市数据,一些市场现象也开始传递“片区趋冷”这一信号。例如无验资门槛,降低首付比例等等,甚至部分蓄客量未达到摇号标准的楼盘,连开盘仪式都放弃了,改为匆匆加推。

  例如城南某纯新盘,抢先在五一节前进行首开,几乎“毫无痕迹”。据南京网上房地产数据显示,截止到5月15日,该盘仅上传了104套房源,去化3.4成。值得注意的是,距离开盘已经过去近20天,该盘仍未有认购房源转为成交。

  开盘现场惊现大批量弃号的楼盘也不在少数,例如江北某纯新盘。

  4月26日,江北雨山路某纯新盘首开300多套精装房源,当天开盘现场购房者屈指可数,甚至开盘还没开始,购房者就陆陆续续离开现场,放弃选房,从叫号到选房结束,整个过程也二十分钟左右,开盘结束后工作人员甚至撕掉了销控表。我从网房上来看,目前仅上传了63组数据,去化1.9成。

  不仅仅是其他片区,就连河西楼盘也稍显“信心不足”。例如鱼嘴金茂悦,项目于5月6日首开184套房源,销许均价39800元/㎡,摆脱了河西南的“3.5万紧箍咒”。但是对于首次冲击近4万/㎡的做法,鱼嘴金茂悦似乎有些缺乏底气,选择无需验资,甚至将首付调低为5成。不过从市场反馈看,当日所有房源全部售罄,算是给河西市场注入一剂强心针。

  那么南京哪些片区“假热盘”比较多?从这两个月的入市情况来看,江北珠江镇板块、城东麒麟、汤山板块、城南西善桥、铁心桥板块成为南京典型的去化难区域。

  南京楼市这些板块房源去化成老大难

  江北

  江北片区楼市冰火两重天现象最为明显。核心区金地风华国际一经上市就售罄,目前珠江镇板块中,卖的最好的当属于雨山路地铁盘保利云禧,多次开盘几近售罄,但是片区内其他项目就没有这么好运。

  片区内产品同质化,导致客源分流也是导致去化难的重要原因,近期悦江府、中海原山、招商雍宁府、雅居乐御宾府等多盘扎推入市,房源井喷,买房人机会多了,也就更挑剔。

  目前板块内地铁仅仅只依靠着10号线,另外被“炒翻了”的长江五桥也要2020年底通车,商业、教育等配套优势不明显,短期内片区房源升值空间有限,加上周边二手房还未形成倒挂,导致新房去化困难。

  城东

  另外城东板块麒麟、汤山缺乏配套支撑,部分楼盘市场接受度较低,在去年,麒麟某新盘2.8万/㎡首开,当晚仅卖出不足1成。至今近半年时间过去了,我翻看了一下网房数据上传记录,去化还在3成左右。还有1盘于上月底出货四百余套,目前网签上传仅3成左右。

▲截图来源南京网上房地产▲截图来源南京网上房地产

  麒麟一直是刚需重镇,但是随着有轨电车、S6宁句线、荔枝广场等配套相继落实后,新房房价一度冲3万/㎡,“脱刚”意图明显,但是周边老小区数量众多,二手房报价在2.5万/㎡左右,目前片区还未形成倒挂。另外多项切实利好目前仍在规划之中,导致麒麟片区整体市场接受度不高。

  城南

  由于安置房聚集,以及宁芜铁路搬迁问题,南京城南的两桥板块(铁心桥-西善桥)虽然临近主城,但一直不温不火,热盘数量不多。另外板块门槛抬升至3万/㎡的价格,相对于江北核心区、江宁等多个同价位片区,综合条件较弱。

  冰火两重天:二手房市场还能自嗨多久?

  除了新房市场外,二手房冷热不均现象也很明显。

  从整个南京市场来看,河西、江北核心区称得上是南京二手房热门板块,新房市场的一点风吹草动,都能在二手市场直接作用起来,挂牌价、成交价一度冲新高,但片区房源依然是“香饽饽”。

  首先来看江北核心区板块,目前片区二手房源供应量较大,主要集中在正荣润江城、正荣润锦城、雅居乐滨江国际,华润国际社区、保利西江月5个盘,有置业顾问透露,随着金地风华国际首开售罄后,片区内多个小区二手房业主已经在酝酿涨价事宜。

  从链家网上看,目前最高挂牌价最高的为正荣润锦城(44138元/㎡),正荣润江城4月16日成交的一套106㎡房源单价达42265元/㎡。中介表示,今年以来,核心区的业主们心态普遍乐观,整体挂牌价也有所上涨。  

▲截图来源于链家▲截图来源于链家

  据扬子晚报消息,江北核心区一楼盘的二手房价在近3个月内跳涨3000元/㎡,目前报价已突破了4字头,还有业主甚至干脆通知中介暂时不卖,捂房惜售。但是随着片区多个项目入市和4幅纯住宅用地的出让,未来核心区将迎来大批量房源供应,业主还能自嗨多久?

  而南京除了河西、江北核心区外,二手房市场可以说有点尴尬。

  就拿城北燕子矶板块来说,目前板块内二手房源不少,但是中介却无奈说到,“总体来说,金三银四有一丝好转,但总体来说情况堪忧,虽然有业主自降十多万,但是挂了一个多月仍然没有卖出去。”

  另外一家中介还告诉我,“最近燕子矶板块的二手房市场很平静,带看、成交都很少,成交周期更是一再拉长,业绩上不去,只能干着急。”

  从链家网来看,燕子矶板块内大发燕澜湾项目目前仅有1套成交,还是在两年多以前。整体来说没有区位优势、学校优势的二手房,价格缺乏支撑。

▲截图来源于链家▲截图来源于链家

  写在最后

  市场越躁动,普通人特别是刚需群体则越要冷静,不要被市场牵着鼻子走。买房人生中一件大事,一定要多走多看多问多对比,另外,biu君千年不变的一句话:刚需早点买,房子不等你!