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  新房断供许久的江宁滨江，今年也要迎来大爆发？距离4月成功出让的江宁滨江新地王蓝光滨江G08地块还不到三个月，江宁滨江又成功出让两幅地块！

  就在上月落幕的两场土拍中，江宁滨江G43地块和G44地块都被新城以底价拿下。

  值得一提的是，这两幅地块地块位置紧邻，均位于江宁滨江板块的兴城路和弘利北路的交界处，与江宁滨江的前地王鲁能硅谷公馆仅一路之隔。

▲鲁能硅谷公馆周边地块示意图

  目前鲁能硅谷公馆的售楼处已经建好，预计近期公开，而同区域的两大新盘龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著则抢先一步上市，销许均价都在1.9-2万/㎡左右。

  如今，江宁滨江有多幅储备地块等待入市，而前地王鲁能硅谷公馆也即将杀入，数盘交锋，滨江楼市将何去何从？

  01

  鲁能硅谷公馆户型图曝光！售楼处很快公开，最快9月上市！

  前不久，鲁能硅谷公馆的户型图曝光，户型建筑面积为89㎡、105㎡、128㎡的三房和约115㎡的四房。目前售楼处已建好，预计近期公开，最快9月上市，放风价2-2.2万/㎡！

  户型图如下：

  89㎡  3房2厅1卫↓↓

  户型点评：

  三开间朝南设计，南向主次卧均带有飘窗；厨房U型设计，洗切煮一体化，更易操作；南向阳台与厨房窗户直通，通风效果更好；但北向次卧空间较小，且与厨房相连，私密性较差。

  105㎡  3房2厅2卫↓↓

  户型点评：

  整体户型较为狭长，三开间朝南设计，通风效果较好，南向主次卧均带有飘窗；餐客厅一体化设计，动线较为合理，餐厅面积较大，但厨房可操作空间较小；北向次卧空间较小，自带的北向阳台占用了不少面积。

  115㎡  4房2厅2卫↓↓

  户型点评：

  同样是三开间朝南设计，整体户型较为方正；主卧配备独立卫浴和衣帽间，北向卫浴还采用了干湿分离的设计；主卧和北向次卧中间还留了一间房子，可以根据家庭需求打造为书房、衣帽间、棋牌室等多个空间。

  128㎡  3房2厅2卫↓↓

  户型点评：

  128㎡的三房设计，空间尺度较为阔绰，客厅空间较大，但也稍显浪费；而北向次卧空间则较为狭小。

  2017年1月12日，鲁能地产以总价18.8亿竞得江宁滨江G90地块，楼面价11077元/㎡，刷新滨江板块地价，需现房销售。

▲区位图

  根据规划，鲁能硅谷公馆拟建18栋高层住宅及社区中心，一所幼儿园，其中1-17号楼为18层住宅，18号楼为17层住宅。 

  A地块建设规划18栋住宅，B地块建设社区中心及文体中心，C地块建设幼儿园。

▲效果图

  目前售楼处已建好，沙盘都已安排到位。

▲售楼处实景图

  据悉，因为是现房销售，项目首开后2-3个月，就可交付第一批房源。参考周边已经开盘的龙湖水晶郦城和中北三盛汝悦铭著，预计价格不会低于2万/㎡。

  02

  “小建邺”发力！两盘在售、三盘储备……买房人该怎么选？

  今年7月，江宁滨江G43地块和G44地块被新城以底价拿下，未来商品住宅毛坯限价1.7万/㎡。若精装交付，估计也要突破2万/㎡。目前两地块已动工，预计最快明年上市。

  而4月底，蓝光以楼面价11351元/㎡拿下的江宁滨江新地王G08地块，此前就有消息传出，项目目前已取得建设用地规划许可证，有望在今年上市。

  当然，除了近期拍下的这三幅储备地块，滨江板块在售的龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著的关注度也颇高。

  目前，龙湖水晶郦城在售5#、7#、8#、9#号楼房源，户型建筑面积为83㎡、103㎡、125㎡，销许均价19900元/㎡；

  中北三盛汝悦铭著在售1、2、3、6号楼房源，户型建筑面积约89-120㎡，销许均价19800元/㎡。

  从价格上来看，两盘不分伯仲。对于买房人来说，同等价格下，两盘究竟该如何选择呢？接下来小编将从产品、品牌、地段三个硬核维度来分析。

  1、产品

  龙湖水晶郦城总占地约9.3万方，包含12栋33-34F高层住宅、4栋酒店式公寓以及约3.8万方商业街区，容积率3.5，绿化率30%。

  项目共打造了建筑面积约83、100、125㎡三大户型，得房率在71%-75%左右，精装交付。

  此前，项目样板间公开时，小编也去实探过。项目共打造了83㎡的三房两厅一卫和125㎡四房两厅两卫两大样板间，两大样板间均为单阳台设计，精装三大件也都是交付标准。

  83㎡的三房两厅一卫样板间↓↓

  从现场实景来看，整体空间略显局促，除了主卧空间稍微大些，次卧和儿童房的空间都较小。83㎡的户型虽说是三开间朝南，但是旁边儿童房的窗户也并不大。

  125㎡的四房两厅两卫样板间↓↓

  125㎡的四房是四开间朝南，主次卧都是飘窗设计，另外还有一个书房，可根据家庭成员需求进行改造。

  中北三盛汝悦铭著共打造12栋16—18F的精装小高层，户型建筑面积约89、99、100、119㎡，绿化率35％。

  据悉，项目一共打造了89㎡和100㎡两个样板间，都是三房两厅，整体得房率在81%-85%左右，两梯四户，精装交付，精装三大件也都是交付标准。

  89㎡精装标准↓↓

  100㎡精装标准↓↓ 

  从现场也能看到，两大样板间都是双阳台配置，宽1.7米左右，长6.2米左右。

  89㎡  三房两厅一卫↓↓

  主次卧还配置了报警器，以防家里老人遇到突发情况可以及时呼救，小细节设置的很贴心。

  100㎡  三房两厅两卫↓↓

  2、品牌、物业

  龙湖水晶郦城是龙湖集团在江宁滨江打造的第一个项目，此前龙湖在南京打造的龙湖春江郦城、龙湖春江紫宸等盘也算是有口皆碑的项目了，而此次龙湖水晶郦城采用的也是龙湖旗下的龙湖物业。

  中北三盛汝悦铭著是中北地产与三盛地产联手开发的项目，三盛负责操盘，物业则是采用三盛旗下的伯恩物业。

  3、地段

  龙湖水晶郦城周边待开发地块多，近滨江中心区域，居住环境较为纯粹。同时还有龙湖水晶郦城项目自带的约3.8万㎡体量的商业，再加上周边规划的绿地缤纷荟（在建），可以满足基本的生活需求。

▲龙湖水晶郦城效果图

  中北三盛汝悦铭著位于盛江路与宁桥路交汇处，靠近江宁初级中学、金宝滨江商业广场、中润华购，周边还有不少安置房、老小区，江宁滨江规模最大的安置房盛江花苑的牡丹园、玫瑰园、丹桂园等都环绕在项目附近，居住氛围浓厚，配套成熟。

  值得一提的是，宁芜铁路就在项目的不远处，火车经过时的噪音也会在一定程度上影响周边居民的生活质量。

  总结：

  产品上：

  龙湖水晶郦城（得房率一般、绿化一般）<中北三盛汝悦铭著（得房率较高、绿化率较高）

  品牌上：

  龙湖水晶郦城（龙湖）>中北三盛汝悦铭著（中北、三盛）

  地段上：

  龙湖水晶郦城（居住环境较纯粹）>中北三盛汝悦铭著（居住环境较杂乱、火车噪音影响）

  03

  断供三年，江宁滨江回归了！二手房价已升至……

  两盘在售、四盘待入市，谁能想到六盘同台竞技的江宁滨江，竟也房荒了许久！

  犹记得当年的江宁滨江，周边多是一些安置房和待嫁土地。商品房方面主要是以新理想家、碧湖天辰、恒信珑湖国际这几家为主，区位整体规划落后，但是2014年之后，滨江楼市进入一个转折点。

  2014年是滨江楼市大年，四个新盘接连上市。绿地自6月拿下G24、G26、G27地块，也就是绿地国际花都一期、二期以及绿地花茂综合体，紧接着年底就上市了，推盘速度非常快。2016年3月，住宅收官，收官均价9200元/㎡。

  朗诗拿下G25地块，楼面价1799元/㎡，案名定为朗诗未来家，2016年5月住宅收官，收官均价9500元/㎡。

  2015年，弘阳拿下滨江G58地块,楼面价3661元/㎡，和禹洲联合开发，也就是后来的禹洲弘阳滨湖里，2017年5月项目收官，收官均价12000元/㎡。

  禹洲拿下滨江G59地块，楼面价3717元/㎡，和弘阳联合开发，即弘阳禹洲时光印象，值得一提的是该楼盘含有一定量的洋房产品，户型最大已达到180㎡，这也是滨江首个大平层改善产品。

  同年，中国铁建拿下滨江G14地块，楼面地价2265元/㎡，案名定为中国铁建原香颂，2017年10月项目收官，收官价10700元/㎡。

  2017年，江宁滨江楼市再迎新爆点，地价、房价纷纷上涨。

  1月，鲁能拿下滨江G90地块，楼面价11077元/㎡，这也是滨江首块万元地，不到三年时间，区域地价跳涨9278元/㎡；同年7月，弘阳禹洲时光印象首开，洋房均价14000元/㎡，12月高层收官价均价12800元/㎡，滨江房价一年涨近4000元/㎡。

  2019年，中北盛业拿下滨江G54地块，即中北三盛汝悦铭著，楼面价10009元/㎡；龙湖拿下滨江G57地块，即龙湖水晶郦城，楼面价6312元/㎡。

  再紧接着就是今年滨江新地王蓝光滨江G08地块的诞生，以及滨江G43地块和G44地块的成功出让。

  虽然，近几年滨江板块陆续有土地出让，但是自2017年弘阳禹洲时光印象推出收官房源后，滨江楼市就处于长期断供的状态，这也导致该区域二手房不断攀升。

  目前区域二手房挂牌价在1.6万/㎡左右，挂牌价较高的如恒信珑湖国际挂牌均价在19616元/㎡左右，绿地国际花都目前挂牌均价在19066元/㎡左右，值得一提的是，板块内绿地国际花都在去年10月，成交了一套113㎡的毛坯房源，成交均价高达22124元/㎡。

（数据来源于：链家）

  整体来看，与目前在售的两大新盘相比，滨江板块的一二手房没有多少溢价空间。

  04

  千亿级滨江正在崛起，配套利好不断落实！

  江宁滨江新城，作为江苏长江经济带建设发展的第一站，同时也是南京九大新城之一，将打造为南京南翼滨江新城的城市中心区，发展前景可期。

  根据规划，江宁滨江新城北部规划区将整体形成“一轴、两心、两点、多组团”的空间布局结构，实现成为“宜商、生态、宜居”的品质新城。

  截止目前，滨江新城已集结了中兴通讯智能制造基地、LG化学电池产业园、卡耐新能源电池、中信科烽火通信华东总部基地等行业龙头企业。此外，区域内还将迎来总投资113亿元的九大项目，涉及智能制造、总部基地、科技研发等产业领域，城市能级跃升指日可待。

▲江宁滨江新城效果图

  在公共设施建设方面，江宁滨江新城将规划有图书馆、博物馆等文化设施，全民健身中心和体育公园，综合医院2处，养老院1处。规划居住社区中心4处，基层社区中心17处。

  在交通方面，板块内有规划地铁8号线，预计2030年通车。另外周边公共交通多，如D6、867、707、769、867等公交经过。

  在教育配套方面，区域内现有江宁初级中学、滨江新城小学、江宁中学南京体育学院奥林匹克学院、苏州外国语学校滨江分校（在建）等学校。

  其中，江宁滨江外国语学校总投资约13.5亿元，占地约200余亩，将在滨江开发区打造一所高品质的现代化国际学校。今年9月，该校迎来首批幼儿园、小学学生，预计明年将招收中学学生。

▲效果图

  在医疗配套方面，区域内在建江苏省人民医院滨江分院，总投资15亿，用地面积113亩，是集“医、康、护”为一体化的大型综合性三级综合医院。

  在商业配套方面，目前区域内已有中润华购、盛江农贸市场、金宝滨江农贸市场、好邻里生活超市等，未来将有绿地缤纷荟（在建）、德基项目（奥特莱斯、星级酒店）、滨水购物中心等大型商业。

  结语：

  从“断粮”三年到六盘同竞，江宁滨江楼市的火热，离不开区域一系列规划的落地。更重要的是，在河西、南部新城、江北等区域4万+、3万+楼市的对比下，江宁滨江“1字头”的价格，带给购房者的是更低的入手门槛。但随着鲁能、蓝光、新城等盘的入市，江宁滨江距离破“2”也不远了。