乐居买房讯(方酱) 据统计,7月最新二手房挂牌均价中,南京共有8大片区二手房价上涨,仅3个片区二手房价出现下降现象。其中,河西最高挂牌均价在7.7万/㎡左右,仙林超过了5万/㎡,江北核心区也已经超过了4万/㎡,即便是相对偏远一些的禄口板块,二手房挂牌价也突破了3万/㎡大关!

  另外,有不少安置房短期内价格呈快速上涨的态势,有楼盘半年之内上涨了5000元/㎡。与此同时,随着在各学校升学成绩的出炉,学区房的热度也居高不下。

  那二手房市场到底是真的火爆还是虚假繁荣呢?针对这种情况,我进行了相关调查。

  高价二手房成交遇冷,“高挂低卖”是多数

  根据链家数据显示,位于江北核心区的正荣润江城在6月12日成交了一套86㎡的房源,价格为42647元/㎡。整体来看,小区成交价集中在3.8-4.1万/㎡左右,但挂牌价则普遍超过4万/㎡,部分房源报价甚至将近4.5万/㎡,比成交价格高出约5千/㎡。另外,该小区二手房出手周期较长,甚至有房源长达1年也无人接手,另外,关注人数大多在10人上下徘徊。

南京二手房市场假繁荣

  同样位于江北的世茂荣里,曾经因业主群传出的《东风吹,战鼓擂,荣里二期怕过谁》的文章火了一把。文中号召世茂荣里的二期业主把房源挂牌价提高到3.8万/㎡及以上。可根据链家数据显示,目前世茂荣里二期的挂牌均价为30796元/㎡,最近一次的成交价格为2.9万/㎡,近90天成交0套。可见房东信心爆棚,投射到二手房成交数据上却“雷声大,雨点小。”

南京二手房市场假繁荣

  另外,仙林高价房南大和园目前有26套房源在售,同样带看次数较少,大部分楼盘一个月只带看2、3次,且近90天只成交了3套。最近的一次成交价格为42664元/㎡,还够不上南大和园最新的7月份43467元/㎡挂牌均价。

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  由此来看,南京二手房挂牌价虽然持续走高,但成交价格实是差强人意,对买房人来说,价格可谈空间较大。毕竟无论是真实的成交、带看数据都显示,二手房市场并没有想象中的那么火热。

  中介:安置房火热只是个别现象 

  近来,一些安置房小区猛烈的涨价也称为南京楼市的一大现象。

  比如南站的双龙嘉园。据了解,双龙嘉园近半年挂牌价最高涨了近5000元/㎡,达到了2.9万/㎡。但据链家成交数据显示,该小区最高成交价其实只在2.6万/㎡左右;类似的事也发生在河西,油坊桥安置房莲花新城北苑也因近期一套房源成交价破3万/㎡火了一把,但从链家来看,整体来看小区成交均价依旧徘徊在2.4-2.8万/㎡左右。

  据中介介绍,很多安置因为房税费比较高等各方面原因,一直以来其实都不太好卖。虽然近期确实有几个安置房价格上涨,带看率也较高,应该也只是个别现象,日后可能价格会有所回落。比如同样处在南站片区的汇景家园,不仅成交率不高,成交周期也比较长。按照链家的成交数据来看,成交周期在100多天的比比皆是。

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  另外,中介提到,反倒是一部分房改房非常有市场。如位于秦淮区的瑞金北村小区,每个月成交量10套起步。瑞金北村目前在链家的二手房挂牌价为42419元/㎡,各类证件齐全,属于双学区的房改房,小学为瑞金北村小学,中学为南京一中初中部。这两个学校在南京来说水平都算是不错的。

  据中介介绍,瑞金北村半年来二手房价格上涨了2000-3000元/㎡,3月份是南京二手房成交量第二名,4月份是第一名。我在晚上19:40左右实探了该小区,发现周边生活气息浓厚,小区内部道路较窄,划有很多停车位,整体小区道路比较整洁。

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  △瑞金北村实景

  另外,小区旁边100米左右的距离就有7、8家中介。快20点了,其中几个门店还有客户在咨询,有的门店置业顾问还在打电话为客户介绍房源。

  但是,瑞金北村的火热仅是个例。中介表示,该小区每年开年房价都会上涨,主要是因为配套和学区都足够优秀,长久以来在买房人中就很有市场,并不能代表整体的二手房楼市。

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  △瑞金北村附近的各大中介

  学区房均价同比下降,有房降价50万卖不出

  自从南京各大中小学的考试以来,乐居收到了不少买房人的爆料,他们纷纷表示,等成绩出炉后,要抬高二手房的报价,趁着热度涨一波。但是,如今各校考试成绩已出,学区房的形势如何呢?

  根据某自媒体统计,2019年6月南京30所名校学区房均价47050元/㎡,环比5月下跌了2454元/㎡,跌幅约为4.96%。“拉力琅”这三座老牌名校依旧包揽了学区房价的前三名。其中,琅琊路小学学区房卖的最贵,挂牌均价达到87931元/㎡。力学小学学区房挂牌均价为87463元/㎡排名第二,其次是拉萨路小学,学区房挂牌均价为82566元/㎡。

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  △琅琊路小学

  虽然顶级学区房的挂牌均价居高不下,但是成交情况却耐人寻味。如:峨嵋岭拉小+29中学区的顶级学区房,该小区的房子挂牌价基本都超过了9万/㎡。但是有一套72㎡的房源,目前已经挂牌了一年,总价620万,价格比同小区其他房源每平米低5000/㎡左右,且经过了3次调价,共降价50万元/㎡,依旧没卖出去。

南京二手房市场假繁荣

  △房主降价记录(来源:链家)

  总体来说,南京二手房其实并没有那么的火热,只是个别小区有冒尖。另外,从近来成交的高价安置房来看,虽然此类房源存在税费、办证等短板,但也在逐渐被大众所接受。

  据乐居网南京站统计,下半年南京有58家楼盘预计上市,新房“低调微涨”的状态可能会延续到下半年。大批新房上市,供应量大于需求量的趋势愈发明显,不知道届时二手房市场的情况又如何,让我们拭目以待。