首分论市:25城8月楼市走势预判

2019-08-14 08:52:44|来源:克而瑞研究中心
摘要|

  北京 || 王秀玲

  “量价平稳,13个新开项目整体去化率仅9%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,北京商品住宅新增供应同环比均下降超四成,限定房仍是目前绝对供应主力,成交较上月小幅上涨,成交均价环比微降3%,整体来看市场量价运行平稳。全月新开盘项目共13个,推出房源约4100套,去化效果较差,整体开盘当天去化率仅9%。土地市场新增供应3幅经营性用地,成交2宗,分别位于丰台区和海淀区。近期北京土地市场成交频繁,主要以国企、央企拿地为主,中海表现尤为强劲。

  上海 || 李振宇

  “供求齐降不温不火,24盘入市总体去化率48%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,上海商品住宅供求两端同环比均呈下滑态势,新房均价环比微涨1.5%,整体市场表现不温不火。全月共24盘入市,入市项目多为远郊刚需盘,其中青浦、奉贤为供应主力区域,在多个高性比盘助力下,开盘表现好于预期,整体去化率48%。土地市场迎来一小波土拍潮,共计成交16幅经营性用地,远郊宅地为成交主力,受限于“招挂复合”出让方式,住宅地块仍以底价或极低溢价成交。另外政策方面上海自贸区临港新片区放开限购,旨在吸引外资、大量高精尖人才涌入,短期内效果明显。

  后市预判:

  供应:10个项目已拿证待开盘,预计会集中在8月中下旬开盘,高端盘将成为8月上海楼市主要看点。 

  成交:可能受政府限签的影响,市场总体成交即便有回升但力度也不会大。 

  房价:8月虽有多个市区高端盘入市,但有可能受政府限签的影响,价格即便有回升但波动不会太大。 

  热点区域/板块:从拿证区域预估,松江、南汇、浦东将是下月成交热点区域。

  广州 || 梁永光

  “成交下滑市场低迷,新开盘项目不多平均去化率38%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,广州商品住宅新增供应环比增加但仍不及去年同期,成交量较上月小幅减少,整体市场表现低迷。新开盘项目不多,整体去化率约38%,环比上月有所回落。土地市场表现也较为冷清,共成交3宗地块,且全部底价成交。进入淡季加上天气炎热影响,预计8月份市场将延续低迷状态。 

  深圳 || 陈洪海

  “供应缩量成交量跌价升,4盘新开平均去化率35%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,深圳商品住宅市场成交表现依旧低迷,但是同比去年还是有些许增长,整体市场量跌价升,去化周期与上月持平。本月开发商控制推盘节奏,共4个项目开盘,分别位于南山区、龙岗区、罗湖区、龙华区,平均去化率35%,客户大部分以自住为主,认可项目区位的发展、交通、及周边配套等。土地市场表现冷清,全月无新增供应,无土地成交。二手住宅市场成交量升价跌,前期积压的刚需、改善自住需求逐渐释放,成交主要还是以刚需和首改产品为主,龙岗和宝安成交最为活跃,就长期来看二手房供不应求的状况仍难以改变。

  后市预判:

  供应:预计8月供应量会有提升。 

  成交:预计8月的成交保持平稳,成交量不会有很大的变动。 

  房价:受政策的影响,房价在短期内都不会有太大的变动。 

  热点区域/板块:热点板块是坪山、宝安中心区、龙岗、福永。

  天津 || 张福娜

  “量价微跌持续供大于求,18个项目开盘整体去化率51%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,天津商品住宅市场供大于求,自中旬起远郊部分存量较高的区域已陆续出现项目主动降价行为,整体来看市场表现量价微跌。全月共18个项目开盘,数量较上月大幅减少,项目去化冷热不均,整体去化率约五成。土地市场热度高,本月共供应38幅,建面及幅数较上月均有所上升,成交29幅,成交土地幅数已连续两月出现一定程度下降,但建设用地面积环比有所上涨,其中经营性用地成交12幅,多为环城区域地块。

  后市预判:

  供应:预计8月份供应量将会增加。

  成交:预计成交量随供应上升。 

  房价:成交均价未来将出现持续下跌。

  长春 || 史嵩龄

  “成交量增价稳,新开项目2个平均去化率53% 。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,长春商品住宅市场供应面积大幅下滑但仍处高位,主要集中在净月区、汽贸区,新开盘项目仅2个,平均去化率53%。由于整体市场供应充足,近两个月成交均在80万以上,连续两个月成交环比上涨,目前市场项目上市均价集中在9000~10000元/㎡,环比上涨不足1%,整体上价格已经基本达到较高水平。土地市场本月供地4幅,环比大降六成,成交10幅,同环比涨幅明显,成交楼板价回落至3435元/ ㎡ ,总体来看土地市场表现量涨价跌。

  后市预判:

  供应:整体市场仍然处于供应高峰期阶段,未来市场供应同环比将持续上涨。 

  成交:伴随市场供应补充,预计未来市场成交面积将会持续走高。 

  房价:预计未来市场成交价格将维持稳定,同比上涨幅度仍然较高,但是环比销售价格将会出现小幅波动。 

  热点区域/板块:北湖板块、八一水库板块。

  济南 || 唐堂

  “供求量价皆降,开盘加推24次平均去化率47%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,济南商品住宅市场供求量价均处下降通道,整体市场下行。从开盘加推来看,本月开盘量有所上涨,共开盘加推24次,整体去化率 47%,与上月持平,但案场到访量有所下降,主要是部分刚需及刚改客户进场。土地市场本月新增供应21宗,主要位于历城区及长清区,新增成交土地15宗,主要位于历城区及历下区,拿地热情有所放缓。二手房市场价挂牌价约19000元/平方米,与上月相比有所上涨,但观望情绪浓厚整体表现有价无市。

  后市预判:

  供应:预计供应还会有所放量。 

  成交:预计下月市场成交量会有小幅度上涨。 

  房价:未来市场价格趋稳是大概率事件。 

  热点区域/板块:白马山片区、新东站片区。

  青岛 || 毕怡

  “供求走高签约量回归正常,推盘24次整体去化率49%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月商品住宅供应量持续走高,成交环比上涨10%,签约量回归正常水平。随着市场下行,开发商谈判数量减少,全月共推盘24次,整体去化率49%,去化率较上月略有下滑,整体上中低档项目热度较高。土地市场本月开始降温,供求量环比均有较大幅度下滑,而二手房成交量在5000套左右,环比上涨18%,整体市场回暖明显。 

  后市预判:

  供应:预计下月供应量下降。

  成交:预计下月成交量下降。

  房价:维稳。

  南京 || 赵静波

  “成交同环比齐升,30盘新开加推平均去化率42%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,南京商品住宅市场供应环比大幅缩水,成交突破100万方,市场有所回暖。共新开盘、加推项目30个,首改项目居多,整体去化效果一般,仅8个项目开盘去化率在80%以上。热点区域的案场到访量仍处于高位,主要集中在江北核心区、青龙地铁小镇、仙林湖、城南等区域。土地市场本月出让涉宅地块仅4幅,城区共有7幅涉宅地块成交,均未达到最高限价,房企土地竞争整体趋于理性。二手房市场量价企稳,整体进入平稳期,预计8月成交量依旧保持稳定发展趋势,成交价格或小幅下跌。

  后市预判:

  供应:8月各板块都将有新房源补仓。 

  成交:预计8月楼盘开盘成交量和整体去化率较7月保持稳定态势。 

  房价:预计8月整体房价将无明显波动,以稳为主。 

  热点区域/板块:江宁板块(秣陵、青龙、科学园);江北板块(核心区、珠江镇)。

  杭州 || 刘晨光

  “供求齐跌价格维稳,50个项目开盘平均去化率82%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,杭州商品住宅供求量同环比均大幅下降,一方面在供货充裕下大部分需求得到满足,另一方面在土拍新规后,房企及购房者出现观望情绪,房企领证意愿下降。十区共计50个项目开盘,数量环比腰斩,平均去化率82%。各项目案场到访量相对分化,城区刚需外溢近郊,近郊刚需项目到访量保持较好。土地市场共成交8宗涉宅用地,为杭州首批限房价地,均未拍到上限价,其中4宗地块溢价率超24%,基本拿地价格接近保本房价及限价。二手房成交量与6月基本持平,挂牌价格持续下跌的同时,挂牌量保持相对稳定。

  后市预判: 

  供应:8月预计杭州61个项目开盘,其中纯新盘为16个,集中在萧山区和余杭区。 

  成交:预计成交量将小幅上涨。房价:预计价格仍将保持稳定。

  热点区域/板块:丁桥、之江、景芳、余杭经开区等。

  徐州 || 季有国

  “供应锐减成交回落,开盘加推仅2次整体去化率77%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,徐州商品住宅市场供应锐减,成交环比小幅回落同比仍增,库存及消化周期持续低位运行。本月开盘市场比较冷清,开发商推盘意愿不高,加之预售审批较少,推盘量较低,全月仅加推2次,整体去化率约77%,推出的产品以低密度的洋房小高层为主。政策上徐州陆续出台引才政策,对满足条件的给予购房补贴。土地市场终于迎来土拍,新挂牌11宗地块,共成交8宗用地,大发高溢价竞得今年“单价”地王申旺地块首入鼓楼区。 

  后市预判:

  供应:预计8月供应量将骤增。

  成交:随着入市房源增多,预计8月成交也将同步上行,将继续高位运行。

  房价:8月高价纯新盘玖珑湖预计入市,热销高价盘金茂悦将加推新房源,预计8月徐州房价将有所走高。 

  热点区域/板块:大东区预计热度依旧。

  苏州 || 戈文问

  “成交回升均价创新高,11个项目开盘整体去化率80%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,苏州商品住宅供应较上月有所回落,但成交量升至100万方,均价约24000元/㎡,创下苏州历史新高。全月共开盘项目11个,整体成交去化率80%,由于一、二手倒挂现象热度较高,市场购房需求整体依然。土拍市场热度依旧,共计供应5宗涉宅用地,成交9宗,主要集中在吴中区。政策上7月24日出台史上最严调控政策,对投资客为主的项目造成影响较大,且苏州全区二手限售,造成二手房降温明显,姑苏区依旧占据主导地位,预计8月份成交会有一定程度的下滑。

  后市预判:

  供应:8月苏州19个盘预计加推房源入市, 未来供应量预计50万方。 

  成交:受到网签暂停、新政出台等影响,网签成交预计会有明显的下滑,预计在75万方左右。 

  房价:预计8月成交价格有一定程度的下降。 

  热点区域/板块:吴江区城南和运东开发区板块。

  常州 || 戈文问

  “供求同环比齐跌土拍降温,23个项目开盘整体去化率70%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,常州商品住宅市场供求量同环比皆降,库存和消化周期仍处低位。市区共23个项目29批次开盘,加推时间主要集中在中下旬,整体去化率70%,认购率较6月上升0.6个百分点。土地市场热度降温,本月共挂牌土地3宗,成交5宗涉宅用地,整体溢价率7.6%有所降低。 

  后市预判:

  供应:8月商品住宅供应量预计35万㎡左右。

  成交:8月商品住宅预计成交45万㎡左右。 

  房价:8月商品住宅均价预计在16500元/㎡左右。 

  热点区域/板块:清凉丽华、清潭路板块、钟楼开发区板块。

  无锡 || 万萍

  “供求量回落土拍热度高,7盘新开平均去化率65%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,无锡商品住宅新增供应较上月稍有下滑,但仍处于年度供应高位,成交量同环比均下滑四成回归至正常水平,主要集中在滨湖区、锡山区和惠山区。本月虽有大量预证领取,但开盘项目量并不多,仅7家楼盘开盘加推,市场推盘节奏明显放缓,平均去化率约65%。土地市场热度高,新增供应1幅经营性用地,成交6幅经营性用地,其中2幅地块溢价成交成为板块内新地王,此外金融街、甘肃建总置业两家新晋房企正式进驻无锡。 

  后市预判:

  供应:预计市场推盘节奏将明显放缓。

  成交:受淡季影响,市场热度下滑明显,预计8月无锡市场或仍有小幅下滑。

  房价:整体成交均价或进一步走高。

  合肥 || 周开拓

  “供货减弱市场回落,新开盘项目19个整体去化率59%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,房企供货力度明显减弱,供应同环比下跌;成交小幅上涨,但主要为前期市场热度顺延。全月项目推售共19个,整体去化率59%,推盘与去化同步走低,区域分化明显,肥西明显好于肥东,消费者观望情绪蔓延,市场回落明显。具体来看推盘以刚需盘居多,配套优良、价格优势项目开盘去化表现仍遥遥领先,随着后期高价房源入市,改善产品去化愈加艰难。土拍市场开始降温,共成交经营性用地10幅,其中市区6幅,滨湖区、新站为热点区域,其余板块楼面价明显下滑,区域热度分化明显。 

  后市预判:

  供应:房企推货力度持平,供应平缓。

  成交:前期需求释放,热点项目逐渐清盘,成交量走低。

  房价:整体公示价格基本持平,均价仍将结构性维稳。 

  热点区域/板块:滨湖省府板块、新站区。

  厦门 || 蔡美美

  “供过于求均价回落,9项目开盘/加推整体去化率约68%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,厦门商品住宅供应量环比虽小幅回落,但同比上涨仍处高位运行;而整体成交增量有限,连续4个月呈严重供过于求态势,库存压力持续加剧,成交均价结构性回落。共9个项目开盘/加推,整体去化率67.5%明显提升,特别是岛内建发玺樾、中骏天宸项目首开均取得热销。土地市场本月新增供应2幅商住地,无商住地成交,整体土拍冷清。二手房市场成交量呈下行趋势,一方面是因为客户来访量和置业热情有所下滑;另一方面近两月新房供应量大增对二手房市场也造成一定冲击。 

  后市预判:

  供应:预计8月厦门商品住宅供应量将会继续收缩。

  成交:预开盘项目明显减少,故预计成交量回弹空间有限。 

  房价:预计8月房价将现明显回升,但当前价格仍处严控中,预计将通过高低价项目搭配备案以维稳房价。 

  热点区域/板块:翔安区南部新城板块。

  福州 || 方明

  “供过于求市场热度不高,8项目开盘平均去化率不足50%。”

  五 区 

25城8月楼市走势预判

  闽 侯 

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,福州整体市场处于供过于求的态势。其中五区供应量下滑,成交表现量涨价跌;而闽侯本月供应量环比大幅上涨至近一年的高位水平,成交方面则表现为量涨价稳。本月市场开盘热度不高,共8个项目10次开盘,其中3个纯新盘入市,主要集中在南通板块,板块内项目去化冷热不均,整体去化率不足五成,其中龙湖春江天玺项目本月三次开盘,开盘价格优势明显,三次开盘平均去化率达84%。土地市场保持一定热度,主城区共供应9幅商住用地,成交15幅宗地,整体上闽系房企拿地热情有所减弱。

  后市预判:

  供应:预计8月份市场供应量将有所回落。 

  成交:8月份市场成交量大概率走弱。 

  房价:房价企稳依然是大概率事件。 

  热点区域/板块:热点区域主要以仓山旧区、东区、金山为主。此外南屿板块、五四北片区、中心城区将成为新置业热点。

  武汉 || 吴洋

  “供求量仍处高位,51频次开盘整体开盘去化率70%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,武汉商品住宅市场供应有所回落但仍超200万方,受前期供应大量释放消耗部分客群影响,本月成交略有下跌,去化周期回升至5.6个月。全月共51频次开盘,整体开盘首日去化率70%,较上月下降4个百分点,其中包含日光12频次。项目普遍存在调高备案价冲动,但内部分化加剧,部分项目调高备案价后去化明显降低。土地市场回归平静,罕见出现“断供”现象,成交方面4宗建设用地全部底价成交,信达地产首入武汉。

  后市预判:

  供应:8月份供应小幅波动,预计供应量维持在210万方左右。 

  成交:预计未来整体持销表现将趋稳,开盘去化走势将维持七成。 

  房价:大部分项目房价维持现状,部分项目略有上涨,月度结构性波动。 

  热点区域/板块:阳逻。

  长沙 ||陆劲

  “供求双降土地市场火热,新开项目2个平均去化率约90%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,长沙商品住宅市场供求量同环比双降,去化周期略有拉长。全月共2个项目新开盘,平均去化率约90%,提升至全年最高,加推项目20个分化明显,性价比高的项目去化较佳。政策上经开区实施人才引进,以购房补贴方式吸引人才。土地市场火爆,成交量达到全年最高,集中在岳麓区和长沙县,楼面价整体有小幅上扬趋势。其中涉宅用地中成交表现分化,市场严峻下房企拿地依旧保持理性,越秀、中海中签率高。 

  后市预判:

  供应:开发商推货意愿有所增强,预计下月供应放量明显。 

  成交:当前市场实际有转冷趋势,销货压力进一步加剧,后市预计有所走弱。 

  房价:短期内房价将呈稳步增长趋势发展。 

  热点区域/板块:麓谷、金星北、望城和长沙县等板块。

  郑州 || 王欢

  “成交小幅上涨市场稳定,24个新开盘项目整体去化率73%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,郑州商品住宅供应量基本与上月持平,本月集中备案成交量同环比齐升,市场整体活跃度稳定。开盘项目共24个,数量环比大减四成,整体去化率73%略有提升,新郑市和惠济区最活跃,其中中海湖滨世家项目2次开盘去化率均为100%,性价比高客户认可度高。土地市场本月共成交39宗,基本上底价成交,其中主城区住宅用地和商业用地共成交15宗,近郊土地市场活跃,尤其航空港区成交21宗,恒大拿下其中8宗。

  后市预判:

  供应:8月份市场供应减少,开盘量减少,市场活跃度减缓。

  成交:8月份预计成交量较7月份下降。 

  房价:整体成交均价稳定,区域分化明显。

  热点区域/板块:预计整体区域板块热度变化不大,以主城区为主。

  成都 || 闫涛

  “供应同环比双降成交明显上涨,38个新开加推项目整体去化率约41%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,成都商品住宅供应量同环比双降,成交明显上涨持续高位运行,受二手房市场剪刀差及高价地成交影响,企业调价意愿较强,但受政策限价影响,企业仅可在产品升级及附加值打造方面增加产品溢价。全月共开盘、加推项目38个,主要集中在近郊,项目到访量分化严重,高性价比项目依然受捧,整体去化率约41%,主城区加推项目北京城建龙樾熙城开盘即售罄。本月土地市场供求环比小幅回落,同比有所上涨,溢价率有所回落,整体而言土地市场分化更加明显,一二圈层热度不减,三圈层乏善可陈。受新房市场挤压,二手房市场关注度持续上升,但二手房价格开始出现分化,标杆项目及高性价比项目持续受捧。

  后市预判:    

  供应:8月整体预售热度较高。

  成交:短期内成交大幅上涨在宏观、微观层面暂不会出现。 

  房价:受政策限价影响,多项目基本走稳,但不排除城市顶级天花板项目突破传统限价限制的可能。 

  热点区域/板块:青白江、都江堰以及大面板块、西河板块、麓山板块。

  重庆 ||何诗慧

  “供销回落价格平稳,14个新开项目整体去化率73%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,重庆商品住宅市场进入调整期,供销均有回落,库存同环比均在增加,价格走势整体来说较为平稳。新开盘项目共计14个,环比上月数量减少,主要为高层产品,集中在渝北区和巴南区,开盘平均去化率在73%左右,去化率达到100%的项目有5个,以北区高层和小高层物业为主。本月土拍热度下降,主城仅供应2宗商住类用地,共成交商住类地块4宗,受地块位置差异影响,地块成交最高溢价率35.8%。二手房市场热度下降,量价趋于平稳,渝北区持续为热门成交区域。 

  后市预判:

  供应:8月重庆主城预计开盘加推154个项目,龙兴、西永、蔡家皆为热门供应板块。 

  成交:预计8月商品住宅成交市场将延续7月的市场走势,集中在去库存阶段。 

  房价:8月供应较7月略有回落,预计8月商品住宅市场成交均价在12000元/㎡左右。 

  热点区域/板块:渝北区的中央公园、龙兴和巴南区的龙洲湾、李家沱以及北碚区的蔡家都是8月重点关注板块。

  昆明 ||王路璐

  “量价基本持平市场热度保持,7个新开盘项目整体去化率87%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,昆明商品住宅市场供应环比下降超3成,成交量价基本与上月持平,整体市场热度延续。新开盘项目7个,均为高层,去化效果较佳,整体去化率达87%,其中首开项目开盘去化均能达到九成以上。本月土地供应体量达近一年供应峰值,共供应81宗,同比环比均大幅上涨,成交商住办土地共52宗,集中在官渡区,多数成交地块为项目用地,预计后期供地节奏将放缓。 

  后市预判:

  供应:8月项目开盘和七月持平。

  成交:未来成交会受供应影响,多为中高端物业。 

  房价:成交价格受主力供盘刚需及再改盘的的综合平衡,价格维稳。 

  热点区域/板块:草海、呈贡高铁站一带是热点。

  南宁 || 吴宁

  “市场回落,3个新开项目整体去化效果一般。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,南宁商品住宅供求两端环比小幅缩量,同比仍处上升通道,库存和消化周期均略有收窄,整体市场属季节性正常回落。新开盘项目数量不多共有3个,整体去化效果也一般,仅有1个项目去化较佳。土地市场保持一定的热度,合计供应1宗土地,成交9宗,整体来看下半年土地供应将会继续缩减。

  西安 || 严延

  “供应锐减4成市场降温,33个新开盘项目平均去化率79%。”

25城8月楼市走势预判

  楼市现状:

  7月,西安商品住宅新增供应环比大降四成,成交略有下滑,整体市场表现相比前 2个月热度有所下降,但品质较高楼盘的案场仍然客源充足,其中西咸新区和曲江新区为热点置业区域,供求均大于其他板块。全月共开盘项目33个,包含精装项目 23个,集中在西咸新区,平均去化率79%较上月有所回落。土地市场热度依旧,共供地30宗成交14宗,以商住地为主,且位于浐灞生态区的用地较多,有两宗溢价率高达96%和81%。

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