放风价降了!禄口地王盘低调认筹,预计1.9万/㎡!3盘计划近期首开

2019-09-09 18:22:40|来源:乐居买房原创
摘要| 放风价降了!禄口地王盘低调认筹,预计1.9万/㎡!3盘计划近期首开!

  乐居讯(编辑 章欣)近日,“刚需粮仓”禄口传出多个新消息,最快月底迎新盘入市,价格或许卖不到2万/㎡!

  禄口5大最新消息:

  1、恒大林溪郡已经开始认筹,放风价1.9-1.95万/㎡,最快本月20号左右首开;

  2、禄口G12地块案名公布,为云溪璟园,将由弘阳和佳兆业联合开发;

  3、红豆香江华庭已公开样板间,主力户型为79㎡、85㎡、110㎡,计划10月首开;

  4、禄口纯新盘如意郡目前已低调公开售楼处,计划10月首开;

  5、金基禄口G54地块规划出炉,禄口再添14栋住宅。

  01 恒大林溪郡低调开启认筹,放风价1.9万/㎡

  楼面价13095元/㎡的恒大林溪郡,是目前禄口片区地王,需现房销售。项目早在7月份就已公开售楼处,近期有中介朋友圈爆料,项目已经低调开启认筹,对外放风价1.9万/㎡。

▲恒大林溪郡沙盘(截图来源中介朋友圈)

  据中介透露,禄口恒大林溪郡最快本月20号前后首开,预计小高层均价在1.9万/㎡,准现房,总价190万/套起,户型主力面积98-133㎡,毛坯交付。

  该中介表示,项目小高层放风价在1.9万/㎡,也有其他消息说是1.95万/㎡,具体要看销许。“因为上次蓝天星港精装价格在1.8万/㎡,所以项目1.9万/㎡的毛坯价格也不算低。”

  根据规划,恒大林溪郡规划打造为14栋住宅产品,其中7栋洋房7栋小高层。另外,项目计划打造2.5万方欧式园林景观,自带1400㎡商业,1000㎡会所。

▲恒大林溪郡效果图

  从分布来看,项目1、2号楼、11-15号楼为小高层,7-10号楼为洋房,6号楼则规划为会所。户型面积约110-130㎡的小高层住宅、121-200㎡的花园洋房。其中14层小高层得房率75-80%,皆为三房,2梯2户;5层花园洋房为1梯2户,一楼带地下室。

  据透露,项目现房销售,毛坯交付,首次开盘计划推出9、10号楼花园洋房,11-13号楼小高层房源,共计200余套,主力户型113-132㎡,第一批房源快的话年底就能交付。另外项目物业为恒大自营金碧物业。

▲恒大林溪郡实景图

  事实上,此前业内不断有人猜测,禄口新盘入市或突破2万/㎡。对此该中介表示,“主要是目前市场行情不太好,全市新房出货量大,加上禄口新盘扎堆,产品重复较高。如果客户想要价格便宜点,可以买溧水,加点钱又可以买主城,选择面太广导致客户被分流。如果行情好的话,禄口破2万/㎡不成问题”。

  2. 禄口G12地块案名云溪璟园 弘阳、佳兆业联合开发

  就在今天(9.9)上午,弘阳&禹洲禄口G12地块案名正式出炉,为云溪璟园,项目将由弘阳与佳兆业联合开发,产品将沿袭现代中式风格,首张效果图曝光:

▲云溪璟园效果图

  据悉,该地块位于江宁区禄口街道湖泰路以东、肖山路以南地块,面积非常大,靠近禄口老镇,社区氛围浓郁,旁边就是蓝天慧融花园,目前还在建设当中。

▲G12地块实景图

▲地块位置(来源于江苏土地)

  资料显示,在2019年4月30日土拍中,禄口G12地块正式出让。经过36轮,被禹洲与弘阳以上限11.9亿元联合竞得,触及最高楼面限价11535元/㎡,溢价率40%,自持商品住房面积200㎡。

  根据当时的出让条件显示,该地块须配建建筑面积不小于5160平方米的人才房(含租赁住房),由竞得人建成后无偿移交江宁区政府。另外住宅建筑高度不得低于24米。

  值得一提的是,除云溪璟园外,佳兆业同步公开位于燕子矶和溧水的另外2大纯新项目案名,分别为燕然居(佳兆业燕子矶G34地块)、悦峰府(佳兆业溧水G06地块)。

  3. 红豆香江华庭公开3大样板间 主力户型79-110㎡

  另外,红豆目前在禄口共有2大项目,其中动作最快的是香江华庭,项目在上周六正式对外公开3大样板间,分别为建面约85㎡和110㎡的精装样板间,以及建面约79㎡的电梯洋房清水样板间。

▲红豆香江华庭沙盘

▲项目3大户型图

  从户型亮点上看,约85㎡户型设计为两房一卫一储藏室,双开间朝南;约110㎡三房双卫一储藏室,三开间朝南,约10米面宽,实现电梯独立入户。另外约79㎡,户型为两房一卫一储藏室,同样为双开间朝南。

  110㎡样板间赏析:

  85㎡样板间赏析:

  据悉,项目定位为品质刚需,产品规划为4栋10-11层的小高层和3栋5-6层洋房,户型面积79-110㎡,计划10月首开,价格预计在2万/㎡,毛坯现房。项目共打造四种户型,户型建筑面积约79/85/89/110㎡,建筑采用ArtDeco风格。

▲红豆香江华庭楼栋分布图

  值得一提的是,红豆在禄口的另一大项目红豆香江华府,将作为香江华庭的高配版,预计明年亮相,定位改善。

  4. 2大纯新盘规划出炉 如意郡计划10月首开

  滁州三巽禄口G53地块案名定为“如意郡”,打造的是11栋10层的小高层,面积78㎡、90㎡、108㎡,精装交付。目前项目售楼处已公开,样板间还在打造中。据爆料得房率将达到约85%,最快10月首开!

▲如意郡效果图

  资料显示,项目前身为禄口三巽G53地块,该地块于2018年12月28日出让,经过11轮竞拍,被滁州三巽置业有限公司,以总价3.8亿元拿下,楼面地价9342元/㎡。

  地块位于江宁区空港新城仁寿路以南、羲和路以西,用地面积约 40.68 亩,地块规划用地性质为R2二类居住用地,容积率 1.0<Far≤1.5,建筑高度≤35 米,建筑密度≤25%,绿地率≥30%。

  另外,金基禄口G54地块的A地块规划设计方案出炉,拟建14幢高层住宅及相关配套设施。去年12月18日,金基以底价10.6亿元拿下该地块,楼面地价7024元/㎡。

▲金基禄口G54项目A地块效果图

  该地块位于江宁区信诚大道以北、玉振路以东,由2幅地块组成,规划总用地面积约117.29亩。其中A地块规划用地性质为R2二类居住用地,容积率1<Far≤1.8,绿地率≥30%;B地块规划用地性质为Bb商办混合用地,容积率Far≤2.2,绿地率≥25%。

  目前项目单位已完成了A地块规划设计方案。A地块内拟建14幢高层住宅及相关配套设施,规划总建筑面积约13.5万㎡,将由南京金基华海置业有限公司建设。

▲区位示意

▲总平面示意

▲效果图

  5. 禄口倒挂空间有限 新房爆发或影响二手房价

  事实上,虽然禄口大批新盘还未入市,但已经明显能感受到剑拔弩张的上市气氛。

  一名江宁中介透露,禄口前期已有新盘开启认筹,但由于上市时间一再拖延、对外放风价又高达2.1万/㎡不具竞争力,目前已有客户退筹。

  另外,在8月初收官的蓝天星港花园,均价17700元/㎡,已属于全市洼地,但当日推出的60套房源至今没有卖完,还剩少量房源在售。

  老盘去化慢,新盘也不敢贸然出货。

  从储备来看,禄口一共有11个新项目未入市,其中万元地块6幅,集中诞生于2017年,虽然此后2年来禄口挂地频繁,但期间并没有诞生新地王。

  片区地价最高的是恒大林溪郡,楼面价在13095元/㎡,其次是红豆香江华府和中骏融信雍景台,楼面价分别为12846元/㎡和12842元/㎡。

  拿地最便宜的是蓝天慧融花园,该地块于2015年10月底被禄口机场建设以3.99亿元摘得,楼面价仅在4777元/㎡,比恒大便宜了超8千元/㎡。

  地价整体回落的趋势还是比较明显的,除今年4月份诞生1幅万元地块外,去年底出让的3幅地块全在万元以下,其中2幅成交地价甚至比2016年的地价还要低。

  另外从二手房看,禄口倒挂空间也比较有限。据安居客数据显示,禄口二手房目前报价在1.2-2.1万/㎡不等,而禄口最近一次开盘是在8月1日,收官均价在17700元/㎡。

▲截图来源安居客

  中介透露,目前禄口二手房市场比较冷淡,一方面是片区新房库存体量太大,另一方面是缺乏名校等实际利好支撑,另外地铁的辐射范围有限。如果新房扎堆入市,可能会影响二手房业主预期,甚至导致禄口二手房价下跌。

  不过也有业内专家认为,禄口空港新城的定位是高科技产业新城、高品质宜居新城,依托紧邻禄口机场,多个高端产业正在快速聚合,例如航空装备制造、航空物流等核心产业以及高端商贸、金融服务、科技信息等等。由高端产业聚焦带动人才流入,刺激经济发展、提档片区配套,并转化为楼市利好,这一过程是长期的结果,而不是短期的房价波动。

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