南京多片区限价红线打破,大批热盘年内收官!

2019-09-10 18:25:54|来源:乐居买房原创
摘要|

  乐居买房讯(编辑 方酱)进入2019年下半年以来,南京开发商加推的速度明显变快。有众多关注度颇高的纯新盘公开售楼处,想抢在“金九银十”的节点首开。就连一些地块的开发进程也十分高效,拿地两三个月就纷纷爆出规划,上市时间也大大缩短。

  在众多纯新盘即将上市的同时,有一波热盘却要在近期内收官。可以预见的是,其中不少项目的收官,将改变所在板块的楼市情况,不少板块又要进入房荒阶段了!

  近期收官房源一览:

南京多片区限价红线打破

  河西板块

  河西这周的楼市简直是神仙打架。位于同一板块的华润置地鱼嘴润府和鱼嘴金茂悦齐领销许,并且首付都为6成,鱼嘴大战即将上演。

  其中,鱼嘴金茂悦即将迎来最后一次开盘。目前项目已经领取了6、7、8三栋收官房源销许,且登记已经结束。此次开盘的主力户型面积约为143-179㎡,共计192套房源,销许均价39800元/㎡。 鱼嘴金茂悦共计1103组购房者参加摇号,192套房,中签率17.4%,目前摇号结果已出,预计明天开盘!

  收官楼栋示意图:

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  华润置地鱼嘴润府新领了6号楼,共计128套精装房源销许,建筑面积约为100㎡、120㎡、143㎡,销许均价39799/㎡,首付6成,报名需验资170万元,冻结到9月10号。华润置地鱼嘴润府1632组购房者参加摇号,126套房,中签率7.7%,预计明天(9.11)早上9:30开盘。

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  此次开盘过后,华润置地鱼嘴润府将只剩3、4、5号楼待加推,面积约100-166㎡。据小道消息显示,项目可能会于今年年底前清盘。

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  △项目效果图

  河西板块一房难求早已经是南京人的共识,每当有项目开盘,卖完只是时间问题。目前整个河西的出货量主要集中在河西南和鱼嘴商务区。河西南目前只有华侨城天鹅堡在售,项目在8月30日首开,开盘即售罄。剩下的房源开盘时间遥遥无期。

  而同区域的河西金茂府和葛洲坝中国府,拿地价格太高。其中河西金茂府楼面价为37027元/㎡,葛洲坝中国府楼面价为45213元/㎡,均超过了区域价格红线。然而南京在“住房不炒”的政策下,一直稳控楼市,丝毫没有放松限价的迹象,这两个项目纵使拿地多年,上市时间依旧不能确定。

  从土地供应量上看,短期内河西南的宅地供应量比较有限。虽然在今年年中,曾经披露过13幅地块,其中有2幅二类居住用地紧临葛洲坝中国府,但具体出让时间未知。

  当前情况是,新地块开拍日期未定、纯新盘上市日期成谜,随着鱼嘴板块两大楼盘的收官,河西南或将重新进入房荒时代。

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  △河西南4-1-A地块和4-1-B地块位置示意图

  城东板块

  从表格中我们可以看出,预计下半年收官的楼盘大部分集中在城东。从今年紫东新区成立以来,和江北新区互为掎角之势,一东一西承担了南京楼市大部分的供应量,其中位于紫东核心区的青龙地铁小镇也格外受到青睐。

  1、青龙地铁小镇  

  青龙地铁小镇楼盘密集度高,目前片区内3盘在售,分别是珑悦、招商正荣东望府、悦峯。纯新盘方面,阳光城文澜府公开了售楼处,即将首开,另外高科G51、深业青珑上府2个储备项目入市时间待定。

  珑悦和招商正荣东望府是最先入市的楼盘,去化成绩一向不错。在今年紫东新区确定了以后,两个楼盘的加推速度明显加快。并且趁着热度颇高,这两个楼盘纷纷涨价。

  珑悦目前项目还剩最后一栋2号楼,预计本月收官。只有一个户型面积,约为107㎡,共72套房源。

  楼盘分布图:

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  户型图如下:

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  值得一提的是,珑悦目前已经经历了2次涨价。

  2月29日,珑悦推7、8号楼,均价27000元/㎡;

  8月2日,珑悦推6号楼,均价27690元/㎡;

  8月31日,珑悦推4号楼,27840元/㎡。

  至此,项目较前期共上涨了840元/㎡,按照107㎡的户型计算,购房成本上涨了约9万元。

  而招商正荣东望府的价格同样有所上涨,只是比珑悦上涨的幅度更大。

  1月,招商正荣东望府推18、19号楼,均价27000元/㎡;

  6月、7月,招商正荣东望府推2、8、9、10号楼,均价28150元/㎡。

  新房价格上涨1150元/㎡。购房门槛按照最小户型73㎡来算的话,提升了8.4万左右。招商正荣东望府预计近期将开盘推出最后三栋楼:1、7、11号楼,面积为73、84、117、129㎡,共300余套房源。前期新房精装均价28150元/㎡。在珑悦推出129㎡大户型后,招商正荣东望府也将推出129㎡大户型,户型图首次曝光。

  129㎡户型图

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  这两个楼盘前期都打造有70多平的小户型房源,总价较低,比较适合刚需家庭购入。但是随着这两个项目的收官,买房人短期内只有悦峰和阳光城文澜府可以选择。

  其中悦峯为现房销售项目,在8月31首开,均价为28150元/㎡,最小户型为90㎡;阳光城文澜府目前公开了售楼处和样板间,因为是片区内仅有的洋房房源,项目放风价高达3万/㎡。据了解,项目的最小户型为85㎡,总价为255万左右。但是区域内均价在28000元/㎡左右,价格是否能被批复不得而知。

  但是可以肯定的是,青龙地铁小镇的新房均价正在逐步上涨,未来板块的购房门槛也会相应提升。

  2、麒麟 

  最新消息显示,位于麒麟的时代天樾正在进行一项登记,预计本月加推最后收官的3栋楼,分别是1、2、3号楼房源,主力面积约为77、95、117、122㎡。

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  时代天樾区位其实有一些特殊,麒麟目前在售的楼盘,如熙悦、蓝光黑钻公馆、甚至纯新盘新保弘领东苑都集中在麒麟有轨电车沿线。时代天樾和它们有一些距离,该盘是是10号线二期终点石杨路站周围仅有的在售楼盘,周围多是二手房源,缺少相应的生活配套,未来除了项目自带的商业综合体以外,没有大型的商综。

  但是该盘有一个较为亮眼的优势,虽然各项公共基础配套还较为不便,但是距离主城繁华地带较近,等项目收官以后,同等价位买房人就只能考虑青龙山国际新城了。

  值得一提的是,同属麒麟板块的熙悦B地块也将收官,89㎡的户型也将成为绝版。从去年熙悦首开,长期保持着每个月加推一次的节奏,且去化成绩亮眼。近期熙悦申领销许,均价突破了区域3万/㎡的价格红线,等到小户型收官以后,购房门槛将再次上升。

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  区域内的蓝光黑钻公馆虽然均价略低,但是均为大户型产品,新保弘领东苑为区域内地价最高的项目,我们大胆猜测,既然熙悦已经突破了区域价格红线,那么新保弘领东苑首开价格也不是没有可能到达3万/㎡。与青龙地铁小镇一样,当熙悦89㎡小户型收官以后,麒麟购房门槛势必上升!

  3、马群 

  中垠紫金观邸目前还剩最后两栋楼待加推。据置业顾问透露,项目可能在今年年底前加推最后的4、7号楼,户型面积为90、109、122㎡,共222套房源,卖完即售罄。目前,马群附近只有中垠紫金观邸一个项目在售,前期均价为26500元/㎡,上次开盘在2018年11月,不少买房人冒雨前去开盘。

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  根据安居客9月份最新的二手房价显示,该盘目前的挂牌均价为32995元/㎡,倒挂超6000元/㎡。目前南京不少楼盘掌声一片,中垠紫金观邸地处城东,被不少人紧紧盯住。置业顾问表示,最后收官时可能价格较前期会有所上涨,但是具体开盘时间和开盘价格都还没有定。

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  △图片来源:安居客

  燕子矶板块

  中海燕矶听潮将于9月份加推B地块5#楼、6#楼、8#楼、9#楼四栋楼,共487套房源,收官在即。

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  中海燕矶听潮是目前燕子矶板块唯一在售的楼盘,项目收官以后,板块将进入断供阶段。

  燕子矶新城是南京楼市著名的高价地聚集区,目前共有4幅高价地尚未上市,其中3幅地在2017年成交,地价最高为公园世纪,为23800元/㎡。项目规划建设9栋11层小高层,最快10月份公开售楼处,户型面积为100-180㎡。

  目前燕子矶新房毛坯限价2.6万/㎡,精装限价3万/㎡。在南京多个区域限价相继被破时,燕子矶则死守价格红线,但是随着高价地的入市,燕子矶很有可能成为下一个突破限价的板块。

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  桥北板块

  据小道消息,大华锦绣时代阅江山预计在年底收官,5、6、19号楼,面积约83-114㎡。

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  项目在7月21号开盘,销许均价20255元/㎡,二手房倒挂7000元/㎡,开盘共吸引5063组买房人参与摇号,中签率3.6%。

  众所周知,桥北板块居住范围浓厚,有不少大体量的小区集中在此。板块内新房资源较少,此前该板块房价还是1字头,但是如今不少楼盘已经突破2万/㎡。大华锦绣华城收官以后,板块内新房供应量再次收紧,买房人也要抓住楼盘最后的收官时机,抓紧时间入手。

  总结:

  总体而言,近期有收官消息传出的楼盘,大多也是热门楼盘,部分存在明显的倒挂空间,是楼市日益稀缺的“鸡腿盘”。在新房价格持续微涨的大环境下,不少板块也在逐渐突破区域价格红线,待这批老盘收官后,部分片区购房门槛或许还将抬升。

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