胡景晖:取消住房公积金利大于弊

2020-02-12 21:52:25|来源:乐居财经
摘要| 取消住房公积金利大于弊
  

 乐居财经 李奕和 发自广州

  公积金存废争议再起。

  2月11日,中国国际经济交流中心副理事长黄奇帆发布了一篇名为《新冠疫情下对经济发展和制造业复工的几点建议》的文章。黄奇帆指出,受疫情影响,虽然2月10日复工、复产、是大部分地区规定的,但是企业真正意义上的复工复产依然困难重重。

  一是疫情防控所导致的工人极度短缺;二是疫情导致很多产业供应链残缺不全;三是疫情期间的企业物流运输几乎停顿。文章建议,为了解决这些问题,除了现在各级政府所采用的税收等政策以外,还有一方面也需要进行改革,那就是取消企业住房公积金制度。

  黄奇帆表示,住房公积金制度是1990年代初从新加坡学来的,现在我国房地产早已市场化,商业银行已成为提供房贷的主体,住房公积金存在的意义已经不大,将之取消可为企业和职工直接降低12%的成本。

  事实上,受疫情影响,关于企业如何度过这次危机的讨论一直甚嚣尘上,政策层面也开始纷纷出台针对相关行业和企业的措施。而这一次,黄奇帆为减轻企业负担取消住房公积金的建议更引起了行业的广泛关注。

  对于住房公积金的存与废,社会各界在近些年来一直抱有争议。一个现实的问题是,我国现存的住房公积金制度到底还有没有存在的价值?

  对此,景晖智库首席经济学家胡景晖也表达了跟黄奇帆类似的看法。他在接受乐居财经采访时表示,公积金对于缓解购房人的购房压力,实际上意义已经微乎其微。

  其举例称,一方面,以北京市为例,公积金贷款的首套房的上限是120万,第二套房是60万。但现在即便是首次置业,一套房子也得五六百万,即使用足了上限,实际上也只有两成的作用。二套改善更不用说,实际上连一成都不到。

  另一方面,是利差的问题。公积金贷款和商业贷款相比有个优惠利率,但目前这个利率差实际上也已经意义不大,从利率的角度来讲也省不了多少钱。

  “所以如果单纯依靠公积金贷款,不管是首次置业还是二套改善,基本上是解决不了问题的。”他认为,即使取消住房公积金会有影响,那也是对首次置业人群的影响会比较大。在一线城市和强二线城市这部分人群大概占了30%。 

  胡景晖称,对于这些首次置业的人,如果真的有困难,也不是通过公积金来进行救助的。长远而言,政府应该更多的向他们提供长期租住的人才公寓,或者一些限价房。

  比如说,现在北京和上海正在大规模试点的这种共有产权房,其实对他们的帮助更大。政府方面通过让渡一些土地出让收益,比如说首次置业,这600万的房子里面,通过共有产权,政府占30%的产权,个人占70%,实际上就省掉了180万。这样的做法比公积金贷款还要简单,而且比公积金贷款减轻的负担还更大。

  “所以我觉得公积金这个制度延续到现在,对我们整个住房体制意义已经不大了。政府应该把主要精力花在建立人才公寓,还有限价房和共有产权房,这才是解决问题的方式。”胡景晖指出。

  那么取消住房公积金能够减轻企业负担吗?胡景晖的答案是肯定的。他算了一笔账,企业目前所缴五险一金大概占工资总额的30%左右,而这30%的大头就是住房公积金的12%,如果免掉,企业无疑将能够减轻很大的负担。

  对于市场上关于取消住房公积金是变相减薪的质疑,胡景晖表示,现在的问题不是减不减薪的问题,更多是企业面临生存的问题。因为在现在这样一个经济下行的环境中,能维持现有生活水平就很不错了。 

  “如果真的取消住房公积金,企业减轻一定的负担,员工每个月到手的可支配收入也增加,它实际上它的直接感受不是减薪,而是每个月可支配的收入增加了,那么当然企业减了12%之后,这12%原来是要付到员工的账户里面,表面上要减薪,但是我觉得减轻员工是能接受的。”

  胡景晖认为,从员工的角度来讲,他们每月个人缴纳的部分能够变为一笔可支配收入,实际上生活的各种消费也会宽松很多。“从员工的具体感受上来讲,它反而是加薪了,因为等于他每个月实际的拿到手的可支配收入增加了,所以他的现实感受是加薪而不是减薪。”

  除此以外,对房地产行业或楼市而言,胡景晖认为,取消住房公积金的影响显然是双向的。

  他指出,首次置业的人可能会因为取消住房公积金而延后购房,对市场的需求会有一定的抑制,但冲击很小。其举例称,首次置业客群大概占市场30%;再者,因为公积金而延迟购房或者暂不购房的人,可能又在这30%里面占1/3,所以最终可能只占10%。

  “需求可能减少,但对开发商来讲更‘痛快’了,因为开发商现在需要的是快速回款,一旦取消公积金,那么待买房的人只就剩两类了:一类是全款的,一类是用商业贷款。而这两类客户的购房批贷的速度都很快,所以对房企快速回款反而更有好处。”

胡景晖进一步表示,虽然市场需求减少了,但回款的速度更快。对于开发商来讲,目前更重要的不是达成多少成交,而是多少成交能够快速的回款。“从到账的角度来讲,我觉得有利于提高付款的速度和周期,改善现金流对开发商更重要。” 胡景晖如此说道。

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