正文

  2021年6月16日下午，国家统计局公布了2021年1-5月国民经济运行情况以及房地产行业数据。
5月以来，国际形势发生了一些新变化，国际疫情也有一些新发展，国内也面临不少新情况。但总的看，5月份统筹疫情防控和经济社会发展的成效继续显现，国民经济保持稳定恢复。
受2020年同期基数升高的影响，5月份主要生产需求指标同比增速有所放缓，但是从环比增速看，保持基本稳定；从两年平均增速看，多数生产需求指标还有所加快。同时，就业形势总体稳定，市场活力逐步提升，发展预期向好，内生动力加强。
房地产方面，2021年1-5月，全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%；比2019年1-5月增长17.9%，两年平均增长8.6%。其中，住宅投资40750亿元，增长20.7%。
2021年1-5月东部地区商品房销售增长明显，销售面积28385万平方米，同比增长42.5%；销售额41511亿元，增长61.8%，但在新开工、土拍规模持续低位的影响下，开发投资额增速再度收窄3.3pts至18.3%。
我们认为，房地产业继续发挥经济稳定器作用，开发投资额、行业销售规模将继续保持两位数以上增长速度。但“三条红线”下房企资金成本将继续增加，土拍“两集中”下资金运用将更加审慎，对后续开工、拿地均有不利影响。
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  01

  销售规模较2019年同期增19%

  国家统计局数据显示，2021年1-5月，商品房销售面积66383万平方米，同比增长36.3%；比2019年1-5月份增长19.6%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长39.0%，办公楼销售面积增长10.5%，商业营业用房销售面积增长8.2%。商品房销售额70534亿元，增长52.4%；比2019年1-5月份增长36.2%，两年平均增长16.7%。其中，住宅销售额增长56.5%，办公楼销售额增长24.9%，商业营业用房销售额增长10.3%。

  值得注意的是，东部地区是全国销售规模主支撑源和增速主增长点的地位继续保持。1-5月，东部地区商品房销售面积28385万平方米，规模两倍于中部和西部地区。增速方面，前5月东部地区商品房销售面积同比增长42.5%，不仅远高于西部和东北地区，而且涨幅较因疫情前值较低的中部地区高1.2pts。

  东部地区如浙江、福建、江苏等省份的嘉兴、泉州等城市普遍出现全市新房沽清、秒开秒罄等现象，是当前全国商品房销售的重要发力点。

  全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）

  数据来源：国家统计局

  02

  前5月土拍规模负增长7.5%

  国家统计局数据显示，1-5月，房地产开发企业房屋施工面积839962万平方米，同比增长10.1%。其中，住宅施工面积593318万平方米，增长10.5%。房屋新开工面积74349万平方米，增长6.9%。其中，住宅新开工面积55515万平方米，增长9.1%。房屋竣工面积27583万平方米，增长16.4%。其中，住宅竣工面积19880万平方米，增长18.5%。

  单月来看，房屋新开工面积20444万平方米，虽规模回归2亿平方米水平且环比增15%，但同比仍降6.1%，较2019年同期降3.7%，处于历史低位。

  值得注意的是，受房屋新开工面积持续低位而竣工面积高增影响，施工面积累计增速连续3个月走低。房企对新开工意愿审慎外加竣工刚性节点作用下，施工面积同比累计增速由3月11.2%逐月下降至10.1%，虽对比往年而言增速仍处于高水平，但对房地产开发投资的支撑大大减弱。

  国家统计局数据显示，1-5月份，房地产开发企业土地购置面积4396万平方米，同比下降7.5%；土地成交价款1931亿元，下降20.5%。

  集中供地下房企多将拿地重心优先聚焦于核心城市，因此全国整体土地购置面积累计增速由年初高点快速走低并回归负增长区间。

  2021年5月，北京、杭州等十个城市在月内完成了首轮集中土拍，土地成交规模也因此较上月大幅增长，平均地价也受一二线城市成交占比提升影响进一步冲高。市场热度方面，虽然北京、杭州、南京等地土拍竞争激烈，封顶溢价、土拍摇号现象依旧频出，但在各地限地价的土拍规则下，溢价率水平还是较上月出现了回落。

  全国房地产开发企业土地购置面积增速

  03

  5月投资同比涨幅收窄3.3pts

  2021年1-5月，全国房地产开发投资54318亿元，同比增长18.3%；比2019年1-5月增长17.9%，两年平均增长8.6%。其中，住宅投资40750亿元，增长20.7%。

  分区域来看，东部地区房地产开发投资29409亿元，同比增长16.8%；中部地区投资11359亿元，增长25.5%；西部地区投资11847亿元，增长16.4%；东北地区投资1703亿元，增长13.2%。

  5月整体开发投资额呈现规模增长而增速走低的趋势。规模增长主要是由于房屋新开工面积单月向上突破2亿平方米带动建安投资环比增长，以此作为规模增长主支撑。增速走低则是由于土地购置面积和施工面积出现了增长乏力现象，相比2020年、2019年同期增速均有明显回落，由此反应至投资同比、累计同比均有不同幅度的收窄。

  总体来看，我们认为随着年中节点到来，5-6月全国商品房销售规模有望适度回升，但区域分化现象的存在仍将拖累整体增速，预计后续销售面积、金额累计增速将有所收窄。

  房企拿地方面，随着核心城市集中土拍陆续收尾，房企将把剩余资金投入其他具有潜力的二三四线城市，届时整体土地购置面积预计将迎来一轮较大回升，重新成为开发投资额的有力支撑。

  以上内容来自丁祖昱评楼市