好房大评测 | 江核红盘 千江凌云府 实勘真探！
来源：乐居买房2021-08-29 18:39:53
千江凌云府位于江北核心区，由金茂、旭辉联合开发，主力户型为108㎡、128㎡、143㎡全装修高层住宅，客群以老城改善人群和主城投资客群为主。 区域概述：千江凌云府位于江北核心区，区域内交通便利，地铁10号线贯通南北，通过浦口大道、长江隧道、扬子江隧道等可到达河西板块。区域内规划住宅用地、规划中教育、医疗、商业等配套集中，新房房源供给量较大。目前万科、卓越、保利、雅居乐、启迪、宝龙、龙光、金基等品牌房企均已入驻。板块概述：千江凌云府位于江北核心区政务中心板块，属于江北核心区和中央商务区双区叠加的位置。相比于核心区的金融中心区和长江隧道口，政务中心板块各方面配套相对而言比较齐全，分布非常清晰，产业、政府用地、住宅、学校、商场、地铁，一应俱全。
交通上有10号线、规划中的11号线、13号线，汉中西路隧道规划建设完成后，可实现“三条隧道”过江。商业规划有华润万象城、江北地下城、山姆会员店、虹悦城、国际金融中心等；项目旁边有在规划中的新浦路小学、初中及高中。
千江凌云府位于江北核心区四区交汇处，总建筑面积约88293.67㎡，规划4栋26层、1栋25层住宅，共计508户。地下停车位626个，容积率为2.4，物业为旭辉永升物业，服务有保障。设计3种户型，产品偏改善。建筑面积约108㎡、128㎡、143㎡，三房起步，带装修交付，另有2200元/㎡升级装修包可选。户型南北通透，大面宽，南向全封闭双阳台，带隔音玻璃。千江凌云府打造的五栋楼呈合围式布局，如此设计既能展现出中央绿地核心景观区，又能拉开楼间距，保证栋楼采光不受影响。
千江凌云府起步户型较大，分别是108㎡3室2厅2卫、128㎡4室2厅2卫、143㎡4室2厅2卫，均是大开间朝南，双阳台格局。置业顾问介绍，143㎡户型比较抢手，改善人群更适合，大户型在功能设计上更为灵活，买房人可根据喜好进行装修改造，且143㎡户型有升级装修包样板间展示，更能直观的看到房子的布局。143㎡户型整体比较方正，格局舒适，全明户型。入户有一条较长的过道，底部挑空式玄关柜，方便日常打扫卫生，也多了更多的储物空间；客厅开间大约7.2米，近14米超大南向面宽，三开间朝南，南北通透，室内采光充足。入户左侧为厨房，U型厨房方便多人同时操作；厨房旁边是一个书房，也可改造成儿童房；主卧套房设计，带衣帽间、瞰景飘窗；独立卫浴，目测可容下一个浴缸；主客分离，动线合理。143㎡升级装修样板间：整体格局方正，采用现代简约风格。主调为暖色系，灰棕搭配，采用的墙布为裸色，地板为木质棕色。家居用品偏灰色，客厅和阳台搭配绿色植物，温馨舒适，简约清新。入户门锁为海贝斯智能门锁，全屋一体式开关面板；电器配备方太或者老板品牌；摩恩抽拉式水龙头；卧室墙面、飘窗台面均采取铂金包定制交付。
周边轨道交通暂时比较匮乏，距离运营中的地铁10号线工业大学站较远，步行约2千米；距离地铁13号线（规划）万寿路站约400米，东侧11号线（规划）七里河西站约1千米，预计2025年建成。
未来13号、11号地铁通车之后，出行会有很大的改善。
周边公交站点比较多，交付后，前期公交出行比较便捷。临滁路总站（距离小于100米），有683路、698路，可到达临江地铁站，江北新区科创园，文德路地铁站，南门桥、滨江风光带、工业大学地铁站及沿途区域。
浦珠南路万寿路站（距离约536米），有521路、603路、680路（内圈/外圈）、698路、D10路、D14路、D15路、D59路、D61路，可到达江浦街道、香榭美颂、浦珠中路、工业大学地铁站、雨山路、亚青村、万汇城地铁站、河西金陵中学北门、江东中路、新和源装饰城等，以及鼓楼江北国际医院、江北国际健康城、江北新区、葛塘、大厂等区域。
浦珠中路临滁路站（距离约545米），有Y29路夜间、Y38路夜间，可从江北新区到达江浦沿途各站，北外滩水城、柳洲东路地铁站、大桥北路、江北国际健康城、石佛寺驾校、工业大学江浦校区、江浦客运站等区域。从千江凌云府自驾出发，经过临滁路进入江北大道快速路，可到达金盛田广场、虹悦城（在建）等商圈，江北快速路是目前重要的交通主干道。除夜间外，日常车流量一直较大，应该避开早晚高峰期出行。从江北大道快速路转入珠泉路可到达浦口区中心医院，距离较近，行车比较方便，日常车流量不大，出行通常。经过临滁路进入江北大道快速路，转入定淮门隧道或长江隧道，可到达新街口主城核心区，河西中部科技园区，过江比较便利，不过要注意早晚高峰期以及法定节假日，隧道有堵车的风险。周边教育资源比较丰富，项目对面就是规划的新浦路学校（预计将于2023年开工），覆盖4轨12班幼儿园、5轨30班小学、10轨30班初中、18轨54班高中，基础教育不断扩容，弥补短板。
约3公里范围内有南京市第一中学江北新区分校(胡桥路校区)、南京工业大学实验小学、托马斯国际学校等。南京市第一中学的师资力量，教育品质目前在浦口区比较有名的。
千江凌云府不远处就是南京张接骨医院，步行大约5分钟即可到达，周边5公里范围内还有南京市浦口区中医院、南京鼓楼江北分院、 南京市浦口区中心医院等，基本满足未来就医需求。
项目距离滨江风光带、浦口滨江湿地公园、南侧启龙亲江乐园约1.2公里，到达长江边约2公里，步行即可到达，散步和晨练比较方便。周边距离较远的还有南京青奥体育公园距离约3.8公里、浦口公园距离约4.5公里，驾车到达比较合适。
周边商圈丰富，约5公里范围内，正在运营中的大型商业有：澳林广场、皓天生活广场、ST广场、白马生活广场、金盛田广场、MS慕斯荟、红星美凯龙等。周边在建和规划中的商业有德盈龙华国际广场（虹悦城在建）、江北华润万象商业（在建）、山姆会员店（规划）、乔波冰雪世界（规划）、东方万汇城（在建）等。千江凌云府前期开盘全装修均价约3.6万元/㎡（含升级装修包2200元/㎡），这个价位在江北核心区属于比较正常的价格，与旁边的首开万科江悦光年、天宸云筑、天宸江樾相比，价格差异不大。目前，江北核心区板块首付比例基本都是8成起步。以千江凌云府面积约108㎡户型来说，首付8成起，前期开盘全装修均价约3.6万元/㎡，总价大约在388.8万元左右。首付8成约311万左右，对于普通买房人门槛还是比较高的。资金充裕的买房人，可选择空间比较大。目前周边二手房价格在4万元-4.8万元/㎡之间，正荣润江城和正荣润锦城均价约4.7万元/㎡左右、雅居乐滨江国际二期、三期均价4.3万元/㎡左右。相对来看，将来二手房市场有一定的上升空间。目前板块内新盘推出比较集中，待开发的地块也比较多，交付时间大约在2022年底-2023年中旬。未来的次新二手房市场也会比较集中，再加上区域内规划的地铁和学区配套的完善，板块价值日益增长。处于长江隧道和扬子江隧道之间，紧邻交通主干道江北快速路，往北可达江北新区、大厂、六合城区，全程无红绿灯；往南可通过长江隧道、扬子江隧道，到达河西板块。未来可以享受到金融商务CBD、国际健康城、长江隧道口、核心区政务中心四区覆盖的商圈和配套。地铁10号线工业大学站（运营中），步行约2千米；地铁13号（规划）线万寿路站约400米，东侧11号线（规划）七里河西站约1千米。未来2站地铁（规划13号线）直达江北CBD，融合江北市民中心、扬子江国际会议中心、扬子江公园、南京新美术馆、江北图书馆等众多江北主城中心辐射区。项目由金茂、旭辉联合开发，两大房在全国打造的住宅产品比较多，资历较深。千江凌云府采用合围式楼栋布局，中央绿地景观；项目外立面采用一体板+金属线条+铝合金玻璃门窗，外观感觉比较透亮；小区内将打造环绕式景观并配有水景元素。
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