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  21世纪经济报道记者李莎 北京报道

  “金九银十”失约之后，11月房地产市场继续低温运行。

  据中国房地产指数系统百城价格指数，11月百城新建住宅均价近1.62万元/平方米，环比微跌0.04%；11月百城二手房均价1.6万元/平方米，环比微跌0.08%，跌幅较10月扩大0.04个百分点。

  从成交来看，中指数据显示，11月楼市整体成交上行，但各线城市表现不一，一二线城市成交环比上升16.7%，大量三线城市成交下降。

  贝壳研究院高级分析师潘浩向21世纪经济报道记者表示，新房价格浮动往往具有结构性特征，月度成交数据受季节性因素影响，11月整体成交上升也与房企促销后集中网签有关。

  11月多地公布第三批次集中供地规则或进行土地出让，调整土拍规则，降低拿地门槛，但从实际来看调动房企拿地积极性效果有限，摘地房企多为国企，其中不乏城投公司身影。

  某品牌房企投资经理告诉21世纪经济报道记者，国有房企资金相对充裕，民营企业年底资金紧张。受集中供地政策和房地产信贷调整等因素影响，其所在企业今年完成年度拿地计划难度大，该企业在其工作城市年初至今一无所获。

  国盛证券分析认为，“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效机制将长期落实，但目前市场基本面下行超预期，短期内政策底部已经出现，预计信贷端及需求端将会适度放松。

  全国楼市涨少跌多

  中国房地产指数系统百城价格指数显示，2021年11月，百城新建住宅平均价格为16183元/平方米，环比下跌0.04%；同比上涨2.72%，涨幅较10月收窄0.36个百分点。

  临近年底，房企为完成今年业绩冲刺，采取多种优惠促销手段。中指研究院分析发现，购房者入市动力仍然不足。新建住宅方面，长三角城市群新房价格连续2月下跌，11月环比下跌0.08%，跌幅较上月扩大0.05个百分点，温州、昆山、宁波等9城均由涨转跌，南京环比跌幅扩大，上海延续下跌态势。

  京津冀城市群内多数城市新房价格环比下跌，价格环比由上月上涨0.28%转为下跌0.02%，廊坊、张家口等部分城市自年初以来持续处于下跌状态。

  新房价格变化受房企推盘节奏、市场在售项目价格、房企促销力度等多种因素影响。潘浩提醒，新房价格浮动往往具有结构性特点，以整体价格变化反映市场价格变动需要谨慎。

  由于新房价格往往受政策限价影响，二手房价格变动成为观察真实市场交易情绪的风向标。

  据中国房地产指数系统百城价格指数，百城二手住宅平均价格为16013元/平方米，环比下跌0.08%，跌幅较10月扩大0.04个百分点；同比上涨3.66%，涨幅较10月收窄0.38个百分点。

  具体到城市，在中国房价行情网监测的315城中，150城11月二手房价格环比上涨，2城二手房价格与10月持平，163城二手房价格环比下跌。从全国二手房价格变化来看，跌多涨少的格局仍未扭转。

  中国房价行情网数据显示，一线城市11月二手房价格均有所上涨，北京、上海、广州、深圳分别环比涨幅分别为0.6%、2.14%、8.04%、3.58%。

  除价格之外，成交也是反映楼市变化的重要参考。中指数据显示，11月楼市整体成交转降为升，各线城市表现不一。

  分城市来看，一线城市环比上升同比下降。11月一线城市整体成交环比上升16.7%，北京升幅显著，为24.6%。同比来看，一线城市整体成交下降，降幅为11.1%，其中广州降幅显著，为28.4%。

  二线城市成交环比上升，三线城市成交环比下降。二线代表城市环比上升11.2%，同比下降27.6%。环比上升的城市中，温州升幅显著，为35.8%；重点监测的城市中，大连环比降幅较大，为39.2%。三线代表城市成交量环比下降18.7%，韶关降幅较大，为42.5%。

  针对11月不同线级城市呈现出的差异化特征，潘浩指出，经济活力高、产业发展好的高线级城市，往往有常住人口持续增长预期，购房确定性较强；低线级城市往往供需缺口不大，市场平稳预期占主导，因此在市场出现趋冷的情况下购房者往往并不急于出手。

  为保持房地产平稳健康发展，9月底以来中央持续释放维稳信号，房地产信贷也有所放松，部分城市推出“限跌令”。

  中指研究院指数事业部分析师毛大鹏认为，12月部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善。但政策传导至市场端尚需时间，到年末房地产销售规模或继续回落，房价保持小幅波动。

  土拍规则调整效果有限

  申港证券研究发现，2008 年至今，土地溢价率与房价变化全面联动。今年年初至今，全国土地溢价率受到严格压制，一线城市土地溢价率从8%继续下降至3%以下，二线城市土地溢价率从17%下降至13.5%，三线城市土地溢价率下滑最快，从年初26%下降至7%，对于抑制房价上涨亦有一定作用。

  集中供地被认为是控制土地溢价率的主要原因之一。第一批次集中供地项目可在今年入市销售，房企又担心后续无地可拿，因而拿地热情高涨，抢地现象明显。其后多地调整第二批次集中供地规则，提门槛控溢价，叠加行业资金监管逐步收紧，第二批次集中供地流拍情况增加，土拍温度骤降。

  11月第三批次集中供地试点城市密集发布土地出让信息，仅11月15-21日当周，就有厦门、武汉、重庆、北京、青岛等城市发布集中供地公告，到11月末，第三批次集中供地信息已全部发布。

  第三批次集中供地继续调整和优化土拍规则，拿地门槛和出让条件在底线之上有所放松，如降低土拍起始价，降低参拍门槛，降低保证金比例，降低配建要求，提高项目限价等。多家分析机构认为土拍规则的优化，有助于提高房企拿地积极性，减少土地流拍情况发生。

  如亿翰智库分析指出，放宽土地出让金支付期限对吸引房企参与是更加有效的手段，但是考虑到地方财政需要，地方政府放宽的范围或者程度都会有限。降低配建或产业引进要求也会提升地块本身的盈利预期，不失为避免流拍的有效举措之一。

  但从第三批次集中供地进行情况来看，房企拿地热情仍然较低，土地溢价率整体继续走低，土地流拍仍有发生，拿地主力多为国企，获地名单中不乏城投公司身影。

  前述某品牌房企投资经理指出，城投公司一定程度上扮演“兜底”角色，对于防止土地流拍，稳定政府土地出让收入起到重要作用。拿地之后，城投公司可能会向其他房企寻求项目开发合作。

  另一位龙头房企市场分析人士向21世纪经济报道记者透露，其所在城市也将迎来第三批次集中供地，但由于其所属企业今年销售欠佳，资金紧张，参与拿地的可能性很低。

  中指研究院企业事业部研究负责人刘水表示，2021年1-11月，32家代表性房企销售目标完成率均值为83%，前两年该值均超90%，估计大部分房企完成全年目标难度很大。

  受企业销售业绩重压、工程款待支付、资金紧张等因素影响，房企拿地意愿持续下降。刘水指出，2021年1-11月，企业拿地总额23461亿元，同比下降17.7%，降幅较1-10月明显扩大。

  11月房企拿地总额创今年新低。刘水表示，2021年11月，50家代表房企拿地总额同比下降91.4%，环比下降72.3%，为2021年各月降幅最大，拿地总额亦创单月新低。申港证券分析认为，年初至今一二三线城市土地溢价率持续下降，地产行业暂时难以出现反转。

  有分析认为，经过今年三次集中供地的改革与试错，2022年政府再度对集中供地规则进行纠偏的可能性较大。