正文

 作为主城重点发展板块城南，在首批宅地挂出后吸引了不少关注。

  上周，2022南京首批次挂地，20幅地块集中地块亮相，除了出让政策有四大调整外，多个板块毛坯房限价亦有明显上涨。

  以城南为例，片区将集中出让五幅地块，分布于南部新城、城南徐工、小行及人居森林等热门板块。经梳理发现，这些板块新房毛坯限价，整体较去年涨300-1000元/㎡不等。

  甚至个别板块新房毛坯房限价，已逼近板块内在售楼盘的全装修价格，新的房价上升渠道已经打开。

  但有一点需要指正的是，对开发商来说，开发利润空间比以前明显增加，于买房人而言，热门板块买房成本却越来越高。终究是面粉上张，面包亦便宜不了。

  毛坯上涨800元/㎡

  南部新城两宅地房地价差

  最高达20208元/㎡！

  本月（3 月 9 日）下午，南部新城管委会举办中央生态住区品质研讨沙龙，会上发布了南部新城总体规划、中央生态住区板块情况以及最新开发建设进展。

  根据最新规划，南部新城整体分为中央生态住区、中央健康住区、中央商务区、中央文化区及中央活力住区共 5 个子板块。

  今年是南部新城的形象蝶变之年。

  从2019年全面拉开建设框架至今，南部新城开发建设按照“三年拉开框架、五年初见形象、八到十年基本建成、十到十五年全面繁荣”的总体安排推进。

  “十四五”期间，南部新城将进入建设加速期，整体发展由“拉开框架”转向“初见形象”。在4月份要出让的土地中，便有2幅涉宅地块来自南部新城中央活力住区。

  南部新城G01地块、G02地块未来毛坯限价分别是45300元/㎡、45800元/㎡，相较于2021年区域内最高毛坯限价（45000元/㎡），最高已上涨800元/㎡。

  其中G01为纯宅地，位于校场大道以南、汇景西路以西，最高毛坯限价45300元/㎡。地块紧邻复地宴南都，目前二手房成交价已破5.7万/㎡。

  
G01基本信息：

  土地出让面积：16515.26㎡用地性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.75起拍总价：128000万元最高限价：146000万元起拍楼面价：28183元/平方米毛坯销售均价：45300元/平方米起拍房地价差：17117元/平方米

  出让条件：

  （1）地块用地性质为二类居住用地，其中配套商业建筑面积占地上总建筑面积的2.5%-3%。（2）地块内所建商业建筑可上市销售、转让。（3）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于87.73米。

  （4）为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

  目前南部新城在售8盘，金基望樾府、璞悦和园、金陵华夏中心、翡丽铂湾、云萃府、云锦四季、南城紫阙、锦云台等。即将上市纯新盘金地大成汇文府，含包放风价约5.2万/㎡。

  G02为商住混合地块，位于南部新城不动产档案馆以南、明贤路以西，毛坯限价45800元/㎡，相比此前最高的45000元/㎡，涨了800元/㎡。

  G02基本信息：

  土地出让面积：14564.2㎡用地性质：Rb商住混合用地容积率：1.0＜Far≤2.2起拍总价：82000万元

  最高限价：93000万元

  起拍楼面价：25592元/平方米

  毛坯销售均价：45800元/平方米起拍房地价差：20208元/平方米

  地块出让条件：

  （1）地块用地性质为二类居住用地，其中配套商业建筑面积占地上总建筑面积的2.5%-3%。
（2）地块内所建商业建筑可上市销售、转让。（3）地块位于土山机场净空保护区范围内，在土山机场未搬迁或未得到部队书面同意前，建构筑物最高点绝对高程不得大于87.73米。

  （4）为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

  值得一提的是，南部新城的这两幅地块在出让条件中都对外立面等提出明确要求：为建设高品质新城，本项目须打造高舒适性和低能耗科技住宅，采用以可再生能源作为系统冷热源的集中空调方式，外立面须采用高品质板材。

  值得一提的是，G01房地价差17117元/㎡，G02房地价差20208元/㎡，较此前同片区成交地块（保利锦云台，成交楼面地价37137，毛坯限价45000/㎡，房地价差7863元/㎡）都有了一定利润增加。

  房地价差拉大，让项目有了更稳健预期利润，有助于提升南京在和全国热点城市竞争中的价值引力。可以预见，本次土拍房企将有较大利润空间。

  本批公告南部新城G01、G02两幅地“小而精”，位于地铁站地铁6号线（在建中）"夹岗站"旁，后期出行会十分便捷。

  较去年上涨1000元/㎡

  人居森林毛坯限价3.4万/㎡

  除南部新城以外，城南还有一个板块脱颖而出，那就是雨花人居森林。虽然是去年才出世的新兴板块，但其从亮相起起点就很高。

区域是“十四五”重点打造的文旅融合片区，与河西鱼嘴一河之隔，与江北新区一江之隔，三面环水，绿地占据了整个板块相当大的比重，发展潜力与宜居价值并重。

去年首次挂地毛坯限价就达到了3.3万/㎡，本次新推的G06地块限价上涨1000元/㎡，达到了3.4万/㎡。

  G06基本信息：

  土地出让面积：39678.47㎡用地性质：R2二类居住用地容积率：1.0＜Far≤2.6起始总价：221000万元

  最高限价：253000万元

  起拍楼面价：21422元/平方米

  毛坯销售均价：34000元/平方米起拍房地价差：12578元/平方米

  地块出让条件：

  （1）地块上所建商业用房可上市销售、转让。

  G06位于雨花经济开发区西寇路以东、吉祥路以北，靠近在售的铂玥江南、天萃两盘，不过该地块距离地铁“天保站”稍远。

  铂玥江南预计近期加推1、2、9#，共300套房源，户型建面约99、126㎡，前期均价约34241-35222元/㎡，另有3600元/㎡装修包可选。
天萃目前在售10、13、14号楼，户型建面约98、108、113、126、140㎡，全装修交付均价33899元/㎡，另有2400元/㎡升级装修包可选。

  该板块规划有1所初中、2所小学、3所幼儿园。今年1月份，雨花经开区已与南京一中签订合作办学仪式，未来区域内将会采用集团化办学模式。

  城市景观方面，人居森林板块还将会打造约10万平米的地下城，集交通、商业、休闲于一体，服务周边业主。目前已建成约1500亩湿地公园和近200亩江豚广场。

  毕竟现在河西南二手房普遍6万/㎡以上，一河之隔的人居森林新房倒挂明显，上升空间还是非常可观的。

  土地储备，人居森林有大量可供开发土地。区域内一共12幅住宅地块，目前已出让3幅（新房毛坯限价已达3.4万/㎡）预计最晚2024年宅地会出让完毕，届时待配套落地，道路修缮完备之后，房价直指4万并不是遥不可及。

  但有点需要注意，目前板块内正在开发建设，形成高端居住氛围至少3-5年时间，自住可能会有一定的等待周期。

  徐工上涨500元/㎡

  G05毛坯限价39000元/㎡

  NO.2022G05地块位于雨花台区铁心桥街道横一路以北、迎江路以西地块，位置：东至迎江路，南至横一路，西至凤翔路，北至凤翔路。
该地块位于两桥重点改造徐工片区，周边楼盘有华发美的云筑、龙湖中铁·宸阅府（纯新盘），距离地铁S3号线“铁心桥站”不远，去年区域新房毛坯限价38500元/㎡，如今39000元/㎡，上涨500元/㎡。

  
G05基本信息：

  出让面积：34941.34㎡

  用地性质：二类居住用地

  综合容积率：1.01≤R≤2.8

  起始总价：240000万元

  最高限价：275000万元

  起拍楼面价：25431元/平方米

  毛坯限价：39000元/平方米

  起拍房地价差：14469元/平方米

  地块出让要求：

  （1）地块内所建商业用房可上市销售、转让。

  华发美的云筑，在售5、6、7号楼，户型建面约100、118、142㎡，销许均价39398-40600元/㎡，另有3500元/㎡升级装修包，项目正值平销期。

  纯新盘龙湖中铁·宸阅府，拟建5栋26-33F高层住宅及配套商业等，毛坯限价38500元/㎡，目前售楼处正在建设，预计5月份上市。

  随着新地块出让，今年徐工板块也将迎来"三剑客"矩阵。

  
除此之外，城南小行还挂出一幅宅地。
NO.2022G04地块位于雨花台区赛虹桥街道软件大道以南、规划二路以西地。位置：东至规划二路，南至规划一路，西至现状，北至软件大道。

  
G04位于小行板块，是小行板块首幅双限地，毛坯限价39000元/㎡，近地铁10号线小行站，与尤家凹九年一贯制学校仅隔一条马路。
不过G04东侧靠机场二通道较近，会有一定的噪音干扰。

  值得一提的是，除了G04之外，区域内还有一幅商住混合用地，位于G04西侧，原江苏第二师范学院用地，体量相对G04更小一些。

  更多详情：毛坯限价3.9万/㎡！小行G04宅地补仓，一路之隔仁恒G60蓄势待发

  
G04基本信息：

  出让面积：26602.62㎡

  用地性质：二类居住

  综合容积率：1.0＜Far≤2.8

  起拍总价：181000万元

  最高限价：207000万元

  起拍楼面价：24299元/平方米

  毛坯限价：39000元/平方米

  起拍房地价差：14701元/平方米

  地块出让要求：

  （1）地块内所建商业用房可上市销售、转让。

  目前小行新房存量不多，板块内新盘有即将入市的仁恒G60，3栋楼414套房，最小户型75㎡，参照前期星光精装4.6万/㎡均价，预计345万即可上车。

  据案场销售透露，G60售楼处预计4月中旬公开，5月份首开。

  周边二手房中南锦苑、恒大华府、琥珀森林成交均价4.1-4.5万/㎡，二手房市场活跃度一般，不过随着附近九年一年制学校规划出炉，这些挂牌价格亦有所上涨。

  近年来，雨花区先后吸引了万科，华润，金基，中海，招商局蛇口，电建，龙湖，世茂，金地，保利，中交，中铁，中冶，建发等品牌房企进驻，为全区房地产市场活跃发展注入了强劲品牌动能。

  诸如南部新城、雨核等板块，前期去化不错，房价上升渠道已经打开；而对于一些疲软的非核心区，即便是新房市场上涨，但在整体供大于求的情况下，刚需接盘动力不足，供地节奏加快无疑会拉长库存去化周期。