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诚意到了!2022年南京首批挂地释放积极信号
来源:乐居买房2022-04-18 10:57:06

3月24日上午,南京迎来2022年首批集中挂地,共计20幅地块,用地总面积68.58公顷,起拍总价267.23亿元。该批地块将于4月13日至20日报名,4月22日网上公开竞价出让。

无论是地块本身,还是出让政策的调整,均释放积极的信号。房企的拿地的资金压力减轻了,未来操盘的利润空间增大……种种迹象显示,2022年4月这场土拍,热度将显著回升。

地块少而精:大大提升房企拿地热情

不难发现,南京首批集中出让的地块经过了精心挑选,也希望给2022年南京楼市开一个好头。

来看一下20幅地块的具体分布情况:

  • 大校场片区2幅地块;

  • 江北新区核心区1幅地块;

  • 城南3幅地块;

  • 仙林3幅地块;

  • 城东2幅地块;

  • 城北2幅地块;

  • 江北新区南工大板块、大厂板块,共2幅地块;

  • 浦口城南中心及雨山路板块,共4幅地块;

  • 江宁方山板块1幅地块。

此次挂地,并没有出现一些远郊板块,除了大厂G01地块,其他地块基本上位于南京较为热门的区域。在当前的大环境下,房企资金压力增大,拿地愈发谨慎,热门板块的优质地块,未来上市后的销售速度和回款速度,占据明显的优势,也将大大提升房企的拿地热情。

政策调整:房企资金压力降低 利润空间增大

和去年下半年的土地出让政策相比,此次土地出让政策有了明显的调整:

1.集中取消了租赁住房的配建要求

此次公告,除G03地块外,所有地块均取消了租赁住房的配建要求,改由各区选定地块后进行集中建设,在保障全市租赁住房建设面积稳定的同时,切实减少企业的开发成本。

2.保证金比例下调至起始总价的20%

本批集中出让的地块,即便位于市场热度一直非常高的南部新城大校场、江北新区核心区、雨花软件谷等片区,竞买保证金比例全部下调至起始总价的20%。据了解,该批部分地块的土地出让金缴款周期还将延长至6个月或更长。保证金下调、付款周期延长,可切实降低企业的资金压力。

3.优化调整了房地价差

据测算,本批公告地块的房地价差,较此前同片区成交地块都有了一定的增加。

4.取消了竞得地块数量的限制

去年南京在“两集中”出让时规定:同一集团企业同批次竞得住宅地块的总量不得高于总量的30%。此次的公告中该条限制已取消。 

显然,四大政策调整将带来了“一降一增”的直接作用——房企拿地资金压力降低了,拿地后的利润空间增大了。 

最显著的改变就是,不少热门区域的毛坯限价上涨了:

  • 迈皋桥G11地块,毛坯限价33330元/㎡,此前区域最高价32907元/㎡,上调423元/㎡;

  • 软件谷G05地块,毛坯限价39000元/㎡,此前区域最高价38500元/㎡,上调500元/㎡;

  • 浦口城南中心G13、G14地块,毛坯限价29120元/㎡,此前区域最高价28000元/㎡,上调1120元/㎡;

  • 江北核心区G03地块,毛坯限价40000元/㎡,此前区域最高价38000元/㎡,上调2000元/㎡;

  • 南工大七里桥G02地块,毛坯限价32000元/㎡,此前区域最高价30000元/㎡,上调2000元/㎡;

  • 人居森林示范区G06地块,毛坯限价34000元/㎡,此前区域最高价33000元/㎡,上调1000元/㎡;

  • 南部新城G02地块,毛坯限价45800元/㎡,此前区域最高价45000元/㎡,上调800元/㎡;

  • 江宁方山G16地块,毛坯限价28300元/㎡,此前区域最高价28000元/㎡,上调300元/㎡;

  • 老城东G03地块,毛坯限价45800元/㎡,此前区域最高价44900元/㎡,上调900元/㎡;

  • 马群G10地块,毛坯限价31310元/㎡,此前区域最高价31000元/㎡,上调310元/㎡。 

房地价差的拉大,让项目有了更稳健的预期利润,有助于提升南京在和全国热点城市竞争中的价值引力。

诚意到了 土拍火了

年度首批土拍,是当年房地产市场的重要晴雨表。

目前,福州、青岛、合肥等热门二线城市均完成了年度第一轮土拍,也是冷热不均,分化明显。其中,合肥2022年首场土拍热度颇高。

2022年3月17日,合肥第一批次集中供地,19宗地(包含保障性租赁住房用地2宗)全部出让,其中17宗宅地全部溢价成交,15宗地价触顶进入“竞品质”阶段,占比88.26%。其中,滨湖科学城02和04地块分别有20和23家房企参与投报竞品质。

据统计,此次土拍吸引了近40家房企参加,不仅有保利、华润、中海等实力央企,还有省内的邦泰、徽创、新华等众多民企参与,甚至出现了越秀、杭州大家、泽信等新面孔。

业内人士认为,合肥本次集中供地的火爆情景主要源于合肥市政府土地出让的诚意。合肥对参拍门槛和拿地成本上均做出了调整,优化了竞价规则,采用达到中止价后进入“竞品质”的竞价政策;同时,调高容积率,降低保障性住房配建比例,减少捆绑配建地块的数量。此外,政府几乎拿几乎最好的地块,如稀缺的滨湖,经开地块。

不难发现,合肥土拍政策的调整与南京有异曲同工之妙。据测算,此次合肥出让地块的整体利润率达到了10%,个别地块甚至能达到15%。把时间拉回到一年前,2021年5月南京首轮集中供地中,51幅地块成功出让,其中12幅地块预期销售利润率不足2%。相比之下,2022年南京首批出让地块,还是预留了较充裕的利润空间。

合理的利润空间,既能激发房企的拿地热情,也能对项目品质形成一定保证,还能增加地方的财政收入。对于房企、购房者,以及地方政府来说,可谓是“三赢”。

而南京此次土拍政策的调整,也给予了房企更大的操作空间。诚意到了,接下来,就看各位的实际行动了。


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