风水轮流转。
5年轮回,变动频仍,一些老面孔退场,一些新人空降、上位或扶正,进入2022年5月,央、国企地产商人事、组织格局初定,集体进入了超级“活跃期”。
可预见的是,在房地产的“黑铁时代”,经历了市场和人事淬炼的“国家队”地产商,不仅可能在传统开发业务上谋取较大的增长,在下半场的运营新赛道中也具有更大优势;但同时,他们仍然需要足够的智慧,穿过制度和时代的洪流。
个体的命运在大时代洪流中看似微不足道,却又折射着不同环境局势下个体的伺机而动。资金链的紧张,已经影响到企业拿地,部分头部民营企业今年拿地金额呈现断崖式“下跌”。
而组织架构趋于稳定的“国家队”,在2022年土地市场上已占据绝对优势。克尔瑞数据显示,今年一批次集中拍地,房企拿地排名中,央、国企占超8成,这意味着,躺平或自顾不暇的民企,可能会在四季度迎来再一批“出清”。
结合今年1-4月全国房企销售排行榜来看,top10席位中,只有两家民营企业(第1碧桂园和第9的龙湖地产),这意味着80%贡献值都来自央国企,且这种头部房企的实力“角逐”,短期内只会愈演愈烈。
01
国企地产中的优等生
“相比民营企业,国企”追求的是稳定、长远发展,能够穿越每个经济周期。”一位在国企任职多年某营销总表示。
TOP50房企各梯队门槛和成交总额普遍下降,八成房企业绩下降,头部房企业绩缩水明显……纵观2022一季度的南京楼市,大部分房企并不好过。
但通过横向和纵向对比,你也会发现了“冰火两重天”的现象。市场逆境之下,总有一些房企能在逆境中实现弯道超车、强势突围。
2021年首开股份逆势增长,签约金额与销售回款指标完成值创历史同期新高,在同台竞技中实现弯道超车,行业排名从53位跃升至38位。
负责冬奥会速滑馆“冰丝带”建设的国企首开(首开股份,600376.SH),4月15日,发布2021年年度报告。年报显示,2021年,首开股份实现营业收入678.02亿,同比增长53.31%。
(数据来源:集团年报)
房地产开发作为首开的主业,截至2021年底,首开拟售、在售主要项目(含自持)约175个。
分区域看,其中83个项目位于北京区域(以北京为中心的京津冀区域),85个位于南方片区,其京外布局和业绩贡献有明显提升。
在销售方面,2021年,首开股份实现销售面积393万平方米,销售金额1149亿元,销售回款1194亿元,分别完成计划的98%、104%、113%,同比分别增长3%、7%、21%,是为数不多完成销售目标的房企。
据中指研究院数据显示,2021年在北京市场,首开全口径以628.8亿销售额位列榜首,第二名中海为439.9亿,接下来名万科、华润等房企200多亿。
而要说真正体现房企实力水平的当属操盘权益金额,首开地产去年在北京房地产企业权益销售业绩TOP20里,以261.2亿排名第二,仅次于第一名的中海。且从首开土储来看,颇备“长跑”选手爆发力。
(数据来源:易居克而瑞)
截至2021年年末,首开股份总土储建面约2279万平方米(较上年减少10.6%),另外,还有1589.12万平方米的棚户区改造及土地一级开发项目在推进中,未来也将是其土储来源。总体来看,土地储备尚且充足。
2021年,首开通过竞拍或股权收购项目约30个,其中目前已开工17个。2022年首开股份计划全部项目销售签约金额为1080亿,计划销售面积380万平方米。除房地产开发业务外,还会在长租公寓、写字楼等业态探索新的运营模式。
02
绿色发展与责任并重
相比华润、中海、万科等流量房企,对南京人来说,首开地产可能比较陌生,想要认识它,还得从首都北京说起。
发轫于上世纪80年代的首开地产,曾在开发建设方庄、回龙观、望京的过程中,缔造了大规模地产开发的造城模式。“一部首开史,半座北京城”的称号在北京已家喻户晓,直白些说,每十个北京人中,就有一个住在首开。
首开地产已成为北京城市发展的见证者。
从中国居住史的“前三门”建设开始,到北京首个现代化住宅方庄小区面世、最大的经适房“回龙观”文化居住区交付、超大型生活社区“望京新城”入住、国家工程大运村、亚运村、奥运村的“三村建设”......
首开不仅经历了改革开放大潮的搏风激浪、奋勇前行的光辉历程,更亲身参与了城市建设的生动实践。新时代,秉持“城市复兴官”的理念,首开更加关注城市开发、更新和保护升级,在自己的专业领域,扛起国企的责任与担当。
承建国家体育馆、北京亚运村、大运村、奥运村、冬奥速滑馆等多处具有历史意义的地标性建筑,首开打造的不是一个单纯的物理形态的建筑,而是千锤百炼的匠心呈现。
(鸟瞰国家体育馆)
(五棵松文化体育中心)
2021年政府规范土地市场,实施土拍两集中政策,新的土地出让模式加剧行业间竞争,而在复杂的环境中首开地产依然用满分业绩交上答卷。
凭借高度聚焦的产品优势及强大的资源整合能力,首开股份在2021年北京市场以564亿销售额蝉联房企销售额排行榜冠军。
(数据来源:易居克而瑞)
京外市场同样可喜可贺,首开以京外销售金额585亿元强势突围。
其中福州区域项目位列房企销售排行榜三强;太原市紫雲府一举摘得太原年度销冠;南京江悦光年拿地后半年开盘,次年清盘;珠海天钜三期实现14个月从拿地到住宅清盘,一时间“首开地产”遍地开花。
而同在2021年,首开还斩获中国房地产公司品牌价值国企TOP10冠军殊荣。
不仅如此,2015年至今,首开地产已连续6年进入由第三方绿色评估认证机构所认证的标准排名——“中国绿色地产TOP10”榜单中的前5名。其中2021 年,首开地产更是在此榜单中跻身“前三甲”,综合实力越发抢眼。
由首开地产参与建设的2022年北京冬奥会标志性场馆——国家速滑馆“冰丝带”是采用二氧化碳跨临界制冷技术制造了亚洲最大冰面,大幅降低了制冷系统能耗,充分体现了节能、环保、绿色奥运的理念,为实现国家碳排放达峰和碳减排贡献了力量。
03
深耕细作谋发展
面对市场的变幻莫测,首开在坚持立足北京发展的同时,积极向全国进军。
如果说首都北京是首开的大本营,那南京就是首开地产开辟长三角市场的“第二故乡”。
时至今日,首开迈过42载历程,共进入17个省市区的约30个城市,先后落子苏州、杭州、南京、扬州;同时拓展热点区域南通、佛山、东莞、无锡等城市。
以南京为例,入宁6载,手握5子。
2017年首开地产进入南京,与金茂合作的青龙山东城金茂悦Ⅱ期、与金地和融信合作的中央科创生活区都会澜岸、以及与万科合作的核心区江悦光年,在江北国际健康城合作的新悦光年,这四个项目里,除了新悦光年,首开都是大股东。
以都会澜岸为例,作为南京主城红盘,都会澜岸首开劲销到后期续销,一直上演着“流量级”现象,让南京买房人瞩目!
1、2020年6月29日,都会澜岸首次开盘。一举引爆楼市热度。240套房源吸引1570组客户报名,中签率仅15.3%,仅在1小时内便火速售罄。
(开盘现场图片)
2020年9月13日,都会澜岸再次开盘。此次开盘共计119套房源,中签率仅为10.21%,抢购难度再升级,仅半个多小时项目就宣布售罄。
(二次开盘现场)
2020年10月27日,都会澜岸再次推出384套房源,吸引1590组客户报名,再次售罄。
(三次开盘现场)
另外,2021年上半年首开与万科合作开发的江核红盘——首开江悦光年,两次开盘中签率都在个位数,入市一个月就宣布清盘,热度不言而喻!
(首开万科江悦光年开盘现场)
作为品质房企践行者,首开地产始终践行国企责任,尊重土地价值,在参与住宅开发建设过程中,尽可能满足业主对美好品质生活的追求。
首开万科江悦光年,整个社区建筑采用公建化立面设计,外墙一体板、经典建筑比例、高窗墙比,大大提升住区气质,让建筑本身也成为一道夺目的风景。
(首开万科江悦光年效果图)
04
首开第五子以潮鸣序新篇
不负期待,日前由首开独立开发操盘,在南京的第五子,首开南岸潮鸣启动,预示着主城南品质人居标杆的到来!
作为首开地产2022年升级战略之作,首开·南岸潮鸣坐落于河西南岸中央科创区,与河西南仅一河之隔,承接河西南强大势能。
项目位于版块低密宜居区,独揽约400米臻稀水岸资源,7、S2、16(规划中)三轨相汇,位置优越。
项目拟建2栋4F和12栋6F低密住宅,且无顶底跃拉差价,无社区底商,居住氛围纯粹。其中,南面前排两栋为4F住宅,其余12栋为6F住宅。
南向外立面采用大面积玻璃,纯粹横向线条设计,优质采光,舒适观景。
(效果图)
现代简约风,以“一轴、两境、四园”为格局,打造四季港湾主题,为归家生活营造愉悦的生活氛围。
产品设计上,项目打造了89、113㎡两大户型,全部为2梯2户,据说含升级包约3.6万/㎡,本月底就开。
目前113㎡(升级)、89㎡(全装修)样板间都已公开,充分满足区域改善需求,感兴趣的可到售楼处实地参观。
建面约113㎡三房两厅两卫户型
得房率约84%,三开间朝南,南向双阳台,客厅横厅设计,面宽约5.65m,主卧和北向次卧,均带飘窗设计。
餐客厅LDKB设计,约8.65m超宽景阳台,打造一体化的家庭核心区。
升级精装配备新风、地暖、中央空调三大件,采用方太、摩恩、西门子等品牌,卫生间水龙头、花洒等多为高仪品牌(最终交付以开发商公布为准)。
升级精装子母门设计,这在市场上并不多见,配备智能门锁。南向约5.65米的大面宽横厅,客厅及生活功能区LDK一体化设计,视野开阔。
阳台进深开间8.65米,进深1.55米,配电动晾衣架,后期统一封闭交付。
厨房预留冰箱位,配备方太油烟机,凉霸,还有洗碗机及可移动的收纳篮。
南向主卧套卫设计,配备衣柜及私卫。隐藏式悬空马桶,配备智能马桶盖电动毛巾架、品牌浴霸等...
建面约89㎡三房两厅一卫户型
得房率约81%,三开间朝南,独立玄关,南向双阳台,LDKB一体化设计。厨房、餐厅、客厅一体,约6.35m的双开间南向阳台,带来超视觉尺度的体验。
该户型做的是清水样板间。
以89㎡,总价300万出头就能上车,洋房哦,是不是很值!
项目周边有岱山实验小学(南校区)、金陵中学岱山分校(西校区)等教育资源。未来岱山东路北延通车后,驾车十分钟便可到达河西!
05
稀缺洋房即将发售
近几年岱山板块品牌房企扎堆入驻,目前区域内除了首开南岸潮鸣外,纯新盘金基雅玥也即将上市。此外区域内还有万科雨悦光年、绿城云栖玫瑰园2家楼盘在售,均价约3.4-3.7万/㎡不等。
然而对比周边项目,大多是高层或小高层产品,首开南岸潮鸣是板块内唯一一家容积率1.2的低密纯正洋房住区,不仅临湖而居环境优美,而且小区总户数只有300多户,自住舒适度高。
关于项目价值点,我也进行了一番梳理,自住可重点关注。
1、主城限购区,热门置业板块。中央科创生活区,作为目前南京限购区,距离软件谷、河西较近,生活配套成熟,板块居住氛围浓厚,项目一河之隔即河西南,房价只要3万出头,性价比优势明显。
2、相比高层,低密度洋房更具成长性。当前南京新房优惠不断、房贷利率持续下调,二手房限购放松,正是改善置换上车的好时机。首开南岸潮鸣1.2容积率,且家门前就是湖景花园,是目前整个城南板块内,综合品质力最优的一家洋房项目!
3、首开拥有国企开发资质,资金实力雄厚,前期已在南京打造4个项目(1盘已交付,3盘封顶阶段),建设进度快,品质看得见,业主后期拿房更有保障。
综合以上三点,对于买房人来说,既然300多万可入驻主城洋房,又何必在高层里将就呢。
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