正文

央行信贷新政放宽23城房贷利率下限,财政部阶段性退还住房交易个税支持改善换房。

◎ 文 /克而瑞研究中心

9月,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策,天津、石家庄等23城将率先受益,财政部、税务总局发布支持居民换购住房有关个人所得税政策。地方新一轮救市序幕拉开,56城出台59次放松政策,宁波、济南等强二线加速松绑“四限”,市场下行压力较大的区县刺激政策应出尽出。广州、合肥等17个省市开展二手房“带押过户”试点,深圳、苏州等12城已完成首例“带押过户”业务办理。

01

央行信贷新政放宽23城房贷利率下限
财政部阶段性退还住房交易个税支持改善换房

9月29日,央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府,可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。70个大中城市中,符合2022年6-8月份新房价格指数环比、同比均连续下降条件的有23城,天津、石家庄等23城可在2022年底前阶段性下调或取消首套房贷利率下限,随着首套房贷利率下调,在一定程度上将减轻月供还贷压力,进而提升刚需购房消费,但难以根本性扭转压力城市市场下行预期。

9月30日,财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前,对出售自有住房并在1年内重新买房的,对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。阶段性退还住房交易个税,有助于降低住房置换成本,促进改善性需求释放。

02

多部委积极表态稳地产
国常会再部署保交楼、首笔专项借款落地沈阳

中央层面,多部委积极表态房地产。9月2日,银保监会副主席周亮强调,完善大型企业债务监测风险监测和处置,保障房地产融资平稳有序,支持地方保交楼稳民生,促进房地产市场平稳健康发展。5日,央行副行长刘国强表示,央行将保障房地产合理融资需求,合理支持刚性和改善性住房需求。12日,央行强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳妥实施房地产金融审慎管理制度。14日,住建部定调,房地产一头连着民生,一头连着发展,坚持房住不炒是做好房地产工作的根本遵循,要健全住房市场和保障两个体系,努力实现三稳目标,完善人房地钱四个要素联动机制。23日,银保监会强调,当前房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转。将坚持“房住不炒”定位,围绕“三稳”目标,持续完善房地产金融管理长效机制。合理满足房地产市场融资需求,稳妥处置恒大等部分头部房企风险。

保交楼方面,9月22日,国家开发银行已向沈阳市支付全国首笔“保交楼”专项借款,支持辽宁“保交楼”项目。28日,国常会部署,因城施策运用政策工具箱中的工具,支持刚性和改善性住房需求,实施好保交楼政策。29日,央行强调,推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度,引导商业银行提供配套融资支持。

03

56城59次政策放松
强二线加码但苏青“一日游”
郊县刺激政策应出尽出

9月,56城出台59次放松政策。一方面,宁波、济南等强二线加速松绑“四限”,但部分城市强刺激政策出台遇到阻力,例如苏州放松非户籍居民首套房限购、青岛取消二手房限购的政策,均在发布后一日内被撤回。另一方面,市场下行压力大的区县刺激政策应出尽出,本月56个松绑城市中,区县或县级市占比近4成,因城施策细化到区县一级。

聚集9月放松政策,主要涉及以下九方面内容:其一,宁波、济南等6城放松限购,例如宁波,虽然官方未发文,但实际执行层面已经全面取消限购。其二,天津、郑州等6城放松限贷,例如天津,已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭,申请住房贷款按首套房贷款政策执行,此外,二套房最低首付款比例降至40%。其三,广州等3城放松限价,例如广州,已对新项目备案价进行动态调整,“一房一价”由原来按楼栋均价正负6%调整为可上浮10%、下浮20%。其四,泰州兴化放松限售,将商品住房限制转让年限由2年调整为1年。其五,重庆、长沙等37城放松公积金贷款,例如重庆,中心城区以外住房不纳入住房套数核查范围,公积金共买二套房最低首付比例由40%降至30%,多子女家庭降至25%,提高公积金贷款额度至最高120万,放宽异地贷款等。其六,庆阳减免房地产交易税费,90平方米以下首套或二套住房的减按1%征收契税,90平方米以上的减按首套1.5%、二套2%征收。其七,杭州多区县、丽水等27地实行购房补贴,例如杭州富阳区、临安区、建德市、淳安县4区县纷纷发布购房补贴,其中,建德补助力度最大,单套房补贴1%的还可以享受80%的契税返还。其八,台州临海、绍兴越城等7个区市放松预售,例如台州临海市,预售许可形象进度调整为四层以下主体结构结顶,四层及以上无地下室的主体结构到四层楼面,有地下室的主体结构到±0.000且分期范围内地下室顶板完成浇筑。其九,盐城大丰、衡阳衡东等7个区县放松预售资金监管,例如盐城市大丰区,放宽预售重点监管资金第一个使用节点条件的形象进度要求。

04

展望:专项借款等加速落地助力保交楼
地方需求端政策力度有望加码

展望未来,保交楼工作有望取得更多实质性进展,首笔专项借款快速到位释放积极信号,预计后续将在更多城市落地,政策性银行专项借款撬动叠加商业银行贷款跟进,破解保交楼资金困境。在严守保交楼政策底线的情况下,各城市政府将抓紧落实各项保交楼政策措施,全面实现问题项目有序复工,举措将从局部城市试点到全面执行过渡。

新一轮地方救市潮来袭,地方需求端政策力度有望加码,一线城市通过调降人才落户门槛等局部或变相地适度放松政策,强二线城市去化承压的外围区域调控政策有望松绑,但需求坚挺的主城区政策放松或面临一定阻力,弱二线、三四线用足用好政策工具箱,需求刺激加码甚至有望全面取消“四限”。

以上内容来自克而瑞地产研究