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乐居新媒体 发自南京  地价2.9万+，两幅触顶，三幅不限价..四季度开始，南部新城供地节奏明显放缓。

  通过梳理发现，今年以来，南部新城已出让6幅涉宅用地，均分布于中央活力住区，毛坯限价最高4.8万/平。7月二批次土拍后，大校场底价成交地块增多，溢价率降低与毛坯限价上涨同时出现，首幅不限价地块也正式落地。

  南京三批次挂地，南部新城又将推出两幅地块，分布于大校场中央活力住区和南京南站，皆为涉宅用地，均未设置毛坯限价。

  作为南京两大头部板块，相比河西，南部新城三批次只拿出一幅宅地，供地节奏明显放缓，地块各项指标变化不大；而南站罕见挂出一幅商住混合用地，地价则降回三年前。

南部新城已出让涉宅地块概况

    地价最高3.2万/平 南部新城至今已出让6幅涉宅用地

  地价最贵的一幅为G01地块（琥珀云台），今年4月份南京首场土拍中，被合肥城建触顶摇号拿下，楼面价达到了32367元/平，溢价率14.8%。

  第二贵的地，则是华润于今年7月份拿下的G24地块，楼面地价达到31155元/平。该地块北侧紧临南外高中部（已投用），南侧为规划的中小学教育用地，其毛坯限价是五幅限价地块里最高的一幅，达到了4.8万/平。

  再者保利G26地块，纯宅地，案名已确定为保利文华，南侧为中小学教育用地（已招标），保利独立操盘，为区域内稀缺的洋房、小高层产品。

  4栋6-8F多层+5栋17-18F小高层，户型125㎡、143㎡、175㎡，三房、四房为主，预计10月下旬公开售楼处和样板间，最快11月首开，毛坯限价4.75万/平。

保利文华规划鸟瞰图

  以上这三幅地成交楼面价均在3万以上，五幅限价地块里，房地价差最高的是今年4月份被三金触顶摇号拿下的G02地块（三金睿境）。

  该地块为商住混合用地，成交地价29337元/平，毛坯房限价4.58万/平，房地价差高达20208元/平，是6幅地块中唯一一幅房地价差超2万/平的项目，给房企后续开发留足了利润空间。

  不过地块内需配建一定比例的商业，开发商需平衡商业部分成本，楼面地价比普通纯宅地低也在情理之中。

三金睿境规划鸟瞰图

  对比发现，南部新城二批次土拍后，无论是起拍楼面地价还是毛坯房限价均迎来上涨，房地价差相比一批次土拍明显收窄。

  具体来看，二批次四幅地，房地价差稳定在1.6-1.7万/平，而一批次则为1.7-2万/平之间，对比之下7月拿地的这批房企，开发成本比一批次贵了301-2668元/平，也就意味着开发商可获得利润价减少（腾挪空间有限），后期在定价方面，可能也会相应有所提高。

  当然每宗地块位置不同，差价再所难免。

  二批次出让的四幅地，全部位于校场大道两侧，中央活力住区黄金1.5平方公里，相比一次出让的两幅地块，周边无保障房，区域内主要以新建商品房居多，配套和城市界面新颖，单位面积内含金量更高。

  尤其是G27综合体地块，被金茂以45.4亿底价拿下（7月土拍总价地王），成交楼面地价15176元/平，未来不限毛坯限价（也是整个南部新城首幅不限价涉宅用地）。

金茂南部新城G27航拍图

  从位置上看，该地块被称之为“南部新城核心中轴心脏位置”，后续将有三条地铁在此交汇（地铁6、10、16号线三线换乘上盖物业），出让面积5.3万方，总体量约30万方，未来将建200米地标，打造集高端商务办公、商业及居住为一体的城市综合体，对开发商运营开发能级要求极高。

  产品方面，有可能会打造南京第二座金茂府，房价有可能冲6万+。

金茂南部新城G27区位示意

  除了以上6幅已出让的地块，10月19日也就是下周三，南部新城还有两幅涉宅地块出让，这次全部放开了毛坯限价。

  以核心区宅地G65为例，出让面积2.9万方，体量适中，据说是南部新城最好的一块地。东北侧雲尚紫薇，距离主干道校场大道不远，西侧有河景，内部平整位置优越。起拍楼面价30994元/平，若触顶，楼面地价将达到35552元/平，对比前面两次土拍，地价略涨。

南部新城G65二类居住用地

  不过，南部新城中央活力住区已出让的涉宅用地，普遍受到限高影响（小高层除外），涉及到土山机场搬迁，对楼盘封顶可能会有一定的影响。

  再来看南站G86（商住混合），板块内上一次供地还是在2019年12月（即收官的万科星耀都荟，地价26114元/平），如今时隔3年才迎来1幅涉宅用地，足以可见其稀缺性。

  G86地块分A、B两个分区，除住宅外，A分区将沿博爱街配建一处基层社区中心，B分区可设计集中商业综合体。

  东侧绿都大道、西侧农花路、南侧创新街均已通车，北侧与万科星耀都荟隔着一条博爱街，南侧东山高级中学（南站校区），基础生活配套齐全，高铁、地铁、自驾都十分方便。

南站G86地块航拍图

  万科作为南站第一批进驻的房企，如今经过几年发展，区域内已形成纯粹的改善氛围，二手房最高成交破6万。

  南站不同于南部新城核心区，控规图显示，这个片区内多以商住混合用地+商业为主，待出让纯宅地不多，因此长期以来，南站新房供应相对比较紧张。

  区域内上一次开盘是嘉宏峰，小区体量不大，商住混合用地，今年2月份一次性推出两栋住宅共411套房源，无包、精装约4.6万/平，准现房，目前还剩余144套房源在售。

嘉宏峰去化6.5成

  新房选择有限，二手房居高不下，致使想在南站置业的改善只能选择南部新城或者软件谷。

  G86起拍楼价24661元/平，若触顶，成交楼面价仅26663元/平（与三年前万科G88地价相当），未来全装修加装修升级包售价4.6-4.8万/平，房企依然有足够的利润空间。

  按照南站现有供地节奏，平均2-3年出1幅宅地，则意味着G86出让后，未来两年周边不会再有新增商品房。如此一来，G86竞品有限，是相对容易蓄客的一个项目。

  不过今年以来，南站购买力也出现明显下滑，新房、二手房呈现“量价齐跌”的趋势，能否能吸引优质房企出手还有待观察。

  供地放缓！南部新城新房19盘并存，700万+改善成主流

  在南京新房市场中，敢与河西分庭抗礼的只有南部新城。

  南部新城作为近两年，南京高端改善板块的新晋顶流，红盘迭出带足了热度，华著兰庭、金地大成雅境、大成汇文府、金基望樾府、璞悦和园、锦云台曾多次引领同价位的摇号热度。

  之所以关注高，和其板块高能级配套和货源供需关系有着极其紧密的联系，从2020年4万5的华著兰庭入市，到如今普遍新房5万+，短短两年时间，南部新城身份段位直追河西。

  而不断追涨价的房价，恰巧满足了城市中产资产置换轮动的初衷，“房子买这里升值快，贵点也要买~”。

南部新城G65地块周边概况

  况且南部新城位于主城南部，整个区域北临传统老城区，南接江宁核心区域，西靠河西，东向麒麟、上坊等规划板块。

  为连接主城、河西、江宁、紫东的重要发展节点，受城中、河西两大城市核心区域辐射，地理位置优越，可以虹吸全市改善客源，即便是宇宙河西也要忌惮三分。

  不过，眼下南部新城面临的问题是，改善购买力跟不上新房供应量，即使未来发展上限可期、新房限价性价比够高，但只要板块新房供给充裕，拍地节奏加快，房价上涨速度也将会受到抑制。

南部新城新房供应情况

  尤其是上半年以来，板块内头部红盘屡屡出现流摇、蓄客不足的情况，热度急转直下。

      而四季度这段时间，区域内将有19盘并存，超2000余套房源，且以700万+高端改善为主，可想而知，在短期购买力没有转好的情况下，客源争抢得有多激烈。

  三批次南部新城核心区供地放缓，一来给房企预留时间消化“库存”；二来避免内卷加剧，造成不良竞争挤压。

  反观南部新城“人少房多”的尴尬局面，南站板块则能维持健康运转，基本面稳定，究其根本得益于操盘逻辑的不同。

  南站地价降了！平均两年出让1幅涉宅用地，供需平稳

  在主城，能凭借完善生活配套+公共交通，且房价稳定在”4字头”的，南站必有一席之地。

  这两年，南站改善旺盛，新房供应紧张，如果G86地块能够成功出让，按照正常上市周期，预计项目等到明年下半年才能登场。届时待嘉宏峰楼盘售完后，区域可能会有一小段时间的新房断档期。

  然而今年以来，南站市场已经有所降温，新房方面不再如之前的万科星耀都荟一样，逢开必光。

  二手房方面，成交单价也有所下滑。通过链家网数据显示，今年以来，区域内万科九都荟大多数房源的成交单价都在5.1万/㎡左右，而去年万科九都荟的大多数二手房源成交单价都在6万元/㎡以上，顶峰时达到近6.5万/㎡。

今年/去年万科九都荟二手房成交变化

  但即便如此，南站片区时隔近3年出让的这幅涉宅地块，还是引起不少购房者和业内人士的关注。

      G86地段稀缺，配套齐全，位置介于南部新城、软件谷之间，总价五六百万，除了百家湖-九龙湖，不考虑学区情况下，江宁东山、岔路口一部分首改客群基本都会把南站作为改善第一首选地。

南站G86地块示意图

    总体来看，两幅地块各有优劣。南部新城短期竞争压力较大，南站相对温和，底盘稳定，有改善需求支撑。

   接下来，下周三（10.19）土拍，两幅地块是否会触顶，又有哪些房企会大胆举牌，不妨期待一下。