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四次进阶,改善属性明显增强,燕子矶板块购房者客群画像与需求分析
来源:乐居买房2022-11-05 17:51:20


回溯至2011年,燕子矶新城被南京政府列入城市建设重点打造的十大板块之一,自十八大以来,燕子矶新城全力推动产业转型升级、城市有机更新、生态环境修复、民生条件改善。2016-2021年,完成了区域内404家企业停产和搬迁,幕燕滨江片区由污染重灾区蜕变成新型产业和生态宜居新城区。本文将从燕子矶新房成交面积的演变,来分析板块近年来购房需求的转型升级。

燕子矶初涉房地产要从2014年开始追踪,首批房企电建和招商先后打造了电建洺悦府、招商1872,随着燕子矶的转型升级,地价也由当初6775元/㎡升至破20000元/㎡大关。板块内地王项目仁恒公园世纪在2017年拍出23800元/㎡的高价地,而当年燕子矶的新房售价才25000元/㎡出头,在曾经面粉赶超面包的时代,燕子矶也是风头无限,才有了如今的颐居、华润、中海、万科,均在此留下浓墨重彩的销售业绩。


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2014-2015购房群体:

纯刚需时代,小三房主力

根据circ数据显示,明显可以看出初涉房地产的头两年,燕子矶购房群体以刚需为主,90㎡以下的户型成交套数占比近6成,主力代表楼盘如电建洺悦府、电建海赋尚城主推78、88㎡的刚需小三房,也兼顾了少部分地缘首改需求,但市场需求空间有限,120㎡以上的改善户型成交占比不足2成。

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2016-2017购房群体:

刚需、首置为主,兼顾各阶段需求

这两年燕子矶依旧是90㎡以下的刚需为主,占比4成,但相对于前两年刚需客群已经缩减20%。根据2021年栖霞统计年鉴显示,燕子矶户籍和常住人口共13.52万人,是栖霞区9个街道中主力的人口街道,所以板块的人口支撑力并不低,90㎡左右的刚需市场依旧是存在的,而90㎡以上几个面积段成交占比表现较为均衡,兼顾了各个阶段置业需求。


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2018-2019购房群体:

首置、逐渐向改善倾斜

2018年燕子矶交通建设有了更大的进展,1号线北延、7号线、6号线,三条地铁线路全面开工,板块的住宅品质也有了一个质的提升,90㎡以下的刚需成交占比缩减至15%,客群主要集中在100-120㎡首置、120-140㎡的改善,主要在售前期的几个持销项目。

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2020-2022购房群体:

改善属性增强,房价进阶第三梯队

随着万象天地、省人医的落定,给板块商业医疗配套提档升级,2020年后,板块新房均价已经达到3.5万/㎡,踏入主城房价第三梯队,比肩仙林湖、江核板块,客群也变得纯粹起来。90㎡以下的刚需成交占比相比起步阶段缩减50%,120㎡以上的改善客群占比40%。典型代表楼盘如佳兆业燕然居,摒弃刚需,起步面积120㎡;仁恒公园世纪主力面积130、150㎡,改善属性十分明显。区域产品更加倾向于25-35岁的单身、年轻夫妻,这类人群对首套房品质有一定要求,目前在售的华发四季雅筑、颐和四季府,以及待上市的保利燕璟和颂就包含了90㎡和100㎡的实用型三房。

而从总价段来看则更为直观,2018年开始,燕子矶全面进阶300-400万,到了2020年后,板块300万以下刚需几乎隐匿,400-500万的改善为成交二梯队,500万以上的改善产品相比于前几年有了更大的市场需求,成交占比接近10%。

将近10年的发展时间,燕子矶已成为南京东北部高质量发展新的增长极,新房市场锋芒毕露,中海燕叽听潮、燕熙台轮番登上全市年度销售金额和面积TOP10榜单,产品也逐渐从刚需小三房步入改善时代。随着万象天地、省人医的落地建设,板块配套也逐渐丰富,宝能滨江金融还将引进宝能集团三大总部产业项目,以及部分长三角世界500强企业,未来板块高质量客群吸附力将不断提高,改善需求将凸显的更为直观。

来源:克而瑞



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