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南京第四批次集中供地将于本周四（11.10）打响。相比今年前三批次土拍，此次土拍的规模和区域进一步缩小——仅4幅宅地出让，且均位于江北核心区。

虽然名义上还是“集中供地”，但这次土拍实质上已变成独立的江北新区专场。

说到集中供地，这个政策施行还不到两年。

2021年2月，自然资源部要求22个试点城市实施住宅用地“两集中”政策，即集中发布出让公告、集中组织出让活动，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次。

该政策的初衷，是希望通过集中的大规模供地，降低企业对住宅用地的哄抢，防止土拍的高溢价，从而实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。

2021年，“两集中”政策确实在一定程度上起到了“稳地价”的效果，但当下的土地市场已发生了巨大的变化。以南京为例，底价成交、国央企主导已成为今年土拍的主旋律，与去年“520”首次集中供地的火爆相比，恍如隔世。

受土地市场持续低迷影响，此前部分自发跟进“集中供地”的城市已逐步恢复常态化供地，同时，22城中多地增加集中供地批次，降低拍地压力。

南京四批次集中供地成为江北新区专场，或许只是一个开始。短期来看，土地市场整体低迷的形势很难改观，加之相关政策对国资托底拿地的约束，接下来，南京很有可能继续优化土地出让模式，“因城施策”进行调整。

回到南京第四批次土拍，此次出让的四幅地块均位于江核的中央商务区之内，地理位置优越。从起拍楼面价来看，基本上都在2.2万上下，参考今年前三批次土拍的情况来估计，四批次大概率仍是底价成交、国企拿地。

G12、G13地块

两幅地块位置相邻，东南侧为滨江风光带、滨江湿地公园等，具有一线的江景视野。从交通上来看，地块紧邻滨江大道、长江隧道，出行非常便捷。此外，教育资源丰富，有南京市第一中学（江北新区分校）、南京一中江北新区教育集团第一小学等，未来配套成熟。

G14地块

G14地块位于中央商务区中部，北侧紧邻国际健康城片区，西侧紧邻晴樾府项目，南侧挨着保利扬子萃云台。周边晴翠府将配建13万平方米商业综合体，未来医疗、康养、商业配套资源完善。

G15地块

离开G14地块，沿着浦镇大街向西北方向进发，来到G15地块。该地块紧邻鼓楼幼儿园江北新区分园、南京国际健康城社区综合服务中心。地块西北侧几乎被颐居建设“承包”——颐居G03、G08、G07地块环绕。

综合来看，此次出让的四幅地块相隔都不太远，基本上可以共享中央商务区的相关配套，其中部分教育配套已经落地，例如南京一中（江北新区高中部）、南京一中江北新区教育集团第一小学、第二小学等等。

不过，该区域在售及待售的住宅项目近16家，竞争将日渐白热化。其中，待上市的新盘占比近半，包括颐居建设三地块（G03、G07、G08）、保利扬子萃云台、金基中北G42地块、奥体建设G11、扬子江金茂悦（C4地块4栋楼）、润悦府等等。

从2.2万左右的起拍楼面价来看，四幅地块也是为发企业预留了较为宽裕的利润空间，而且均不设毛坯限价，鼓励高品质住宅开发。但对于江核的房企来说，更重要是流速的问题，如何尽快恢复市场的信心。

2021年之前，江核的热度颇高，甚至有赶超河西之势。不过去年下半年以来，随着市场的整体的降温，区域内大量投资客抛售，市场信心受到极大削弱。

客观的说，过去几年，江北新区的房价上涨速度过快，一定程度上被提前透支。但作为含着金钥匙出生的国家级新区，投入的资金、规划的量级远非其他区域可比，未来还是拥有不错的发展前景。

现在江核需要的是时间，来逐渐回归到居住属性。一方面，随着各项民生配套的落地，以及产业的入驻，核心区将更加“宜居宜业”，走向良性发展轨道；另一方面，颐居等国资企业引入仁恒，中北引入金基，也是希望在江核打造出更多高品质的住宅，从而让该区域受到改善型客户青睐。两个方面，相辅相成，缺一不可。