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转眼间，2022年已经进入尾声。简单回顾今年楼市行情，销量方面，“金三银四”成效滞后，仅6月份迎来一波成交小高峰，“金九银十”平淡收场；楼盘方面，头尾冷热不均，河西南、南部新城等头部板块摇号盘频现，而禄口等远郊板块降价促销，少有人问津。

近日，乐居新媒体根据金刚石数据，整理了2022年下半年新盘销量排行榜TOP20。

除河西南、新玄武、江核等热盘上榜之外，我们还发现，一些首付100万内的刚需盘销量意外走俏，如：浦口城南中心的天悦锦麟，位列榜三；江宁上坊的玖峰兰庭，位列榜四；兴智板块的都会紫京、江宁正方新城板块的上宸云际，纷纷入榜。

少人会疑问，同为刚需盘，为何它们得以突出重围？

种种经验表明，在买方市场成为主流的环境下，房企只有找准了定位，匹配所处板块合适需求，才能实现供需“双赢”。

整体来看，上述四个盘，相较于同板块竞品，具备两大独特优势：一是房企安全性较高，以国企或稳健民企开发为主，无暴雷房企，可靠程度高；

二是性价比优势，几盘虽不属于南京一线板块，但距离主城或核心区都不远，大都可共享繁华配套，更重要的是，几盘最小户型面积均在100㎡以下，正常算首付三成不到100万，在此基础上，各盘还给与出不同力度优惠，如推出首付一成、特价房等活动，首付三十几万即可上车，几乎是南京最低门槛。

下面，我们来逐一分析这些项目的特点，供有需求的购房者参考，也可以为相关房企提供一些营销思路。

①浦口城南中心：天悦锦麟

三季度浦口城南中心天悦锦麟热销306套，位居榜三，销量甚至超过新玄武、大校场等热盘。

天悦锦麟由大悦城控股、新希望共同开发，属“锦麟”系高端产品。项目于去年12月首开，后共5次加推，首开房源基本售罄，目前整体去化率超八成，在南京楼市成绩单中占据一席之地。

究其原因，一是供货充足，项目在今年三季度加推了两次，7月、9月加起来入市超300套房源，为南京刚需群体提供足够选择空间；二是项目所在的浦口城南中心板块，与江核青奥板块仅一街之隔，距离青奥体育公园、地铁10号线、江北砂之船（预计下月开业）都不远，共享配套；

房价是关键，江核青奥在售盘均价3.6-3.7万/㎡左右，约4公里外的核中核，房价已上“4”字头，而浦口城南中心均价仅约3万/㎡，存在约6000元/㎡的价差。

同时，天悦锦麟最小户型97㎡，首付三成不到100万，门槛低。同板块9月首开的天悦风华，最小户型仅89㎡，当日售罄，也足以印证板块的性价比。

另外，项目还将打大悦城综合体，为南京首家。

据了解，浦口城南中心客群以江北地缘客、江北研创园或河西上班族为主，河西、江核房价高攀不上，综合而言选择这里安家正合适。

②江宁上坊：玖峰兰庭

江宁上坊，玖峰兰庭今年4月首开意外爆火，当日全部售罄，成为南京今年开年首个摇号售罄盘。项目由金地操盘，现房不加包，销许均价仅约2.7万/㎡。

玖峰兰庭首开现场

通过价格对比可以发现，同为精装现房，直线距离900米开外的东山在售项目海玥华府，销许均价约3.3万/㎡，与上坊板块存在约6000元/㎡的价差；向东南约4公里的淳化板块，今年7月首开的某纯新盘，不加包均价2.6万/㎡，去化惨淡，与玖峰兰庭首开火爆之场面形成强烈对比。

就在刚刚，有中介发布销售信息，玖峰兰庭最低首付23万，如此计算首付仅一成左右，力度空前之大。

大部分人印象中，江宁上坊属于南京郊区，与“偏远”二字直接挂钩。但实际测量可知，板块距离百家湖核心地段仅约6公里，与改善上秦淮板块到百家湖一致；经过五年左右发展，区域多个新盘已经交付，积攒了浓厚生活烟火气，不利因素现已经关停，等待搬迁，对自住刚需利好明显。

③城北兴智：都会紫京

继仙林、燕子矶之后，栖霞区重点打造的兴智科创新城，这些年借鉴了燕子矶的操盘思路，引入地铁+教育+商业等优质资源，先后吸引了新希望、正荣、石榴、苏宁、世茂、滨江、金地等多家品牌房企进驻，未来将与燕子矶新城一起，成为新城北“双核”。

配套方面，今年8月有小道称，兴智板块将引进南京大学金陵小学教育集团；交通方面，地铁7号线北延今年底开通，将大大方便兴智居民出行。

居于本次成交榜前列的都会紫京，正属兴智板块热盘。项目由金地、金隅联合开发，加包均价约3万/㎡，最小户型89㎡，是板块内唯一带会所的楼盘。

根据实拍图，其会所规划了酒吧、健身房、共享会客空间等，另有下沉式庭院，在众多刚需盘中品质感较为突出。

都会紫京会所实景

另外不得不提的就是价格优势，都会紫京的宣传语为“地铁一站路，房价立省6500元/㎡”。打开地图实际测量，6号线燕江新城站到兴学路站，仅1.5km距离，都会紫京销许均价约3万/㎡，燕子矶主力在售盘华发四季雅筑、颐和四季府，加包均价约3.6万/㎡左右。同属栖霞区，燕子矶与兴智二者联动发展，房价也相互牵动。

目前，项目整体去化约六成，在超10盘在售的兴智大板块中，算不错的成绩。

④江宁正方新城：上宸云际

去年11月首开，当日去化超9成，今年下半年成交184套，超江核晴翠府。江宁正方新城上宸云际可谓今年热销红盘。

其价格与上坊持平，都在2.6万/㎡左右，但正方新城的优势有两点，现成的交通和密集产业。一是有地铁机场线经过，4站到南京南；二是有产业，据悉目前正方新城在已经有超1000家企业入驻了大多是软件企业，产业类型类似于雨花软件谷、江宁上秦淮。

虽身处新兴板块，上宸云际距离江宁改善聚集地上秦淮板块仅约3公里，享砂之船商圈辐射，上秦淮在售品质盘紫京四季雅园，加包均价约3.6万/㎡，比上宸云际贵了整1万/㎡。近日有消息称，上宸云际最低首付已降至1.5成，不过传言已叫停。

写在最后：

其实，尽管市场再难，真正有自住购房需求的群体，仍源源不断地存在。近几年，随着南京产业园的加速建设、人才落户政策的不断放宽，越来越多年轻人选择落脚南京安家，寻求一份归属感，如何满足这部分人的购房需求，是重中之重。

除了政策利好的扶持，房企们的营销策略同样重要。正如上文中提及的成功案例，选址不一定非要在核心区，靠近核心资源也挺好，一方面价格让大家够得上，二方面又能满足自住所需基本配套，这才是真正从购房者角度出发解决问题。

在此基础上，自身产品做出亮点，如引进品牌物业、打造品质会所、提升装修标准等，起到锦上添花的作用，也是促进去化的有效手段。