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开业一年就闭店!南京这类商业体,悬了…
来源:乐居买房2022-11-24 17:21:01

开业刚满一年,市中心地铁上盖的商场突然宣布闭店,究竟为何?

近日,位于江宁竹山路地铁口的金鹰GE66城市奥莱,大门紧锁并贴出闭店通知,仅一楼部分底商正常营业。巧合的是,同为江宁地铁沿线,商业体量相似的唯品会南京江宁城市奥莱,经营情况也不尽人意。

随着南京商业体规模的扩张,一些时代过早或定位不合理的商场,逐渐被市场淘汰。恰逢经济下行期,消费者购买力被削弱,商业体之间的角逐激烈度其实不亚于住宅销售,或许我们可以从以下个案中找到一些共性。

人少闭店!南京这类商业体陷入营销困境

通过现场实探可以发现,江宁竹山路金鹰GE66商业目前仅部分底商及楼上餐饮正常营业,其余均人去楼空,商场玻璃大门紧锁,户外电子广告显示屏也已熄灭。附近居民表示,“前期宣传的3D裸眼大屏,一次没放过,全是广告。”

七楼的一家餐饮店负责人表示,商场后期应该是准备重新招商。

玻璃门上贴出闭店通知写道,因商场整体改造&品牌升级,为了给大家营造精致品质生活,本商场于即日起正式闭店升级。

一楼的咖啡店、肯德基附近,有不少老人带小孩在广场休憩,均为周边居民。

资料显示,金鹰GE66商场于去年10月开业,营业至今刚满一年。项目为地铁1号线竹山路上盖,总建筑面积7.2万方,其中L1-L8为集中商业,建筑面积约3万方,体量偏小。定位方面,区别于百家湖商圈的大型综合类商业体,金鹰GE66主打城市精致奥莱。

无独有偶,紧邻江宁百家湖商圈,去年12月末开业的唯品会南京江宁城市奥莱商业体,下个月就满一年,依旧人气平平。

项目为地铁3号线胜太西路上盖,总建面超4万方,地上商业面积约3.7万方,地下一楼为停车场,总投资约10亿元。实探走访发现,户外大屏幕未开启,一楼外部仍在装修,缺乏新兴商场应有的活力度。

或许是工作日的缘故,商场内几乎没什么人。工作人员表示,每逢周末,餐饮区、儿童游乐区会聚集一些顾客,周边高校教师会选择这里团建聚餐。

探访一圈下来,除了一家按摩店歇业关闭外,其他商铺正常开放。然而,项目虽定位城市奥莱,该商场品牌售卖的整体折扣力度却一般,无突出价格优势。

同区域商业体过盛,造成经营碾压局面

占据优质地段,却“高不成低不就”,在南京,面临类似局面的商场还有很多。

比如,紧邻新街口、大行宫商圈的九宜城N91,开业三年多,不少商家关铺走人,内部也十分破旧;城东仙鹤门地铁站沿线的仙鹤新天地,开业以来一直不温不火,基本无人气,而一站之外的学则路商圈却人山人海…

个人分析,主要有三点原因。

①距离大型醇熟商圈过近,顾客被分流。以金鹰GE66为例,与体量约17.7万方的龙湖天街一街之隔,距离体量超40万方的百家湖商圈两站地铁,向北至江宁万达约2公里,三者均为已形成醇熟商圈与固定客流。

而金鹰GE66作为独立零散的小型商业存在,零售类为主,餐饮店也不多,定位模糊,可替代性强,相比之下多少有些以卵击石。

个人认为,这类3万方以内的微型商业,在商业匮乏板块做社区生意更合适。像九龙湖板块的保乐荟,体量虽只有2万方,但一层小餐饮生意做的火热,餐客流动性很大。

究其原因,九龙湖大型商业配套匮乏,住宅居住率却很高,开发商自持微型商业,可以很好满足周边保利中央公园、新城玖珑湖等次新房业主买菜、饮食、理发等刚性需求,值得借鉴。

②品牌知名度不高,需求调研不充分。金鹰GE66、唯品会既定位城市奥莱,价格优势却没打出圈,网友直言:生意很难做!


当然,也有人提出,如果该类商业能引进一些大型商超,或许能成功转型。这一点,可以参考百家湖商圈的21世纪太阳城,在区位和人气不敌竞品时,引入盒马超市,即为满足消费需求,又能为商场引流,互相成就。

简单来说,做好客群需求调研,不要盲目“内卷”。体量限制,不一定要做的多高奢,能填上周边居民的菜篮子,也算是成功。

③疫情、经济等环境客观因素。全国疫情反复,限制居民消费出行,线下商场人流量锐减;经济下行,人们消费购物欲下降;网购模式的发展装大,对线下实体消费也是一种打击。诸多因素,导致南京商场越来越难,虽然这些年,开发商如同大鳄抢滩般加速布局,但真正能运营起来的确凤毛麟角。

接下来,南京将再迎一批全新商业

好在今年下半年,南京老城南华润万象天地、桥北金象城齐开业,为南京带来不少品牌“新面孔”,受到良好的市场反馈,也给予了市场一定信心。

近期,南京也有不少商业体节点敲定。江北砂之船开业时间初步确定,将于12月17日正式亮相<<<江北新区重大项目迎来实质性进展;河西南的东南邻里茂计划12月开业,外立面已施工完毕;江宁河定桥商圈的C12购物广场11月举办了开工仪式;

江北砂之船

河西南东南邻里茂

河定桥C12购物广场

另外,金鹰GE66旁,景枫竹山路G96项目近日已确定案名为“景枫城”,将建设一座150米高的标志性塔楼,且需自持一座不低于15万方的集中商业购物中心,目前部分路面已铺设水泥,期待江宁老牌开发商景枫的又一力作。

竹山路景枫城


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