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乐居楼盘测评系列 测评师：何莉莉

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

位于江宁滨江开发区，拟建12栋16-18层精装小高层，建筑面积约89-119㎡，共856户。

【项目亮点】

1、板块内有苏州外国语学校滨江分校、江宁初级中学及盛江幼儿园等教育资源

2、区域内唯一在售的低密住宅项目，容积率2.0 ，为纯住宅设计，居住舒适性更强。

3、89-119㎡的四个户型均为三开间朝南设计，全双开间阳台，整体空间感和采光透气性都比较好。

【价格分析】

目前江宁滨江一共有4个在售新盘，分别是鲁能硅谷公馆、龙湖水晶郦城、中北三盛汝悦铭著和新城云漾滨江，还有纯新盘蓝光未来辰悦嘉苑待上市。与区域新房相比，房价在2万/㎡左右，且以小户型居多，价格差距不大。 从市场定位看，中北三盛汝悦铭著在滨江核心区外围，周边安置房众多，居住氛围浓厚，但是居住环境和未来规划来看，与滨江核心区有一定差距，适合项目附近原有居民进行改善。 江宁滨江二手房价总体在1.4万-2.1万之间，同时，与板块内二手房相比，还有不少次新房、二手房小区，总价150万以下的空置房源也不在少数，新房和二手房基本无倒挂。2021年5月的首批集中供地中，区域内有G51、G52两幅地块出让，毛坯房限价17340元/㎡，全装修限价19340元/㎡，考虑到升级装修包因素，全套均价或破2万/㎡。2020年7月拿地的新城云漾滨江是区域内第一个“限房价竞地价”的双限地块，毛坯销售限价17000元/㎡，整盘全装修限价19000元/㎡，整体限价小幅上升。此外，区域内规划详尽，一些优质配套正在逐渐落地，江宁滨江的居住氛围也是越来越好。 该项目优点在于低密度社区，户型设计和得房率有一定的优势。但是位置非核心区、周边安置房环境等因素，购房时也要考虑在内。整体来看板块内购房选择空间较大，可以根据需求多做对比。

低首付，低总价，适合资金有限的刚需入手

【楼盘规划】

中北三盛汝悦铭著所在的江宁滨江G54宅地，2019年8月被中北以10009元/㎡的楼面价拿下，和三盛联合开发，打造12栋16-18层低密度精装住宅小区，容积率2.0，绿化率35%，楼间距40米。

位于江宁滨江老居住区范围内，周边有江宁初级中学、金宝滨江商业广场、中润华购等生活配套，生活较为便利。2020年6月首次开盘，均价为19101-21014元/㎡，总价155万起。后续加推1次，项目剩余房源较多，89-119㎡户型有在售。项目为准现房，首批房源预计年底即可交付。

社区景观上，汝悦铭著围绕儿童、青年、家庭、老年四大主题空间，打造全龄段乐活社区，在满足日常休闲、娱乐需求的同时，也在不断地为居者提供更丰富、更专属的生活体验。

【楼盘基础信息】

1、区域内唯一在售的低密住宅项目，容积率2.0

2、绿化率35%，楼间距40米，居住舒适性更强。

3、为纯住宅设计，层高16-18层

【户型分析】

A户型-三居室-建面约89㎡

89㎡  三房两厅一卫  这款小面积总价最低，户型方正，全明通透，动静分离，卧室私密性好，性价比较高。三开间朝南，宽1.7米，长6-7米的双开间阳台，保障超大采光面。长6.2米左右餐客通厅，向南连接阳台，整体空间开阔。厨房空间略显局促。

三个卧室均预留衣柜空间，能够满足储物需求，主卧带有飘窗，采光通透性较好。户型整体利用率较高，三房设计能够满足新婚或者三口之家的基本需求。

户型设计是项目亮点，整体空间感和采光透气性都比较好，适合不同购房需求

D户型-四居室-建面约119㎡

119㎡  四房两厅两卫  作为改善户型，打造了4个卧室，配备两个卫生间，适合三孩时代的多口之家。客厅餐厅一体化，连接南向双联阳台，空间开阔，可以根据需求打造晾晒区和休闲区。

户型方正，南北通透、采光优越，三开间朝南，客厅、主卧、次卧皆向阳，而南北双飘窗的设计。主卧开间套房式设计，有独立卫生间和衣帽间，有效保证主人的私密空间和舒适性。客卫采用干湿分离设计，洁净美观。U型厨房设计，操作空间大，动线合理。

【样板房细节】

样板间风格属于现代简约，暖色系，所有户型均为三开间朝南，有10-11米的南向采光面，整体空间感和采光透气性都比较好。

精装修交付，三大件齐备，中央空调为海信、地暖为樱花、新风系统为意艾浦（或同档次）品牌，另外配备福人实木复合地板、科勒卫浴、老板厨电。

南向双联阳台设计，阳台长6-7米，宽1.7米，能够根据需求打造不同功能区，即可做运动区又可以晾晒，宽敞舒适。

【交通出行】

轨道交通：周边轨道规划有宁马城际、地铁8号线，未来这两条地铁线路通车之后，将于铜井站交汇，未来4站就能到西善桥，5站可到河西南。其中宁马城际S2号线，将是板块内的第一条地铁，马鞍山段在去年12月30日就已经动工，拟于2025年完工，在江宁滨江设有江宁站、翔凤路站和铜井站。规划中的轨交8号线江宁站，距离项目约约300米，规划的轨道交通8号线，预计2030年前通车。

公共交通：板块内公交多为区域内环线路，到达主城区的公交线路比较匮乏。社区门前就是江宁初级中学站，707路、769路，可到达板桥、西善桥、油坊桥；300米范围有盛江花苑牡丹园站、盛江花苑中站，可乘坐867路、873路到达铁心桥、百家湖等地。600米左右有盛江花苑站，可乘坐D6到达滨江客运站、油坊桥地铁站。

自驾：周边汇聚有滨江大道（规划中）、锦文大道、绕城公路等城市主干道，目前，扬子江大道铜井河至江宁河已经建成通车，待雨花台区段畅通后，从滨江新城开车到河西CBD仅需15分钟左右。规划有锦文路过江通道，北起江北桥林，进入长江，经新济洲、子汇洲于江宁滨江岸侧登陆，未来将实现桥林新城与江宁滨江开发区的直接连通。建成后江宁滨江与江北新区联系将更紧密。南京三环及锦文路过江通道示意图

【周边配套】

教育配套：中北三盛汝悦铭著，背靠江宁初级中学，仅一街之隔；最近的幼儿园是盛江幼儿园，约260米左右；距离南京市江宁区江宁中心小学约1公里。此外板块内有苏州外国语学校滨江分校，该校为15年一贯制的学校，幼儿园、小学部去年已经开学。 

医疗配套：周边就医主要以社区医疗中心和门诊部为主，距离顺慈门诊部、南京江宁顺慈门诊部约500米，距离江宁街道社区卫生服务中心约900米，可满足日常医疗需求。区域内还有江宁区人民医院，距离项目约3公里。此外，区域已经引进江苏省人民医院滨江分院，总投资15亿，占地面积约113亩，将建成一个集“医、康、护”为一体化的大型综合性三级综合医院。 

商业配套：周边基本商业配套充足，以小商业体、苏果超市为主，周边200米范围内有华联超市、苏果超市，缺乏大型商场和商业体。板块内的大型商业综合体绿地缤纷荟已经在建设中，根据江宁滨江开发区规划，未来还将有德基城市酒店、德基奥特莱斯等高品质商业。

公园配套：江宁滨江有石刻湖公园、新济洲国家湿地公园。规划建设滨江风光带，未来将建设约19公里沿江绿化、约6.7公里樱花大道，约157万方生态景观及约4000㎡儿童沙滩等。

配套点评：项目位于江宁滨江老城区，周围生活气息浓厚，但与滨江开发区未来规划的核心商业区和地铁等有一定距离。

江宁滨江是热门刚需板块，总价和首付门槛低，适合在江宁 河西 板桥等区域工作的刚需 改善人群。

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