正文

  2020，已经合上书页。

  这一年，世界经历百年未有之大变局，但庆幸的是希冀与艰难并存。

  这一年，各行各业都尝试在危机中孕育新机，变局中开启新局。

  这一年，南京的楼市，可谓风起云涌。

  在此，我们盘点出影响南京楼市的十大事件，一起回顾2020年南京楼市的走过的步伐，同时洞察未来趋势！

  地产商开启“线上卖房”

  2020伊始，一场“黑天鹅”席卷而来，各行各业停工、停产......但汰弱留强是恒古不变的生存法则，所以各行各业又都在酝酿着新的变化。

  疫情笼罩下的南京的房地产市场，似乎也按下了“暂停键”。值得注意的是，南京地产开发商却没闲着。他们推出一系列的线上服务，包括线上售楼部、线上咨询，VR看房、线上楼市讲座，无理由退房等一系列操作，甚至开启直播卖房，且收获不菲的流量。

  图为线上看房

  2020年地产行业，数字化初尝甜果，头部房企已经成立线上专业运营团队，包括万科2020年线上客户成交比，已经高达35%。

  下一步，开发商将如何将线上线下无缝对接、双剑合璧，我们拭目以待。

  “8成首付”时代来临

  曾经，“8成首付”是河西的代名词。

  2020年，除河西板块，江北核心区、南部新城也纷纷提高门槛，南京迈入“8成首付时代”。

  值得关注的是，一脚迈入“8成首付时代”的南京，能站得住脚吗？

  意料之中，去年河西开盘的苏宁檀悦、云际花园虽然要求8成首付，均价5万/㎡，但人气依旧。

  从南部新城来看，两大新盘华著兰庭、云澜尚府均要求首付8成，华著兰庭均价44800元/㎡，首付约350万起；云澜尚府均价44780元/㎡，首付约510万起。根据南京公证处的数据，云澜尚府收获1016组客户报名，抢256套房。而华著兰庭在开盘3小时不到，当天所推出的244套房源全部售罄。

  江北核心区也跃跃欲试，众多热盘提高购房门槛。启迪水木滨江、花语熙岸府、卓越大江等均将首付提高至8成。

  据统计，均价为3万/㎡左右的江北核心区，8成首付开盘基本卖光。

  卓越大江8成首付开盘现场

  “公民同招”出台

  2020年南京学区房是在持续升温？或是退烧？

  2020年2月，江苏省教育厅发布了《关于做好2020年义务教育学校招生入学工作的通知》，全面实行“公民同招”，民办学校招生纳入审批地统一管理，公办民办学校同步登记报名、同步招生录取、同步注册学籍。

  据了解，民办学校报名人数超过招生计划数的，所有报名人员全部实行电脑随机派位录取；报名人数未超过招生计划数的，一次性全部录取。

  民办一贯制学校初中部招生计划小于其小学部直升需求人数时，仅面向校内采取电脑随机派位方式录取；在保证小学部直升需求后仍有余额且多余名额少于报名人数的，也要采取电脑随机派位方式录取。

  图为2020年南京7区派位情况

  值得关注的是，民办摇号则意味着每个学生升入民办学校的机会几乎均等，同时也意味着优质公办学校的重要性将不言而喻。

  未来，受“公民同招”政策的影响，双学区学区房、优质初中学区房的购置热度大概率会持续上升，双学区和单学区的利弊恐怕又得重新考量。

  五桥通车

  2020年12月，南京城市交通迎来了又一个高光时刻，南京五桥通车。

  以前，从江北新区研创园到河西只能走长江三桥或者应天大街隧道，开车需要近40分钟。长江五桥通车后，完全畅通的情况下6分钟即可直达河西鱼嘴板块。

  毫不夸张的说，五桥的通车直接打通了江北、河西、雨花。

  曾扬言“买房不过江”的买房客，也对江北五桥北岸众多楼市板块拍手叫好。同时，五桥板块房价均价保持在2.6-2.8万/㎡左右，相对于一桥之隔4.8万/㎡的江心洲，实属物美价廉。

  目前，长江隧道口的江北核心区、浦口城南中心等依旧有大量新盘未交付，实住人口目前较少。而脑门一热的买房客，对于即将快速发展、居住人口日渐增多的江北，是否有全面的估量。届时，五桥的交通还能撑住吗？

  人才优先摇号

  2020年7月，南京司法局、南京住房保障和房产局发布《关于做好人才优先选房及支持刚性购房需求工作的通知》，正式公布南京针对人才优先选房、支持刚需优先购房等事宜发布摇号、选房的具体细则。

  文件明确，开盘的摇号对象顺序是人才、无住房家庭（本市户籍）、普通购房人。

  “人才优先摇号，无房次之”新政的落地，一定程度上也是对政府“保刚需”的态度进行坚定。

  “假离婚”投机炒饭遭扼杀

  2020年7月，南京市住房保障和房产局等七部门联合发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称《通知》），提出加强土地市场调控、支持刚性购房需求、完善住房限购政策、加强热点楼盘销售管理、规范新建商品住房装修行为等九项措施。

  最值得关注的是，《通知》明确，夫妻离异的，任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  南京在政策解读中，做出相当明确的规定：离异前家庭名下在南京有2套商品住房及以上的，离异后任一家庭成员在南京，均不得购买商品住房。这意味在南京有有多套房的家庭，即使离婚在2年内仍然限购，封堵住了“假离婚”炒房的路径。

  限制政策的加码，必定让南京的楼市降温。回顾2020年，除南京外，楼市热门城市如深圳、东莞等也都出台了限购政策，也许过快的价格上涨是市场加码调控的导火索，但政策的出台一定程度上抑制了借机炒房的现象。通过政策的调控，楼市“压投资”的风向正悄然来袭。

  精装新政出炉

  2020年8月14日，南京精装新政出炉，对精装房的监管更加严格。南京市住房保障和房产局、南京市发展和改革委员会和南京市城乡建设委员会联合发布《关于进一步做好新建商品住房装修工作的通知》。

  该政策规定，在各区域严格限制毛坯房售价的基础上，又将全装修标准定在1500-2000元/㎡之间，各个板块未来的精装房价格基本确定。同时，还规定样板房公示截至时间须至项目交付后三个月以上，防止交付标准的样板间，与对应的装修具体方案不一致。

  近几年，买房者收房时发现缩水简配、偷梁换柱的情况实属不在少数，新政的出炉，有望助买房者实现“所见即所得”。

  土拍新政来临

  2020年6月起，南京采取“限房价、竞地价”的土地拍卖方式，即对住宅、商住等涉宅用地的地块，在土地出让公告中公布地块所建商品住宅最高（毛坯）销售均价。当地块竞价达到最高限价时，仍有两家或两家以上单位有竞买意向的，将停止竞价，不再像以前需要竞争人才房面积，改为现场摇号确定竞得人，所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号，竞得价为最高限价加一个加价幅度；

  新规要求，出让涉宅地块所建商品房，毛坯最高销售单价不得超过限价的110%。

  此次土拍政策的变动，对保持未来新房市场价格的整体稳定起着一定的作用，从根源上抑制价格的飞涨。

  降低落户标准

  近年，各大新一线城市抢人风波频起，南京也在2020年放出大招！

  2020年4月，南京发布《支持促进高校毕业生在宁就业创业十项措施》。《措施》明确，放宽落户门槛，研究生及以上学历、45周岁以下本科学历人员（含留学回国人员、非全日制研究生，下同），凭学历证书即可落户。40周岁以下大专学历人员，在宁就业参保半年即可落户。

  相比南京2018年3月发布的落户政策，新的落户政策将本科毕业生的落户年龄从40周岁以下提高到45周岁以下，将大专学历人员的落户年龄上限从35周岁提高到40周岁，尤其是取消全日制的硬性要求。

  作为创新名城，人才对于南京不言而喻，南京使其人才落户更通畅，直接为城市发展注入强大动力。未来，对于人才落户条件的放宽，南京的新盘楼市市场“粥少僧多”的局面恐怕会越演越烈。

  长租公寓暴雷

  据统计，截止2020年至8月底，全国已有30余家长租公寓企业出现危机。长租公寓CEO被调查、资金链断裂、高管出走、退租风暴等接连不断的在各大城市上演。

  南京的长租公寓也没能逃脱这一场风暴。据了解，蛋壳公寓南京公司突然出现人去楼空，大量租户的预付的租金被卷走，而迟迟收不到租金的房东，只能要求租户搬离。此外，蛋壳公寓员工同时也在四处维权。

  在长租公寓的链条中，三方都是受害者，而造成链条断裂的核心原因，也许是长租公寓疯狂的商业模式。多家长租公寓的突然暴雷，为长租公寓们敲响了警钟。

  长租公寓野蛮生长的年代即将过去，规范化的运营约束迟早到来。