金三银四期间,南京多盘传出加推计划,城南一大刚需阵地——板桥两大新盘宋都柏悦府和凤汇壹品居都传出加推消息,近日,乐居君来到板块实地了解项目情况,第一站首先就来“地王盘”宋都柏悦府,项目户型面积约为92㎡、126㎡、127㎡,均价26780元/㎡,属于板块内的改善项目。
沙盘显示此前开盘4栋房源均已售罄
目前交通算是板桥一大硬伤,乐居君从地铁2号线油坊桥底站下车,乘坐182路车经过15站车程才到达距离项目最近的车站“新湖大道北站”,项目周边总体以家住区为主,商业氛围一般。
置业顾问接待了乐居君,并介绍了项目情况,在听置业顾问介绍时,乐居君注意到项目沙盘上13、14、18、19号楼标明“售罄”,询问置业顾问项目目前具体客群情况、置业顾问表示,目前项目小户型客群主要来自在河西和软件园工作的人群,毕竟目前河西那块房价实在太高;而项目改善型户型主要客群来自地缘客。
了解项目客群之后,乐居君开启了“头脑风暴”,首先,河西和城南外溢的刚需客户如果看中板桥的新房价位较低,星叶欢乐城和凤汇壹品价位明显低不少,另外目前五桥通车之后,从五桥去往河西也比较便利,目前五桥新房价格约在2.7万/㎡,和宋都柏悦府价位差不多,也就是说这部分客群除了宋都柏悦府可能有其他更多的选择。
如果是地方改善型客群,石林云城低密产品可能吸引力更大,另外西善桥电建洺悦华府距离板桥比较近,交通也更为便捷,也许也是一大竞品。
销售情况存疑 涉嫌虚假宣传
头脑风暴之后,乐居君对于项目此前开盘的13、14、18、19号楼的销售情况产生了一丝怀疑,并登陆南京网上房地产网站了解详情。
根据南京网上房地产数据显示,宋都铂悦府项目去年9月首开的13、14、18、19号楼均有房源未售,尤其18号楼,还有近5成房源未售,明显和案场沙盘信息不符,涉嫌虚假宣传,捂盘惜售。
【18号楼销售情况】
再看宋都柏悦府去年11月加推的A7、10、16号,整体去化也不算理想。项目本次在沙盘上标注首开的楼栋售罄可能也是为了营造“市场较为火热”的现象。
不过,早在2006年,三部委就下发过《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》,其中就明确规定:取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源进行销售,否则就涉嫌捂盘惜售的行为。
近几年,政府更是三令五申禁止虚假宣传和捂盘惜售,宋都此次顶风作案可能和其离宁多年,对于南京市场变化、产品需求以及客群情况不太了解,项目去化面临困境有关,但都涉嫌虚假宣传,欺骗买房人!“所谓打铁还需自身硬”,希望宋都能多从营销策略角度出发,而不是在虚假宣传的路上越走越远。
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