金三银四期间，南京多盘传出加推计划，城南一大刚需阵地——板桥两大新盘宋都柏悦府和凤汇壹品居都传出加推消息，近日，乐居君来到板块实地了解项目情况，第一站首先就来“地王盘”宋都柏悦府，项目户型面积约为92㎡、126㎡、127㎡，均价26780元/㎡，属于板块内的改善项目。

  沙盘显示此前开盘4栋房源均已售罄

  目前交通算是板桥一大硬伤，乐居君从地铁2号线油坊桥底站下车，乘坐182路车经过15站车程才到达距离项目最近的车站“新湖大道北站”，项目周边总体以家住区为主，商业氛围一般。

  置业顾问接待了乐居君，并介绍了项目情况，在听置业顾问介绍时，乐居君注意到项目沙盘上13、14、18、19号楼标明“售罄”，询问置业顾问项目目前具体客群情况、置业顾问表示，目前项目小户型客群主要来自在河西和软件园工作的人群，毕竟目前河西那块房价实在太高；而项目改善型户型主要客群来自地缘客。

了解项目客群之后，乐居君开启了“头脑风暴”，首先，河西和城南外溢的刚需客户如果看中板桥的新房价位较低，星叶欢乐城和凤汇壹品价位明显低不少，另外目前五桥通车之后，从五桥去往河西也比较便利，目前五桥新房价格约在2.7万/㎡，和宋都柏悦府价位差不多，也就是说这部分客群除了宋都柏悦府可能有其他更多的选择。

  如果是地方改善型客群，石林云城低密产品可能吸引力更大，另外西善桥电建洺悦华府距离板桥比较近，交通也更为便捷，也许也是一大竞品。

  销售情况存疑 涉嫌虚假宣传

  头脑风暴之后，乐居君对于项目此前开盘的13、14、18、19号楼的销售情况产生了一丝怀疑，并登陆南京网上房地产网站了解详情。

  根据南京网上房地产数据显示，宋都铂悦府项目去年9月首开的13、14、18、19号楼均有房源未售，尤其18号楼，还有近5成房源未售，明显和案场沙盘信息不符，涉嫌虚假宣传，捂盘惜售。

  【18号楼销售情况】

  再看宋都柏悦府去年11月加推的A7、10、16号，整体去化也不算理想。项目本次在沙盘上标注首开的楼栋售罄可能也是为了营造“市场较为火热”的现象。

  不过，早在2006年，三部委就下发过《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，其中就明确规定：取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部房源进行销售，否则就涉嫌捂盘惜售的行为。

  近几年，政府更是三令五申禁止虚假宣传和捂盘惜售，宋都此次顶风作案可能和其离宁多年，对于南京市场变化、产品需求以及客群情况不太了解，项目去化面临困境有关，但都涉嫌虚假宣传，欺骗买房人！“所谓打铁还需自身硬”，希望宋都能多从营销策略角度出发，而不是在虚假宣传的路上越走越远。