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  5.20，南京经历了一场真正意义上的史诗级土拍！

  51宗地块总揽金992.516亿元，其中，36幅地块触顶摇号，溢价率最高达31%！

  而南京首次集中拍地，也把南京的新房房价拍出了一个“全新的格局”：大校场逼近5万，城南两桥、江北核心区全面赶超4万，连一向低调的江北葛塘、六合都在朝“2万”大步迈进！

  与此同时，各个区域的房价天花板、置业门槛格局都发生了变化。

  今天，我统计了一下南京（高淳、溧水除外）此次拍地后各板块的最高毛坯限价，大致分成4个梯队：

  1、第一梯队：毛坯最高限价4-4.5万/㎡，南京房价金字塔尖位置！

  代表板块：河西南、江心洲、大校场、新玄武、光华路、赛虹桥

  三年前，你是否能想到大校场的新房，毛坯价竟然能达到4.5万/㎡！而现在大校场新房毛坯限价登顶南京房价金字塔尖，比河西南最高毛坯限价44440元/㎡还要高出560元/㎡！

  另外，江心洲、新玄武、光华路等首次出让“双限”地的板块也不甘示弱，其中，光华路毛坯限价44900元/㎡，仅次于大校场G27、G28地块；

  新玄武首次出让的“双限”地G24地块毛坯限价43555元/㎡，跟周边在售精装新房价格差距不大，值得一提的是，G24地块是新玄武布局商业综合体的最后一块拼图，也是新玄武板块最后一块涉宅用地，稀缺性不言而喻！

  江心洲此次表现也不俗，G26地块出让当天不到1分钟就触顶，最终被招商&南通瑞城摇号拿下，毛坯限价40783元/㎡，全装修最高限价42783元/㎡，即使加上3500-5000元/㎡的升级包，相比周边部分在售新房也便宜了不少。

  在这个梯队我们可以看到，就南京改善板块整体而言，它的购房门槛是在不断提高，且随着土地的稀缺性，将来要在这个梯队买房或许会越来越困难。

  2、第二梯队：毛坯最高限价3-4万/㎡，集中在规划利好优势突出、配套醇熟地段！

  代表板块：江北核心区、迈皋桥、燕子矶、鼓楼滨江、仙林湖、马群、百家湖、上秦淮、城南两桥等。

  3-4万/㎡+这个梯度，楼盘更新换代的速度要比我们想象中的快许多。

  以江北核心区为例，G12地块毛坯限价3.5万/㎡，较此前上涨了3000元/㎡，未来加上基础装修包和升级装修包，江北核心区新房价格即将突破4万/㎡！

  城南两桥板块上涨速度更是“惊人”，从彰泰观南府的毛坯限价3.2万/㎡到金基G06地块的3.8万/㎡，再到G39地块的38500元/㎡，6500元/㎡差价，猝不及防地在板块三次土地出让中，就成功转变了！

  仙林湖、迈皋桥等板块第一次加入“双限大军”，成绩也十分亮眼。其中，仙林湖G43地块出让当天，开始不到3分钟就触顶最高限价，最终被新城摇号拿下，毛坯最高限价33800元/㎡，预计全装修限价35800元/㎡，加上升级精装包或将达到4万/㎡。

  江苏富园摇号拿下的迈皋桥G42地块，地块虽小楼面价却不低，成交楼面地价26724元/㎡，比“前地王”锦麟融誉府的地价高出4096元/㎡，涨幅达18.1%！

  另外，作为板块内的第一幅“双限”地块，江苏富园迈皋桥G42地块毛坯限价32907元/㎡，全装修最高限价34907元/㎡，若是再加上升级装修包，肯定要突破3.5万/㎡！

  整体来看，这一梯队的楼盘所在板块，多是占据了地段优势和发展规划的双重利好，各项配套落地肉眼可见，也有未来预期，兼备生活需求和上升潜力。

  3、第三梯队：毛坯最高限价2-3万/㎡，性价比较高，南京刚需主力大军区域！

  代表板块：浦口城南中心、桥林新城、新尧新城、汇通路、麒麟、栖霞山、正方新城、方山大学城、板桥等

  南京新房毛坯限价在2-3万/㎡这个价格梯段，各大板块都有涉及到，也是当下刚需、刚改的集中段。

  同时，这个价位也是不少购房者当下买房最为纠结的选择段，要在产品和地段之间做衡量。

  比如，新尧新城、栖霞山两大板块，毛坯限价相差不大，都在2.5万/㎡左右，目前板块内可供选择的新盘也较多，不乏一些大牌房企打造的品质楼盘，但板块偏远、交通不便、配套落地慢等问题，让不少买房人还是心存顾虑。

  当然，也有不少板块地段也是相当不错，例如浦口城南中心、汇通路板块，毛坯限价都在2.8万/㎡左右，随着近几次土拍将热度点燃，买房人也逐渐疯涌！

  就汇通路这次出让的G46、G47地块来说，毛坯限价2.85万/㎡，两幅地块紧紧相邻，一路之隔就是去年11月被中南拿下的G83地块和在售的正荣润岚府项目，周边还有朗诗保利麓院、依云溪谷、大鱼VILLA等众多高端社区，居住氛围优越。

  去年才官宣的浦口城南中心板块也不逊色，目前板块内有4盘在售，2盘待上市，毛坯限价2.8万/㎡。

  值得一提的是，这次出让的2幅综合体地块，不仅涉及住宅，还包含了商办以及文化设施！另外，地块周边还规划了地铁11号线，南京市浦口区中心医院、宝隆时代广场等配套也在附近，而且教育、商业等配套还在不断跟上，入手这个板块基本可以坐享成熟的配套。

  4、第四梯队：毛坯最高限价1.5-2万/㎡，主要在南京主城外延！

  代表板块：葛塘、六合、浦口汤泉、汤山、江宁滨江、江宁谷里、湖熟、禄口等

  南京毛坯限价2W/㎡以下的楼盘真是越来越少了，且基本分布在南京主城的外延区域，像是六合、江宁滨江、湖熟、禄口等。

  价格是他们最吸引人的地方，最低毛坯限价只有16900元/㎡，还不足南京主城某些区域房价的一半。客户群体一般也是以地缘性客户为主，几乎都是纯刚需群体。

  在这里置业的话，要考虑到中长期享受不到周边配套。当然，一些配套也会慢慢的落实。

  不过，这梯队的队伍会不会随着时间的推移和板块利好的落地而减少，也不好说，毕竟葛塘、六合毛坯限价都直逼2万/㎡，全装修+升级装修还不妥妥地突破2万/㎡！

  若是手头预算有限，又急于上车的购房者们，倒不妨可以考虑考虑这些区域的新房。

  写在最后：

  显而易见，在经历过一场场土拍的洗礼，如今的南京楼市房价梯队确实已发生变化。

  但除了房价，我们还应看到背后所折射出的城市发展方向的变化。

  从近期的土拍来看，南京不少新板块开始发声，比如城南人居森林示范区、雨花经开区、岱山，土拍前这些板块鲜有问津，土拍后就集结了数个纯新盘。

  就连核心板块，河西南、仙林湖、光华路、百家湖，都有新地块供应。

  总的来说，南京房价梯队是经历了一轮大洗牌，同时，在新旧的更迭中，南京城市的骨架又再一次壮大了。