正文

  8月25日，南京土地市场网发布《南京市国有建设用地使用权挂牌出让公告（集中供地第二批）（2021年宁出第07号）》（下文简称“公告”）出让涉宅用地53幅。用地总面积近242万㎡，起拍总价达621.551亿元。本批次出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让，9月26日开始网上竞价出让。该批次地块涉及建邺江心洲、南部新城、江北新区、软件谷、燕子矶、仙林湖、栖霞山等多个片区。

  7月30日，北京市规划和自然资源委会发布了首批集中供地高标准商品住宅建设方案公告。

  同一天，杭州市发布了第二批住宅用地集中出让公告，首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品。

  NO. 1｜壹

  针对本次南京实行全新的出让模式，金隅地产南京公司营销总监贺天啸表示，总体来说这个政策对我们来说是好事。

  具体表现在：

  
1、起拍价限制在15%，对保证开发商利润有好处，提高开发商积极性；

  
2、限定品质，对市场产品规范化的促进，对开发商品控的要求，成本的要求更高，但对购房者来说有好处；

  
3、限定报名数量，就摇号本身来讲，相对更公平。

  贺天啸介绍，他们对于品质的管控，有自己的工艺工法基地，有对施工过程的可视化标准，以及实测实量标准，确保施工质量；

  有精装修部品的管控标准，确保施工品质；小区配套的标准化，如跑道，儿童空间，四点半学堂，私宴等生活氛围空间，确保生活品质。

  戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨认为，南京本次土拍新规和国家对于房地产行业整体政策方向是一致的。上一轮土拍过程中，在房价、地价双限且开发商现金流普遍不充裕的背景下，部分一线城市出现了土地流拍情况。

  NO. 2｜贰

  公告中，最高溢价率由之前的30%下调至15%。“最高毛坯限价和成交楼面价最高可以差到8000元/㎡至9000元/㎡。”南京市房地产学会会长吴翔华介绍，土地溢价率下调至最高15%，提出住宅品质的新要求。

  目的通过限制地价，降低房企的拿地成本，保证开发商有更多的利润空间，使企业有足够意愿提高住宅品质。“此前地价高利润薄，开发商为了追求利润，而不注重房产品质，甚至以利润低为借口做低品质产品，本次新变化可以说是政府牺牲部分土地收入，从源头上管控房产品质。”吴翔华说。

  目前，我国住宅的总量达到了一个较高的水平，但住宅的工程质量问题却频频爆出，成为社会各界持续关注的热点。

  “对于房企来说，严格的土地出让条件、有限的盈利空间，无不对房企的融资能力、产品力、运营能力等提出更高的要求。”住房和城乡建设部建筑节能与科技司相关人员表示，南京实行全新的出让模式是对的，门槛高了有实力、有技术的企业，才能做精品。

  南京定品质由于江苏省的绿色建筑是省人大立法的条例，所以江苏所有的住宅建筑开发和建设必须满足基本的绿建一星标准，因此在江苏讨论绿建已无意义。

  而竞品质未来将被更多城市采用，房企除了开发能力强之外，资产运营能力、技术、重视绿色发展等因素可能会成为未来决胜的关键。

  据悉，住建部此前曾提要求，如控溢价率、竞品质、开发的资质及主体等方面的一些限制。本批次出让地块中，11幅热点地块明确规定将不得合作开发，分如：G70、G71、G72、G80、新区G16、新区G18等。

  另外，地块开发建设产生违约责任的，除项目公司外竞得人须承担主要责任；项目公司发生失信行为的，记入竞得人的企业信用记录。

  “此次土拍有一些处于城市中心地带的土地出让，限制不可以联合竞买，在目前开发商普遍资金不充裕，开发利润率受限的情况下，项目品质的保证仍然非常具有挑战性，预计参与的开发商具有国企央企背景可能性更大。”戴德梁行南京公司副总经理宋诗雨分析。

  NO. 3｜叁

  稳房价、稳地价、稳预期是楼市调控的主要目标。“调控肯定是越来越精准，南京房地产市场的基础本身也不错，经得起这样的调控。”南京市房地产学会副会长孟祥远觉得，这个政策应该说还是比较好的，如果执行到位有利于促进行业的品质提升。

  在房价稳定的情况之下，南京市同等价格房子，老百姓买到更好房子的机会是变高了。

  以往的限价、地价很高，在房价限制背景下，房企没有利润确实容易出现一些粗制滥造，包括出现交付即维权的问题。

  孟祥远认为，至于最高毛坯限价，并没有完全放开，比较热门的板块，如江宁、江北比较核心的位置，价格放开了一点，但少数板块价格也调低了一点。

  总体上比较稳定，稳中有升，这也是对原来市场的一个修正。

  原来江北价差没有拉开，导致热门的板块很热，开发商躺着卖房，却不好好做产品，差的板块价格也不便宜。好的板块，好的开发商，来做高品质的产品。好产品、好地段、给予好价格也是比较正常的。

  所以，这次土拍的热度可能比第一次会降低一些，但是对于这种真正做品质的房企，真正想在南京好好发展的企业，或者立足于长远深耕的企业来讲，我认为是好事。

  公告中，为了保证科学设计和施工周期，房企竞得地块后6个月内住宅不得上市，申领预售许可证时需由房产部门、建设部门现场核实进度，符合要求的才能进行销售。房地产业内人士表示，假设利润率只有5%，半年可周转就是10%的利润。

  企业一般都是高周转，这样做是对高周转的一种限制。同时，政府给时间鼓励房企去打磨好的产品。

  联合开发的限制，它主要是为了拿地，几家一起联合去操盘，导致主体不明确。现在大股东至少占比50%以上，不给联合操盘。有了这种限制，开发主体更加明确，防止出现扯皮现象。

  在住宅品质方面，公告也做了新要求：优化公共空间，升级建筑设计，优化停车设施等。“公告显示，对开发商的要求提高了、但规范没有变化。”设计人士核算后表示，建筑单体部分全都下地，建设成本增加。

  环境的提升，带来的成本增加。相对于购房的成本，这些都是少的，可以忽略。土建车位的成本造价增加10%，每套住宅配建的一个车位增加2-3万成本，对每套住宅300~500万元，加的有限。