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  中秋假期前，南京第二轮集中供应项目集中领取销许，共涉及13个关注度较高项目，2503套房源，分两轮供应，随着本批次集中供应项目的入市，南京9月下旬再迎集中开盘

  表：9月底第二批集中供应项目明细

  在今年8月，受疫情影响，南京曾经历了长达一个月的新房断供期，8月全市商品住宅成交量54.83万㎡，同比下降幅度达38%。

  进入9月，疫情影响逐渐消退，市场也开启重启键，首批集中供应房源在延期一个多月后于9月初入市，非集中供应房源也随后入市，需求呈现持续释放。但截止9月20日，南京9月全市商品住宅成交44.18万㎡，较去年9月同期仍下降10%，仅从成交来看，9月市场表现较预期仍存差距。

  表：仅两个月商品住宅成交及同比变动

  具体来看，当前部分市场信号已初现端倪，值得关注。

  一、政策调控降温市场，市场观望心态渐浓

  自去年下半年至今，在“房住不炒”基调下，南京楼市进入了持续政策调控期，“土地双限”、“宁九条”、精装限价等，显示出政府控房价和稳预期的决心。

  近期，宁小通APP的推出，进一步规范了房地产市场的销售行为。其中，针对关注度较高的楼盘，实行集中供应，同一批次仅可报名一个项目，极大限制了投资客跟风投机行为。

  仅从宁小通实行以来的效果来看，集中供应项目的单盘中签率回升（部分项目未达摇号标准），加之部分投资客退场，部分项目目标客群蓄客不足开始显现。那么，随之带来的是市场心态的改变，对于自住购房者来说，观望情绪加重，前期恐慌性购房现象减少。

  表：9月集中供应项目中签率及与前期中签率对比

  再从全国市场环境来看，中央对于“房住不炒”和房价调控显示出很强决心，重点城市楼市调控不断，8月，70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势，那么，在全国政策普遍收紧下，势必会对南京购房者的购房预期和购房决策产生影响。

  加上近期房贷利率普涨，放款周期拉长，严查首付贷，以及预计的学区改革和二手房指导价出台，对于新房的投资预期均起到抑制作用。

  二、疫情影响潜在需求，信贷抑制置换改善

  伴随着政策的调控，加上今年7月底突如其来的疫情，对南京楼市产生了双重的影响，据市场走访了解，对于部分受疫情冲击较大的行业从业者来说，为防控未来不确定性的行业市场风险，此类人群潜在购房需求减少；此外，随着银行利率的提升（部分银行出现停贷），二手房的出售难度增大，从资金角度也抑制了置换型改善的市场需求。

  三、提首付促精装去化，分销力度持续提升

  从开发企业角度来看，进入2021年，是较为艰难的一年。在信贷收紧和开发利润明晰的市场环境下，提升首付比例和精装包去化，成为地产开发重要的利润点，但随之带来的也是提升首付之后的流速下降风险，精装包去化也加剧了项目产品力的竞争。

  随着近期市场预期的下调，边缘板块市场首当其冲，较为显著的市场信号就是分销力度的提升，据不完全统计，一方面，部分项目新增了分销渠道，另一方面，部分项目分销点数也呈现提升，如受疫情影响较大的禄口板块，当前分销佣金最高可达8%，板块市场竞争加剧，也显示出开发企业对于当前市场预期的预判。

  总结 

  综合来看，政策调控、疫情对于市场预期产生了诸多影响，对于当前购房者来看，购房需求将更多倾向于自住，房地产的投资属性将进一步弱化，同时，购房者对于房屋的品质、居住属性将有更高的要求，对于开发企业来说，一方面需要提升市场抗风险能力，理性投资，另一方面，未来将紧扣产品力这一核心输出点，通过产品力提升，实现一定产品溢价。

  9月下旬，南京将再迎集中开盘，关于本次开盘，我们拭目以待。一方面，疫后市场确在破冰中，另一方面，我们对于当前市场，还应少一分意外期许，多一分理性去看待。

  以上内容来自克而瑞南京微信公众号