正文

2021的南京楼市就像过山车，年初平稳起步，年中急速攀升，下半年又急转而下，各种调控组合拳接连出击，在经历了5年多的狂热之后，南京楼市终于回归正常状态。

政策

收紧限购 南京执行落户+限购双新规

事件：2月9日，南京市政府办公厅印发了《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》，明确“全面放宽浦口、六合、溧水、高淳区城镇地区落户限制，对持有上述四区居住证、缴纳城镇职工社会保险6个月以上的人员，即可办理落户”。

4月18日，南京市促进房地产市场平稳健康发展领导小组办公室下发了《关于明确浦口、六合、溧水、高淳区新落户人群购买商品住房限购政策的通知》，通知明确自落户之日起，两年内仅可在浦口、六合、溧水、高淳区（不含江北新区直管区）范围内购买商品住房和二手住房。

点评：南京对新落户新区人口实施定向限购，既可以均衡人口的分布，又在一定程度上控制了楼市投资的需求，抑制房价过快上涨。

影响星级：★★★

土拍新规，集中供地、“定品质”规则上线

事件：4月1日，南京市规划和自然资源局公布了南京市2021年度国有建设用地供应计划。文件明确了南京招拍挂住宅用地实行“集中发布出让公告”和“集中组织出让活动”的“两集中”制度，原则上全年不得超过3次。

8月25日，南京第二批集中供地出让公告出炉，全部采用“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式，房企最多报名不得超过13幅、部分地块竞买资质需达到二级及以上、拿地六个月内不得上市销售等规定。

点评：通过一系列土拍供给侧的组合拳，一定程度上抑制了土地市场过热的现象，二、三次集中供应中终止出让、流拍、底价成交地块频频出现。

影响星级：★★★★

南京市将不再审批“别墅”类房源规划

事件：5月17日，南京市规划和自然资源局印发《南京市规划资源局低多层居住建筑项目规划管理规则》，明确即日起南京市将不再审批“别墅”类房源规划，目前市面上在售、已经获得审批的双拼、联排、叠墅等房源，将成为最后一批。

点评：受政策影响，原本去化周期较长的在售别墅盘，尤其热门板块的绝版产品热度攀升，比如仁恒凤凰山居、金基九月森林等，去化加速。优质的别墅产品在二手房市场的热度和价格也有所攀升。

影响星级：★★★

购房政策持续收紧 无房家庭认证标准从严

事件：5月28日，南京市住房保障和房产局官网发布《关于进一步优化无房家庭购房工作通知》，南京无房家庭购房资格认定标准收紧，在原有基础上，新增“需在本市2年内无房产登记和交易记录”+“1年社保”或5年及以上南京户籍；非本市户籍居民家庭，取得硕士及以上学位、高级职称（含副高级和正高级）、高级技师职业资格的，年龄在40周岁以下，无法再凭借学历证明与在宁劳动合同直接开出普通购房证明。

点评：几个月来接连收紧购房政策，有效阻止了部分利用人才政策“漏洞”投资炒房的行为，对高歌猛进的南京楼市起到一定抑制作用。

影响星级：★★★★

报名新规，官方平台“宁小通”上线

事件：7月15日，南京发布新政规范商品住宅报名，自7月19日起，全市所有新建商品住房项目须通过官方平台“宁小通”在线报名。同时南京热门项目将集中供应，买房人自报名之日起至摇号结果公示当日止，仅可参加一个集中供应项目的购房报名。

点评：所有的报名工作被纳入官方平台，所有买房人都可以公平公正地参与到购房报名中。同时热盘集中供应，对热盘起到一定的分流作用，对热盘降温效果明显。

影响星级：★★★★

抢人大战升级，积分落户条件放松

事件：7月30日，南京发布新的积分落户实施办法，其中最大的一个变化就是通过积分落户南京需要缴纳的社保年限，从原来的不少于24个月，调整为不少于12个月。此外，南京和苏州的居住和社保缴纳年限累计认可。在苏州市参加城镇职工社会保险的，视为在南京市缴纳并赋分；在苏州市居住的，视为在南京市居住并赋分。

点评：人才是城市新发展的重要引擎，对年轻人落户政策的放宽，才能够让他们选择留下来，政策能够拉动南京市的常驻人口，提升技术性人口比例。但政策整体相对比较温和，对楼市的短期刺激有限。

影响星级：★★★

现象

打击造假，南京对“假人才”进行查处通报

事件：5月11日，南京市相关部门联合发布了查处通报，针对个别中介和少数个人通过虚构劳动关系、代签劳动合同、代缴社保费用、伪造印章等，骗取人才购房证明不法行为。核查中对涉嫌违法犯罪的线索移送公安机关，公安机关现已对查明违法犯罪事实的人员依法处理，2人被采取刑事强制措施、8人被治安处罚。

6月28日，南京申请购房证明有变，弄虚作假者2年内本人及家庭成员不得申请人才购房证明，1年内本人及家庭成员不得申请其他类购房证明！

点评：类似涉及购房资格的查处，本质上就是为了防范各类违规获取购房资格的小动作，为过热的南京楼市降温。

影响星级：★★★

上车门槛拉升，8成首付成热门板块“标配”

事件：房子更贵了，首付门槛也更高了。“首付上涨”，无疑是南京楼市最具代表性的变化之一，首付门槛开始由3成提高至5成、6成甚至8成，首付上涨的楼盘也从传统热门的河西、南部新城等一线板块，逐渐延伸到江北核心区、新玄武、燕子矶、麒麟等新一线板块。

下半年，随着报名人数锐减和中签率提升，首付8成也在逐步退场，在市场上所占比例逐渐降低，多数楼盘仍维持5-6成首付比例，更多则是维持在3成水平。

点评：首付门槛的上涨，无疑起到了打击投资客的作用，但也使一批刚需遭到误伤。随着市场高热的褪去，开发商面临去化压力，首付比例有望恢复正常。

影响星级：★★★★

停贷难贷，二手房放款周期延长

事件：在提倡房住不炒的当下，各地购房政策都在逐渐收紧，“限贷、停贷”也是上半年全国楼市的关键词，不只是南京，长三角、珠三角的多个热点城市，都出现了二手房停贷的消息。与此同时，银行贷款限制也越来越多，放款速度也变得越来越慢。

不过随着年底市场逐渐下行，各大银行额度明显宽松，放款时间也在逐步提速，“难贷”现象缓解。

点评：二手房停贷难贷，对过热的楼市有直接的抑制作用，是房地产市场调控的一种表现，抑制投资炒房，调解楼市适度降温。

影响星级：★★★★

年底大促销 多板块现打折卖房

事件：过去几年，南京楼市始终保持上涨的态势，楼盘打折促销尤其是大规模的打折促销几乎没有出现。但从9月开始，江北非核心区、桥林、江宁、城北等部分非热门板块去化压力增大，涌现出不少打折楼盘，降价促销手段层出不穷，打折力度也是节节攀升，促销大战悄然上演，很多滞销楼盘都在期待“以价换量”，企业主动优惠促销似乎已成为“新常态”。

点评：急速降温的南京楼市对非热门板块可谓重创，楼盘成交量锐减，房企通过以价换量的方式换取现金流也实属无奈之举，整理来看属于部分板块、部分房企的降价行为，房价小范围涨跌在合理范围之内，不会对市场造成大的波动和冲击。

影响星级：★★★