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买房大真探  实地踩盘真体验

来自天猫好房楼盘评测系列

看项目、赏户型，实地走访周边配套

还原项目真实人居体验

本期楼盘测评项目

万科雨悦光年

这个项目究竟如何？赶紧看起来！

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楼  盘  概 述

万科雨悦光年位于南京雨花中央科创生活区，由南京万科置业打造，拟建14栋8-11层低密住区，周边配套齐全。

适  合  人  群

目前主力户型建面约89㎡（三房）、108㎡（三房）、125㎡（四房），定位刚需、刚改，主力客群来源于河西新城科技园、雨花CBD、华为等高智新青年。

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楼  盘  亮  点

★中央科创生活区  地段优越

万科雨悦光年紧靠河西南岸，距离河西CBD、软件谷仅约5公里左右，三条地铁，一站河西，交通出行便捷，共享双区优质配套，未来生活资源丰富。

★主城低密89㎡小户型  得房率高

规划约14栋8-11层洋房，容积率低至1.5，设计有建面约89㎡户型，满足刚需群体。无连廊，南北通透，浪费空间少，得房率约79%-84%。

★万科物业   产品细节周到

由南京万科打造，将来物业为万科物业服务，首个前置管家物业服务，从买房开始进行1对1服务，品质保障。社区内人车分流，细节设计人性化。

价  格  分  析

价格现状：万科雨悦光年销许均价约31486元/㎡，装修包价格约2000元/㎡，其周边在售新房：对面是绿城云栖玫瑰园，在售户型建面约128-430㎡，毛坯均价约3.3万/㎡；电建洺悦华府销许均价约30305-30691元/㎡；世茂璀璨睿湾销许均价约31117元/㎡；相比来看，入手门槛不高。周边拆迁安置小区较多，暂无可参考的二手房。

价格潜力：相较于雨核、河西等区域的房价，存在一定的倒挂。周边有岱山陵园，虽然位于山体另一面，项目上看不到，但是这也对版块内的房价有一定的影响。

目前周边城市配套有待完善，但2021年雨花台区政府制定的《“两桥”地区更新改造工作推进方案》，明确表示雨花台区“新中心”对接河西新城、软件谷、南部新城三核区汇聚带来的资源、规划、配套、信息流等价值优势，使整个板块未来的想象空间更大。

项  目  详  情

万科雨悦光年 占地面积约4.7万方，打造8-11层小高层，容积率约1.5的“低密住区”。地块呈扇形排布，户型建面约89、108、125㎡，社区绿化率约35%，车位比为1:1.2，楼间距约30-42米，各楼栋日照采光良好。

楼栋外立面清新美观，无连廊，窗墙比较高。各楼栋分列排布，楼栋之间打造了四季植被，景观草坪、活力能量跑道、儿童娱乐区等。

户  型  分  析

从户型设计来看，建面约89、108、125㎡ 涵盖刚需、刚改、改善产品，装修包价格约2000元/㎡。

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建面约89㎡   三房两厅一卫户型  

厨房、餐厅、客厅、阳台连通一体，南北通透，采光、通风效果较好；双阳台设计，灵活性强；卧室位于东西南北各个角，北向卧室带飘窗，实用性强。

“飞机户型”空间合理，动静分离，互不打扰，细节上也比较实用。预算有限的首次置业客群，作为起步户型很适合。

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建面约108㎡户型   三房两厅两卫户型

功能型三房布局，也是比较实用的“飞机户型”，南向三开间面宽约10米，生活空间更阔绰；双阳台，客厅、餐厅互相利用，互不打扰；主卧套房设计，拥有独立横向卫浴，私密性强。

各个空间比例更宽敞，浪费面积少，功能性强，适合刚需偏改善的客群。需要注意，南向次卧靠近电梯井，未来担心有一定噪音影响，但具体实际情况以开发商信息为准。

样  板  间

万科雨悦光年有升级装修包可选，均价约2000元/㎡。

升级装修配备了三大件，即新风系统、中央空调、地暖。全屋实木复合地板，入户门为三合一智能锁，选用飞利浦或同等品牌，钥匙、指纹、密码均可开锁。选用墙布交付，无拼缝，在审美上也更加符合年轻人的口味。

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89㎡户型样板间

卫生间的三面镜镜柜方便日常多角度护肤和化妆。主卫配置了电热毛巾架；主卫马桶选用的是恩仕或同等品牌智能马桶，客卫的马桶选用的也是科勒等品牌；主卧卫浴采用了摩恩等知名大牌的恒温花洒。

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108㎡户型样板间

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交  通  出  行

轨道交通：周边有三线地铁环绕，“换乘王”地铁7号线（在建中）西善桥站，可直达河西，直线距离约1.5公里，此外还有地铁8号线和16号线（规划中）速达河西南。

公共交通：家门口的公交总站有 : 62路、94路、135路、169路、182路等多条线路。无缝对接安德门地铁站(1号线，10号线，在建10号线二期)、夫子庙地铁站(3号线，在建5号线)、油坊桥地铁站(2号线，在建2号线西延线，在建S2/宁马线) 快速直达河西南、集庆门等地。

自驾：可通过岱山东路、绕城公路、绕越高速、宁芜公路、岱山南路、新湖大道等交通主干道，可快速到达周边地铁站，商业配套，河西南、软件谷等区域。

周  边  配  套

教育配套：周边2km范围内，有雨花台中学（岱山分校）、金陵中学岱山分校（西校区）、西善花苑小学雨花外国语小学分校，可满足一般的教育需求。

医疗配套：距离岱山社区医院约1.6公里；距离南京梅山医院分院约1.7公里；距离南京市雨花医院约3.8公里；开车到达到达河西明基医院、河西儿童医院也比较便捷。

公园配套：靠近牛首山脉景观，周边1km内还有六朝古都遗址公园，项目距离永盛奥林匹克公园仅约1.2km，是散步、健身、游玩的好去处。

商业配套：自带约589㎡商业配套，步行即达好邻里生活广场、东来荟邻生活广场；约5.7万方的商业综合体世茂璀璨睿湾商业广场（在建中）；还有雨花客厅、华采天地等综合体。

万科雨悦光年     推荐指数四颗星★★★★

小户型起步，总价约300万左右即可入手，门槛相对低；户型空间设计合理，浪费面积较少，得房率高；后期万科物业服务，品质保障；紧邻软件谷、河西南岸，社区圈层相对年轻化，后期居住环境氛围较好。