乐居财经 李杨 发自南京  近日，花旗研究部发表报告，31家上市内地房企的1月销售额按年下跌44%，跌至5年低点，部分原因是疫情所致，估计情况可能从5月开始才会回稳。该行业首选为华润置地(1109.HK)、龙湖(0960.HK)、保利置业(0119.HK)、旭辉(0884.HK)。

  去年下半年以来，虽然国内房地产市场持续下行，但花旗、高盛、德银等权威金融机构依然给予华润置地较高的评价，维持“买入”评级。

  金融机构对华润置地的信心来源于哪里？我们先来看看它过去一年的业绩：2021年全年，华润置地累计合同销售额约人民币3,157.6亿元（2021年销售目标3150亿元），总合同销售建筑面积约16,649,045平方米，分别按年增长10.8%及17.4%。

  在困难重重的2021年，华润置地依然能保持业绩增长，并且顺利完成年度目标，这在行业内实属罕见。

  除了销售稳定增长，华润置地在土地市场也持续发力，且以抗风险能力较强的一二线城市为主。据统计，去年上半年华润置地新增土地中，一二线城市投资占比86%，并重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。

  以南京为例，2021年华润置地以70.6亿竞得雨核中央商务区G39地块，23.2亿竞得大校场G73地块。一幅是量身定制的大型综合体地块，一幅是炙手可热的南部新城宅地，市场下行之时，华润置地依然逆流而上。

  一、稳健布局

  2009年，华润置地以22.2亿竞得南京建邺区所街地块（楼面价为7992元/㎡），开始进入南京市场，打造第一个项目——华润悦府。项目于2011年末入市，当时的单价高达3万/㎡（5000/㎡的装修标准），而且首开238、284㎡精装大平层。

  十年前的河西，高端改善项目的数量还很少，更谈不上“宇宙中心”。不得不说，华润悦府的首开价格与产品定位非常大胆。

  不过，我们今天再来看华润悦府项目，虽然过去了十年之久，但它展现出来的豪华质感，并不逊于近几年河西交付的新小区。尤其是那个气派的法式风格大门，放在今天也毫不落伍。我第一次去所街，经过这个大门，也驻足看了一下是哪个小区。目前，华润悦府二手房挂牌均价6.5万/㎡，明显高于周边房龄接近的商品房小区。

  所以，与其说是大胆，不如说，华润置地在提升项目附加值上下足了功夫，对自己的产品非常有信心。

  从江北新区到鱼嘴CBD，再到燕子矶新城……南京不少新兴板块起步之时，都有华润置地的参与。进入南京十余年来，华润置地并未盲目的快速扩张，而是稳扎稳打，步步为营。

  近几年的南京楼市，不少房企经历了“拿地热、入市冷”的阵痛，最后不得不牺牲利润，完成资金回笼。而以财务稳健而著称的华润置地，凭借稳健的布局，最大程度规避了这种风险，也为区域公司的持续发展注入动力。

  二、逆流而上

  华润置地连续数年蝉联中国商业地产综合实力榜首，贡献了深圳万象城、深圳万象天地、杭州万象城等全国闻名的商业范例。但在南京，万象系商业体可谓是姗姗来迟。

  2019年，华润置地已在南京布局了四大万象系商业体——江北万象系商业、三山街万象天地、燕子矶万象汇、桥北万象汇4个标杆项目。不过，直到2021年6月，南京首个万象系商业体——桥北万象汇才正式开业。入宁已过十载，这家国内商业地产的龙头企业终于给南京消费者带来了一座综合体。

  除了桥北万象汇的开业，2021年华润置地在南京商业领域还有大动作：“520”土拍中，雨核G39地块被华润置地以70.6亿的底价拿下，这就是如今备受关注的华润置地中心。通过北京，东莞，长沙几个城市的华润置地中心，不难看出置地中心项目在华润旗下的极高定位，基本上是处在城市核心地段或大型交通枢纽处，而且规划起点非常高。

  北京·华润置地中心（图片来源：华润置地官网）

  南京华润置地中心位于城南雨花核心区板块，紧邻地铁S3号线贾西站。项目体量巨大，总用地面积达到23.5万方。从现场的沙盘，可以大概看到雨核万象商业体的布局，包括购物中心、200米超高写字楼、五星级酒店、文体场馆等等，这无疑是目前雨花区商办的“顶配”。根据出让要求，该地块6个月内开工建设，30个月内购物中心主体结构封顶，42个月购物中心投入运营，48个月内项目全部竣工交付。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍如果一切顺利，华润置地中心的商业部分将在2024年底开业。

  相比华润置地中心的遥远，三山街万象天地、燕子矶万象汇两大商业综合体有望在2022年底开业。

  与传统的住宅项目相比较，商业综合体的开发回报周期长，对于企业的资金实力与运营能力提出了更高的要求。在如今艰难的环境下，也只有华润置地等少数开发企业具备逆流而上的实力和机会。

  当然，华润置地在南京的商业蓝图足够宏大，但从规划到落地，再从落地到开业，任重而道远。