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华润置地南京:逆流而上
来源:乐居买房2022-02-15 17:47:32
摘要
近年来,南京楼市正经历着波动震荡。而华润置地凭借稳健的布局,在新的市场形势下,突破困局,逆流而上。

  乐居财经 李杨 发自南京  近日,花旗研究部发表报告,31家上市内地房企的1月销售额按年下跌44%,跌至5年低点,部分原因是疫情所致,估计情况可能从5月开始才会回稳。该行业首选为华润置地(1109.HK)、龙湖(0960.HK)、保利置业(0119.HK)、旭辉(0884.HK)。

  去年下半年以来,虽然国内房地产市场持续下行,但花旗、高盛、德银等权威金融机构依然给予华润置地较高的评价,维持“买入”评级。

  金融机构对华润置地的信心来源于哪里?我们先来看看它过去一年的业绩:2021年全年,华润置地累计合同销售额约人民币3,157.6亿元(2021年销售目标3150亿元),总合同销售建筑面积约16,649,045平方米,分别按年增长10.8%及17.4%。

  在困难重重的2021年,华润置地依然能保持业绩增长,并且顺利完成年度目标,这在行业内实属罕见。

  除了销售稳定增长,华润置地在土地市场也持续发力,且以抗风险能力较强的一二线城市为主。据统计,去年上半年华润置地新增土地中,一二线城市投资占比86%,并重点在杭州、南京、长沙、郑州等城市获取多个城市级TOD商业综合体项目。

  以南京为例,2021年华润置地以70.6亿竞得雨核中央商务区G39地块,23.2亿竞得大校场G73地块。一幅是量身定制的大型综合体地块,一幅是炙手可热的南部新城宅地,市场下行之时,华润置地依然逆流而上。

  一、稳健布局

  2009年,华润置地以22.2亿竞得南京建邺区所街地块(楼面价为7992元/㎡),开始进入南京市场,打造第一个项目——华润悦府。项目于2011年末入市,当时的单价高达3万/㎡(5000/㎡的装修标准),而且首开238、284㎡精装大平层。

  十年前的河西,高端改善项目的数量还很少,更谈不上“宇宙中心”。不得不说,华润悦府的首开价格与产品定位非常大胆。

  不过,我们今天再来看华润悦府项目,虽然过去了十年之久,但它展现出来的豪华质感,并不逊于近几年河西交付的新小区。尤其是那个气派的法式风格大门,放在今天也毫不落伍。我第一次去所街,经过这个大门,也驻足看了一下是哪个小区。目前,华润悦府二手房挂牌均价6.5万/㎡,明显高于周边房龄接近的商品房小区。

  所以,与其说是大胆,不如说,华润置地在提升项目附加值上下足了功夫,对自己的产品非常有信心。

  从江北新区到鱼嘴CBD,再到燕子矶新城……南京不少新兴板块起步之时,都有华润置地的参与。进入南京十余年来,华润置地并未盲目的快速扩张,而是稳扎稳打,步步为营。

  近几年的南京楼市,不少房企经历了“拿地热、入市冷”的阵痛,最后不得不牺牲利润,完成资金回笼。而以财务稳健而著称的华润置地,凭借稳健的布局,最大程度规避了这种风险,也为区域公司的持续发展注入动力。

  二、逆流而上

  华润置地连续数年蝉联中国商业地产综合实力榜首,贡献了深圳万象城、深圳万象天地、杭州万象城等全国闻名的商业范例。但在南京,万象系商业体可谓是姗姗来迟。

  2019年,华润置地已在南京布局了四大万象系商业体——江北万象系商业、三山街万象天地、燕子矶万象汇、桥北万象汇4个标杆项目。不过,直到2021年6月,南京首个万象系商业体——桥北万象汇才正式开业。入宁已过十载,这家国内商业地产的龙头企业终于给南京消费者带来了一座综合体。

  除了桥北万象汇的开业,2021年华润置地在南京商业领域还有大动作:“520”土拍中,雨核G39地块被华润置地以70.6亿的底价拿下,这就是如今备受关注的华润置地中心。通过北京,东莞,长沙几个城市的华润置地中心,不难看出置地中心项目在华润旗下的极高定位,基本上是处在城市核心地段或大型交通枢纽处,而且规划起点非常高。

北京·华润置地中心(图片来源:华润置地官网)

  南京华润置地中心位于城南雨花核心区板块,紧邻地铁S3号线贾西站。项目体量巨大,总用地面积达到23.5万方。从现场的沙盘,可以大概看到雨核万象商业体的布局,包括购物中心、200米超高写字楼、五星级酒店、文体场馆等等,这无疑是目前雨花区商办的“顶配”。根据出让要求,该地块6个月内开工建设,30个月内购物中心主体结构封顶,42个月购物中心投入运营,48个月内项目全部竣工交付。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍如果一切顺利,华润置地中心的商业部分将在2024年底开业。

  相比华润置地中心的遥远,三山街万象天地、燕子矶万象汇两大商业综合体有望在2022年底开业。

  与传统的住宅项目相比较,商业综合体的开发回报周期长,对于企业的资金实力与运营能力提出了更高的要求。在如今艰难的环境下,也只有华润置地等少数开发企业具备逆流而上的实力和机会。

  当然,华润置地在南京的商业蓝图足够宏大,但从规划到落地,再从落地到开业,任重而道远。

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