乐居财经 李杨 发自南京  头部房企“长肌肉”，暴雷房企“保交楼”。2022年，国内房地产市场的分化正进一步加剧。

  虎年伊始，中海地产率先发声，打破南京楼市的平静：

  2月8日，中海仙林湖G80地块公布案名为：中海观文澜；

  2月9日，中海方山G85地块公布案名为：中海观山樾；

  把时间轴拉长，1月21日，中海江北核心区G15地块也公布了案名：中海观江樾。

  “印系”之后，南京中海地产又在一个月内密集推出全新的“观系”，最快4月份入市。虎年，中海速度很快，野心不小。

  一、逆周期拿地 坚持主流

  地产行业内有句老话：顺势看万科，逆势看中海。

  2021年的第一轮集中供地时，市场热度较高，各大房企血拼，土地溢价率上涨。中海忍住了，非常克制。

  进入下半年，市场行情急转直下，不少房企捉襟见肘，资金充裕的中海地产开始攻城略地，疯狂拿地。以南京为例，在 9月份的第二轮集中土拍中，中海一举拿下三幅宅地，其中仙林湖与方山地块均为底价成交：

  方山G85地块，楼面价约1.5万/㎡，未来毛坯限价28000元/㎡；

  仙林湖G80地块，楼面价约1.95万/㎡，未来毛坯限价34000元/㎡。

  从两幅地块的基本情况来看：一方面，给企业预留了合理的利润空间；另一方面，项目的毛坯限价与区域整体房价接近。

  近年来，“拿地热，入市冷”的高位站岗现象在南京楼市屡见不鲜。中海的“逆周期拿地”策略有效规避了这种市场风险。

  南京中海地产的稳健，不仅体现在投资策略上，还反映在项目的布局上。从早期的河西、鼓北、城中，到后期的新玄武、燕子矶、江宁方山、江北核心区等等，中海坚持“在主流地段为主流人群打造城市主流产品”。

  江宁方山板块

  2021年的方山印、钟山印和南山印，今年的观文澜、观山樾、观江樾，或是靠山，或是近水，但均位于南京主城区较为成熟的地段。这种看似“保守”的布局，也让如今的南京中海地产更加安全，抗击风险的能力更强。

  二、敬畏市场 升级产品

  市场下行的大环境下，更多购房者开始观望，楼市正进入到“买方市场”，这也对房企提出了更高的要求。只有敬畏市场，做有产品特长的“优等生”，才能从“内卷”中脱颖而出。

中海方山印效果图  

  过去这一年，说到南京市场的产品系列，不少业内人士可能第一时间想到中海的“印系”。从入市最早的“方山印”说起，在方山南板块，开发商早期打造的产品基本是：高层+小高层，或小高层+洋房等组合，而中海地产将34栋楼（1066户）全部打造为6-7F的多层洋房，容积率1.3，这种居住体验感，是遮天蔽日的高层无法比拟的，也不枉费了方山的自然景观资源。

  而在紫金山以东，这个豪宅云集的板块，中海打造了一个普通客户可以够得着的“入门级”项目——钟山印。钟山印主推建面约106—136㎡户型，搭配有大尺度双阳台+270度全景南北飘窗+IMAX全面屏视野，加上精装包，整体均价约3.6万元/㎡。

  钟山印北侧的世茂招商语山，二手房价格早已突破4万/㎡。相比之下，钟山印的性价比优势非常突出。而从市场的反馈来看，钟山印也获得了较高的认可，开盘三个月之后，项目标准层的房源就基本售罄了。

  如何定义一款好产品，我的理解是：不是一味拔高标准，而是在合适的区域，打造合适的产品，交给合适的客群。

  在“印系”一炮打响之后，南京中海地产又马不停蹄的推出了“观系”。从目前公开的图片来看，“观系”将沿袭“印系”超高窗墙比、无界外立面的风格。

  同时，根据区域特点，“观系”产品将进一步升级。以方山的观山樾为例，项目将配置片区唯一的核心景观花园，首创“双重客厅”户型。

  2021年，南京中海地产的“印系”均与山有关。而2022年的“观系”除了山，还有了“江湖”，显然要拔高格调。与其被同行模仿，不如自己高调转身，主动升级，在笔者看来，从“印系”到“观系”也是一次成功的产品营销。

  新年伊始，万科郁亮在2022年集团会议上提出：“今年是背水一战的一年，如何理解背水一战？就是要么死、要么活，没有中间状态。”显然，行业又将面临一次巨大的洗牌，更有韧性的房企才能活下来，更好的产品才能赢得市场。这样一个时代，对于购房者来说，或许不是一件坏事。