河西在南京人眼里,拥有着独特的身份标签。
提起住在河西,大家下意识就会认为:富人区,豪宅云集、高楼林立。这里不仅代表南京这座城市的现代化,更是城市白领人群的聚集地...
国内头部金融企业,完善的轨道交通以及令人垂涎的资源配置,都给河西这座新城提供了源源不断向前发展的引擎力。
最重要的是,河西发展至今让人望而生畏的房价,人人都向往,但并非人人可以拥有。这也是河西被人追捧的神秘所在。
以河西南为例,不算储备地块,今年上市新盘就有6家,且普遍都是大户型,5-8成的首付门槛,普通人几乎很难入场。
既然都是豪宅,于普通中产而言,是否完全没有上车机会了呢?也不绝对,有,但不多!
壹
普遍140㎡起,河西南6大新盘传出新进展
1、嘉华南京第三子,河西南综合体新盘—嘉璟峰即将亮相。
日前,河西南香港嘉华G72项目案名确定为“嘉璟峰”。
香港嘉华G72为河西“首幅双限”地块,地块于2020年10月份被香港嘉华以47.9亿元竞得,住宅部分最高毛坯限价44000元/㎡。
根据规划,项目共分成A、B、C、D、E、F、G1-G12等18个分区,主要功能为办公、酒店式公寓、酒店、商业、文化、住宅及配套。
C分区将打造两栋110米高的酒店式公寓,文化场馆总共3层,高18米;D分区主要建设办公、酒店和商业,其中酒店高度达160米。
整体建筑线条流畅,纯玻璃幕墙设计,造型现代简约,极具辨识度。现在的售楼处以后将被改造成酒店。
E、F为住宅部分即“嘉璟峰”。
规划打造11栋24-32F高层,E分区1#、6#楼为25层,2/5#楼为24层,F分区1/3/8/9#楼为31层,5/10/12#楼为32层。
从前期曝光的户型来看,嘉璟峰共有6种产品,分别是约100、120、140、160、200㎡,总计856套房源,也是目前河西为数不多拥有100㎡小户型的楼盘。
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据了解,小户型预计放在后面才会推出,首开产品疑似为8号楼140-160㎡大户型。
目前售楼处已经建好,五一正式对外公开,计划三季度上市。毛坯限价4.4万/㎡,加上全装修、升级装修包预计5万/㎡左右,预计总价500万起。
2、全四房,两梯两户,金鼎湾和禧户型曝光,售楼处预计5月中旬公开
要说河西南封面,中式豪宅厦门建发珺和府必定是一大亮点。61米大门+五进制入户体验,中式大宅独居名门气质,看一眼便能让人记住。
根据最新实探发现,珺和府进度十分迅速,多楼层已建至封顶,楼体轮廓也已成型。从外围看,礼制线纹+唐风挑檐极具中式标识的大气外立面清晰可见。
而厦门建发在河西南第二子——金鼎湾·和禧,售楼处也将设在珺和府,相比前期珺和府最小120㎡的产品,和禧明显更趋向高端改善,主力户型142、168㎡,四房起步,售楼处及样板间预计5月中旬开放。
对比颐和云台源筑、金基G115,深业G111的高层住宅,金鼎湾·和禧打造了6栋17F小高层,两梯两户,一共304套房。
毛坯限价44880元/㎡,上市价格预计5.2万/㎡,总价门槛或720万起步。
(效果图)
前段时间,项目楼栋产品分布以及142、168㎡户型也一并曝光。
项目楼间距较大,其中1、3、5号楼为142㎡,6、7、9号楼为168㎡,均为四房,每栋楼只有一种户型,景观园林方面可以期待。(仅供参考非最终定稿,实际以开发商公布为准)
鉴于小高层产品,后期得房率估计不会低于80%。
168㎡四房户型(仅供参考):
大开间短进深,通风和采光都比较好。两梯两户,独立电梯厅和玄关;四开间朝南,客厅大横厅,阳台开间约8.7米;主次卧双套间设计,满足全龄生活需求;主卧包含卫生间、步入式衣帽间,浴缸等。
格局类似珺和府185㎡户型。
受疫情影响,原本计划本月底公开的售楼处,预计会延迟至5月中旬对外。如果对金鼎湾和禧感兴趣,可以提前关注起来。
3、只有一种143㎡户型,颐和云台源筑本周末公开样板间
河西南G114:颐和云台源筑由颐居、保利联合打造,由颐居操盘。项目售楼处设在河西中颐和源璟,计划本周六(4.23)与样板间一起开放。
根据规划,项目将建设6栋21-32F高层住宅,共计424套。只有143㎡一种户型,毛坯限价44440元/㎡,加包后预计在5万/㎡(以官方消息为准),计划年中上市,总价或约700万以上。
建面约143㎡4房2厅2卫 户型图:(户型仅供参考,具体以开发商公布为准)
目前项目已全部竖起围挡,正在建设中。
项目北侧为深业龙湾上府,前期均价4.7万/㎡(另有3500元/㎡升级装修包),价格可供参考;南侧则为待出让的3幅宅地及7#小学,未来居住氛围浓郁。
4、总价千万起步,产品疑似195㎡,中北&金基G115计划8月份亮相
河西南金基G115由金基操盘,打造4栋20F-28F高层,六恒科技住宅,整体约300套,户型只有195㎡产品(以开发商公布消息为准)。
从规划来看,G115地块采用围合式布局,最大程度地预留出了完整的、大面积的中央绿地空间,且项目自带下沉式庭院,预计会打造成会所。
一梯一户设计,主力面积约195㎡四房三卫,另外还有面积约330㎡的顶底跃。
目前项目正在建设中,毛坯房限价44880元/㎡,加包后预计5.2-5.3万/㎡(预计升级包或超5000元/㎡),计划8月份公开售楼处,三季度首开,总价门槛千万起步。
颐和云台源筑与金基G115两项目紧邻,北侧和西侧分别是已收官的热盘颐和铂湾、鱼嘴金茂悦(已交付)。
5、140㎡起步,深业G111计划下半年上市
去年11月,该地块经过15轮竞价,最终被深业拿下,成交总价19.8亿元,成交楼面地价31360元/㎡,未来毛坯房限价44440元/㎡。
加上全装修和升级装修包价格,上市价格或在5.3万/㎡左右,总价预计1100万起步(实际以开发商公布为准)。
深业G111拟建设5栋21-28F住宅,紧邻地铁2号线西延线5号口“天保街”站,是纯正地铁盘。
其中包含1栋22F、1栋25F、1栋29F住宅以及2栋32F!预计主打140㎡-190㎡户型,毛坯限价44440元/㎡,预计将于下半年上市。
项目北侧为规划的幼儿园用地以及8#小学用地、4#中学地块(已开建),项目东侧还有两幅纯宅地计划在二季度出让。
6、产品疑似180㎡,6栋低密小高层!栖霞建设G112千万起步
去年11月,该地块经过13轮竞价,触顶最高限价,被栖霞建设摇号竞得,成交楼面地价约34971元/㎡,未来毛坯房限价46350元/㎡。
根据规划,栖霞建设G112地块拟建6栋12-13F小高层,货量不多预计百余套房。
从规划图看,还配有1个下沉式庭院,最大楼间距43m,预计后期配备会所。据了解,项目户型180㎡起步,主力户型210㎡,总价千万起步。
该项目位于五矿崇文金城和朗诗熙华府之间,地块体量不大,附近生活配套成熟,周边二手房价已卖到6万/㎡以上,与新房之间有一定倒挂。地块南侧是南外二小,已开学。
值得一提的是,栖霞建设G112地块是河西南在2021年第三批集中出让的地块中,毛坯限价最高的一幅,达到了4.635万/㎡,后期加上装修升级包,价格或将达到5.3万/㎡。
贰
板块供地提速,河西南二季度还将有地块出让
据此前消息,河西2022年预计出让7幅涉宅地块,其中,河西南鱼嘴板块就有3幅纯宅地。
这3幅地块,分别是河西南部28-1号地块、28-3号地块、28-5号地块,均位于地铁高庙路站以西,金基G113、保利G114、金鼎湾和禧南侧。
与其他地块相较,河西南这三幅地块皆为纯宅地,体量都不大,容积率在2.4-2.8,适合建设小高层或者二十多层的高层产品,大面积改善为主。
预计每个地块三、四栋楼,三幅地加起来约七、八百套房源,基本可以满足区域内新房改善补给。
此外,还有江心洲奥体建设G71、江苏水利G72、以及栖霞建设G118三盘补仓,除栖霞建设G118户型有118㎡小户型,其他两幅地块均为140㎡起,加包后售价逼近5万/㎡,置业门槛逐渐向河西南看齐。
对于买房人来说,新房供应多了,但门槛却在不断拔高。通过以上梳理,可以发现,河西南包括江心洲9大纯新盘中,户型普遍140㎡起步,尤其是河西南门槛价已攀升至700万级,较去年整体拔高不少。
叁
于豪宅客群来说,买房这几点要注意甄别
有人问了,如此大批量供应,会给二手房市场带来哪些影响?
首先,同面积段稀缺性产品更有竞争力。
目前河西新房市场,即将上市6盘中加上储备地块,共计有十多个项目,后期流入二手房市场,势必会是一个不小的冲击。
这也就意味着,5-10年之后,板块内已上市二手房、限售期中的二手房,同等面积段产品竞争会更加白热化。
其次,品质小区更容易占据高溢价。
选择方面,小区微观环境好坏将直接影响后期二手房市场溢价,要知道对于能买的起千万级豪宅的客户来说,没有过硬的产品很难打动他们。诸如景观园林、会所、泳池等附加服务也是豪宅标配项。
最后,开发商资质成为资产保值的重要考量。
好的物业,好的房企口碑会给资产增值。买房人除了要比价格,拼品质,同地段下,更重要的是筛选开发商。
明确了这些,我们就来看,如何选对的楼盘?
今年包括江心洲在内,整个河西板块新房机会还是很多的,但要注意不同子板块之间楼盘综合成绩的对比,对于前期买房人来说,选择一家好的高品质楼盘则显得至关重要。
侧重终极改善的客户,可重点关注金鼎湾和禧,金基G115、这两个项目分别由金基、厦门建发操刀,无论是园林景观还是项目品质呈现,业内口碑评价整体较高。
栖霞建设G112主打低密度小高层,在高层云集的河西南十分稀缺,加之周边生活氛围成熟些,圈层纯粹,也是个不错的选择。不过产品面积较大,预计千万级起步。
看重准现房不妨关注金茂府二期,预计本月底加推3#和7#收官楼栋,面积为155㎡,190㎡,共186套,前期均价约前期均价约5.56万/㎡,另有3800元/㎡装修包,首付8成。
目前整个河西都缺小户型,河西南嘉璟峰100㎡、江心洲栖霞建设118㎡预算有限的客群可以关注起来。
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