正文

  河西在南京人眼里，拥有着独特的身份标签。

提起住在河西，大家下意识就会认为：富人区，豪宅云集、高楼林立。这里不仅代表南京这座城市的现代化，更是城市白领人群的聚集地...

  国内头部金融企业，完善的轨道交通以及令人垂涎的资源配置，都给河西这座新城提供了源源不断向前发展的引擎力。

  最重要的是，河西发展至今让人望而生畏的房价，人人都向往，但并非人人可以拥有。这也是河西被人追捧的神秘所在。

  以河西南为例，不算储备地块，今年上市新盘就有6家，且普遍都是大户型，5-8成的首付门槛，普通人几乎很难入场。

  既然都是豪宅，于普通中产而言，是否完全没有上车机会了呢？也不绝对，有，但不多！

  

壹

  普遍140㎡起，河西南6大新盘传出新进展

  1、嘉华南京第三子，河西南综合体新盘—嘉璟峰即将亮相。

  日前，河西南香港嘉华G72项目案名确定为“嘉璟峰”。

  香港嘉华G72为河西“首幅双限”地块，地块于2020年10月份被香港嘉华以47.9亿元竞得，住宅部分最高毛坯限价44000元/㎡。

  根据规划，项目共分成A、B、C、D、E、F、G1-G12等18个分区，主要功能为办公、酒店式公寓、酒店、商业、文化、住宅及配套。

  C分区将打造两栋110米高的酒店式公寓，文化场馆总共3层，高18米；D分区主要建设办公、酒店和商业，其中酒店高度达160米。

  整体建筑线条流畅，纯玻璃幕墙设计，造型现代简约，极具辨识度。现在的售楼处以后将被改造成酒店。

  E、F为住宅部分即“嘉璟峰”。

  规划打造11栋24-32F高层，E分区1#、6#楼为25层，2/5#楼为24层，F分区1/3/8/9#楼为31层，5/10/12#楼为32层。

  从前期曝光的户型来看，嘉璟峰共有6种产品，分别是约100、120、140、160、200㎡，总计856套房源，也是目前河西为数不多拥有100㎡小户型的楼盘。

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  据了解，小户型预计放在后面才会推出，首开产品疑似为8号楼140-160㎡大户型。

  目前售楼处已经建好，五一正式对外公开，计划三季度上市。毛坯限价4.4万/㎡，加上全装修、升级装修包预计5万/㎡左右，预计总价500万起。

  2、全四房，两梯两户，金鼎湾和禧户型曝光，售楼处预计5月中旬公开

  要说河西南封面，中式豪宅厦门建发珺和府必定是一大亮点。61米大门+五进制入户体验，中式大宅独居名门气质，看一眼便能让人记住。

  根据最新实探发现，珺和府进度十分迅速，多楼层已建至封顶，楼体轮廓也已成型。从外围看，礼制线纹+唐风挑檐极具中式标识的大气外立面清晰可见。

  而厦门建发在河西南第二子——金鼎湾·和禧，售楼处也将设在珺和府，相比前期珺和府最小120㎡的产品，和禧明显更趋向高端改善，主力户型142、168㎡，四房起步，售楼处及样板间预计5月中旬开放。

  对比颐和云台源筑、金基G115，深业G111的高层住宅，金鼎湾·和禧打造了6栋17F小高层，两梯两户，一共304套房。

  毛坯限价44880元/㎡，上市价格预计5.2万/㎡，总价门槛或720万起步。

  （效果图）

  前段时间，项目楼栋产品分布以及142、168㎡户型也一并曝光。

  项目楼间距较大，其中1、3、5号楼为142㎡，6、7、9号楼为168㎡，均为四房，每栋楼只有一种户型，景观园林方面可以期待。（仅供参考非最终定稿，实际以开发商公布为准）

  鉴于小高层产品，后期得房率估计不会低于80%。

  168㎡四房户型（仅供参考）：

  大开间短进深，通风和采光都比较好。两梯两户，独立电梯厅和玄关；四开间朝南，客厅大横厅，阳台开间约8.7米；主次卧双套间设计，满足全龄生活需求；主卧包含卫生间、步入式衣帽间，浴缸等。

  格局类似珺和府185㎡户型。

  受疫情影响，原本计划本月底公开的售楼处，预计会延迟至5月中旬对外。如果对金鼎湾和禧感兴趣，可以提前关注起来。

  3、只有一种143㎡户型，颐和云台源筑本周末公开样板间

  河西南G114：颐和云台源筑由颐居、保利联合打造，由颐居操盘。项目售楼处设在河西中颐和源璟，计划本周六（4.23）与样板间一起开放。

  根据规划，项目将建设6栋21-32F高层住宅，共计424套。只有143㎡一种户型，毛坯限价44440元/㎡，加包后预计在5万/㎡（以官方消息为准），计划年中上市，总价或约700万以上。

  建面约143㎡4房2厅2卫 户型图：（户型仅供参考，具体以开发商公布为准）

  目前项目已全部竖起围挡，正在建设中。

  项目北侧为深业龙湾上府，前期均价4.7万/㎡（另有3500元/㎡升级装修包），价格可供参考；南侧则为待出让的3幅宅地及7#小学，未来居住氛围浓郁。

  4、总价千万起步，产品疑似195㎡，中北&金基G115计划8月份亮相

  河西南金基G115由金基操盘，打造4栋20F-28F高层，六恒科技住宅，整体约300套，户型只有195㎡产品（以开发商公布消息为准）。

  从规划来看，G115地块采用围合式布局，最大程度地预留出了完整的、大面积的中央绿地空间，且项目自带下沉式庭院，预计会打造成会所。

  一梯一户设计，主力面积约195㎡四房三卫，另外还有面积约330㎡的顶底跃。

  目前项目正在建设中，毛坯房限价44880元/㎡，加包后预计5.2-5.3万/㎡（预计升级包或超5000元/㎡），计划8月份公开售楼处，三季度首开，总价门槛千万起步。

  颐和云台源筑与金基G115两项目紧邻，北侧和西侧分别是已收官的热盘颐和铂湾、鱼嘴金茂悦（已交付）。

  5、140㎡起步，深业G111计划下半年上市

  去年11月，该地块经过15轮竞价，最终被深业拿下，成交总价19.8亿元，成交楼面地价31360元/㎡，未来毛坯房限价44440元/㎡。

  加上全装修和升级装修包价格，上市价格或在5.3万/㎡左右，总价预计1100万起步（实际以开发商公布为准）。

  深业G111拟建设5栋21-28F住宅，紧邻地铁2号线西延线5号口“天保街”站，是纯正地铁盘。

  其中包含1栋22F、1栋25F、1栋29F住宅以及2栋32F！预计主打140㎡-190㎡户型，毛坯限价44440元/㎡，预计将于下半年上市。

  项目北侧为规划的幼儿园用地以及8#小学用地、4#中学地块（已开建），项目东侧还有两幅纯宅地计划在二季度出让。

  6、产品疑似180㎡，6栋低密小高层！栖霞建设G112千万起步

  去年11月，该地块经过13轮竞价，触顶最高限价，被栖霞建设摇号竞得，成交楼面地价约34971元/㎡，未来毛坯房限价46350元/㎡。

  根据规划，栖霞建设G112地块拟建6栋12-13F小高层，货量不多预计百余套房。

  从规划图看，还配有1个下沉式庭院，最大楼间距43m，预计后期配备会所。据了解，项目户型180㎡起步，主力户型210㎡，总价千万起步。

  该项目位于五矿崇文金城和朗诗熙华府之间，地块体量不大，附近生活配套成熟，周边二手房价已卖到6万/㎡以上，与新房之间有一定倒挂。地块南侧是南外二小，已开学。

  
值得一提的是，栖霞建设G112地块是河西南在2021年第三批集中出让的地块中，毛坯限价最高的一幅，达到了4.635万/㎡，后期加上装修升级包，价格或将达到5.3万/㎡。

  
贰

  板块供地提速，河西南二季度还将有地块出让

  据此前消息，河西2022年预计出让7幅涉宅地块，其中，河西南鱼嘴板块就有3幅纯宅地。

  这3幅地块，分别是河西南部28-1号地块、28-3号地块、28-5号地块，均位于地铁高庙路站以西，金基G113、保利G114、金鼎湾和禧南侧。

  与其他地块相较，河西南这三幅地块皆为纯宅地，体量都不大，容积率在2.4-2.8，适合建设小高层或者二十多层的高层产品，大面积改善为主。

  预计每个地块三、四栋楼，三幅地加起来约七、八百套房源，基本可以满足区域内新房改善补给。

  此外，还有江心洲奥体建设G71、江苏水利G72、以及栖霞建设G118三盘补仓，除栖霞建设G118户型有118㎡小户型，其他两幅地块均为140㎡起，加包后售价逼近5万/㎡，置业门槛逐渐向河西南看齐。

  对于买房人来说，新房供应多了，但门槛却在不断拔高。通过以上梳理，可以发现，河西南包括江心洲9大纯新盘中，户型普遍140㎡起步，尤其是河西南门槛价已攀升至700万级，较去年整体拔高不少。

  
叁

  于豪宅客群来说，买房这几点要注意甄别

  有人问了，如此大批量供应，会给二手房市场带来哪些影响？

  首先，同面积段稀缺性产品更有竞争力。

  目前河西新房市场，即将上市6盘中加上储备地块，共计有十多个项目，后期流入二手房市场，势必会是一个不小的冲击。

  这也就意味着，5-10年之后，板块内已上市二手房、限售期中的二手房，同等面积段产品竞争会更加白热化。

  其次，品质小区更容易占据高溢价。

  选择方面，小区微观环境好坏将直接影响后期二手房市场溢价，要知道对于能买的起千万级豪宅的客户来说，没有过硬的产品很难打动他们。诸如景观园林、会所、泳池等附加服务也是豪宅标配项。

  最后，开发商资质成为资产保值的重要考量。

  好的物业，好的房企口碑会给资产增值。买房人除了要比价格，拼品质，同地段下，更重要的是筛选开发商。

  明确了这些，我们就来看，如何选对的楼盘？

  今年包括江心洲在内，整个河西板块新房机会还是很多的，但要注意不同子板块之间楼盘综合成绩的对比，对于前期买房人来说，选择一家好的高品质楼盘则显得至关重要。

  侧重终极改善的客户，可重点关注金鼎湾和禧，金基G115、这两个项目分别由金基、厦门建发操刀，无论是园林景观还是项目品质呈现，业内口碑评价整体较高。

  栖霞建设G112主打低密度小高层，在高层云集的河西南十分稀缺，加之周边生活氛围成熟些，圈层纯粹，也是个不错的选择。不过产品面积较大，预计千万级起步。

  看重准现房不妨关注金茂府二期，预计本月底加推3＃和7＃收官楼栋，面积为155㎡，190㎡，共186套，前期均价约前期均价约5.56万/㎡，另有3800元/㎡装修包，首付8成。

  目前整个河西都缺小户型，河西南嘉璟峰100㎡、江心洲栖霞建设118㎡预算有限的客群可以关注起来。