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      药越下越猛，买房人却越发明白了！

  俗话说，三天两头出政策，总有一款适合你～

  继4.23限购、5.10限售“松绑”之后，5.13南京又出利好新政：南京本地户籍二孩家庭可以买三套了！

  但凡能开出购房证明，不限区域随便买，包括各位大佬心心念的河西及南部新城！

  
01

  官方已证实，南京本地二孩及以上家庭可买第三套。

  晚间，据“南京房协”公众号消息，“生育二孩家庭，可新增购买一套商品住房，同时可享受相关银行优惠贷款利率支持，”也算是给5.13新政官宣背书了吧！

  坦白说，相比其他城市，南京出政策算非常克制。除了政策面放松，变相刺激市场需求外，还有土地端的收紧。正所谓，大棒+萝卜，张弛有度。

  不会一下子放开，会违背房住不炒的宗旨，而是一点点释放利好，吊足胃口。既让自住看到希望，也让改善有置换机会，一石两鸟。可眼下，火候差就差在，买房人并不把“无关痛痒”的政策当回事了！

  针对此次新政，有人调侃：“我是缺购房证明吗？明明缺的是钱！”

  “如果能把商贷利率做到公积金水平，还怕市场没积极性？”

  “知道的以为我是穷买不起房，不知道的还以为我为了名额拼个二胎出来”...

  说白了，相比二手房限售松绑，增加资产流动性，此次二孩买房新政受益客群有限，只对部分有实力的家庭奏效。

  但是话说回来，有钱的家庭会缺房子？会为了奔着买房多生小孩？

  归根结底，政策尚未触底，一来大家对市场缺乏信心，对当前政策持“观望”态度；二来次新房市场积压多成交周期拉长，腾挪不出闲钱置换；三来真正购房者，还在等待更大的“惊喜”。

  万一贷款利率、首付比例、公积金额度、契费政策有进一步调整了呢。。。

  当然，不要以为这就完事了！上有“激励”示好，下有“涨价”信号。

  有人说，现在南京房价的走势是越来越摸不着头绪了。卖不动，却涨价风声不断，政策激励，而不是雨露均沾。搞不懂，zf下一步会出什么牌？

  
02

  综合各路消息，据说，接下来高品质住宅毛坯限价会放开，南京第二批次土拍，个别板块土拍政策会做相应调整。

  网传，河西南某宅地可能会在原有限价基础上调2000元/㎡，河西顶豪下次加推放风会“破7”；人居森林起拍楼面价疑似会下调，毛坯限价微涨；江核继续卖地，城南中心、青奥、核中核都有涉宅出让…

  政策扑朔迷离，看不到红头文件，执行细则，楼市却三天两头给甜头，其中的利弊（买房人心里焦灼担心被割，卖房人思虑降价抛售卖不上好价）都快让人傻傻分不清了。

  但个人以为，按照以往南京楼市路数，事出必有妖，无风不起浪，买房人需提前最好打算。

  就拿网传的高品质住宅限价放开来说，一旦限价放开（河西、南部新城、新玄武），对未来热门区域房价势必会有直接“拉升”。

  有可能会形成抗跌区争抢上车，打折区无人问津，两极分化更加明显，大跌不可能，但“微涨”却是趋势，这点大家需要达成共识。

  因此，买房这件事不能说完全躺平，也不能脑子一热，逢政策稀里糊涂随便买。

  而是要分情况谨慎入手，自住需结合自身实力情况，趁市场低迷之际，尽可能上车优质资产；改善建议抓住限售窗口期（“限售”不会一直放开），努力进行优质资产的置换。

  为什么这么说？

  1于刚需而言，长远看南京房价“下跌”的可能性不大，因此要抱有乐观的态度上车，必要先解决自住问题 ；

  2于改善置换，分化会持续存在，未来一定是优质资产更抗跌，目前正是非常好的“置换”窗口。要知道，南京限售初衷就是为了投资炒房，限制其流动性，目前限售放开了，一部分受疫情影响，大行业不景气，中介门店遭受重创，失业人口上升，二来也为避免更大的金融系统风险（降低“断供”情况的发生）。

  3于纯投资来说，板块购买力一定情况下（无外来人口导入），次新房挂牌激增，品质一般的房产想快速出售会难上加难，眼下这种环境，不谈别的，至少要跑赢通胀吧。

  
03

  二手房挂牌量激增，对买房人意味着什么？

  相对于链家网网5月10日南京第一次证实放松限售时的11万+套，5月12日二手房挂牌量已经增长至13万+套，两天时间增加了2万套！

  尤其是投资客众多的江核，一夜之间区域二手房数量激增1000套（次新房）。其中不乏江与城、绿地海悦、扬子江金茂悦等万人争抢的摇号“神盘”。

  此前的政策是拿到房产证以后满3年才可上市交易，新房从买的那一刻起到交房通常要2年的时间，加上办证后的3年等待期，也就是最少5年的等待期。

  此政一出，5年直接缩到2年，一来减少了购房者持有成本，二来次新房上市时间加快，让房子提前流通起来，进行新旧置换。当然，很多次新房网签备案不足3年，无法交易，试水意味明显。

  最让我担心的是，放开限售导致二手房挂牌量急剧增长，短期内会形成踩踏，去化压力增大。

  要知道，南京放松限售的原因是为了活跃楼市，增加资产流通，改变过大半年来冷冷清清的局面。楼市最怕的不是降价或者涨价，而是没有成交量，想卖的不能卖，想买的不敢买。

  房子真就成了“不动产”，楼市也就真的“over”了。（财政收入受影响不说，也不利于社会稳定）

  但这次放松限售正赶上疫情防控常态化，卖房者是激情四射、满环憧憬地把房子挂出来，结果买房者因为疫情原因收入减少、不敢出手。

  另一方面，南京这次放松限售很难说是真正落地，很多网签备案不满3年的房子仍是不能挂牌交易。等南京放松限售窗口期全面落地，估计二手房挂牌量上涨的速度还会更快。

  不算此前的核心区华润、保利、润江、润锦、雅居乐五大拓荒盘，据统计，目前江北核心区新增5家可售二手房，分别是绿地海悦、扬子江金茂悦、江与城、中海左岸澜悦、金地风华国际。

  这批房源原本在2019年入市，目前部分房源已过了网签备案限售3年，可以挂牌交易。据统计，这五家楼盘总体房源量达到9150套！（注：扬子江金茂悦目前只交付一批，后期还有房源待售）

  （数据截止5.13日）

  目前五家二手房挂牌房源量不是很多，但挂牌量相较于5.12日有所增加。

  其中最多的是江与城，挂牌量22套；绿地海悦挂牌量11套；扬子江金茂悦7套，中海左岸澜庭挂牌量均为5套；金地风华国际挂牌量6套。（注：数据来源于链家网，时间为2022年5月13日）

  未来随着，江核区五大板块（长江隧道口、金融中心块、政务中心、国际健康城、青奥研创园）房源全部交付入市，将会是四五万套的体量，于是一个很棘手的问题来了，谁来“消化”？

  
04

  宁愿不买，不能选错。

  江与城链家挂出22套房源，挂牌价集中在4.2-4.5万/㎡，也有个别房东挂出了5万1的报价。

  绿地海悦链家内网挂出11套房源，其中一套房源挂牌单价高达51001元/㎡！

  扬子江金茂悦链家内网挂出7套房源，挂牌价在4.2-4.8万/㎡，房本满2年的再5万1，也有5万6以上的虚高房源。

  此外，中海左岸澜庭、金地风华国际也都有房源挂出，价格梯度差非常大。中海左岸在低则3.9万，高则4.5万/㎡；金地风华国际低则3.9万，高则5.2万。

  纵观此批江核房源挂牌，有的业主仅3.7万/㎡就挂牌出让，但随后新挂房源也在逐步上调报价。

  不难看出，当下业主的心气还是很高，很多小区的挂牌价远远高于新房和周边和二手房市场价。

  对于这样的价格，中介表示，当前好的品质小区，依然受买家关注。但对于一些供应量较大，报价虚高的房源，能否被市场接受（低估？高估？），最后还得以“成交”说了算！

  不过二手房批量上市这个动作，对江核新房应该说是直接利好，毕竟对比二手房走势，新房存在明显倒挂！

  不过这里，对于想入手次新房的人有必要提醒一句：鉴于目前政策实施时间太短，还看不出什么变化，建议先等等。

  有句话怎么说来着，既然碰不上笋盘“捡漏”，但也不至于现在高位接盘吧！

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