近日，有很多网友咨询，总价400万内怎么选？
不得不承认，南京购房门槛已经越来越高。
7年前，首付50万勉强上个车；5年前，江核、宁核首付80万摇号碰一碰；今天，首付100万，都不太够，只能远郊任选。突然感慨，首套房刚需上车要趁早，不是没有道理。
放眼当下，仍是自住群体购房最好的窗口期，中央政治局会议定调楼市调控，“支持刚性和改善性住房需求”的表态，奏响了楼市的最强音，如何支持呢？近日又有一波行业动态：
首先是南京买房门槛大降，最新出炉的政策，外地人补缴6个月社保就能开购房证明，基本等于无门槛；其次，房贷利率不断下降，首套房利率已经从去年的“6”字头，一路下降到如今4.25%，月供省下大几百；一些投资客撤场的头部板块，如江核，去年首付8成雷打不动，如今置业顾问透露符合条件的3成也能做，门槛一再退让；
再者，改善板块小户型开始涌现，曾经南部新城大校场分分钟140㎡起步，如今110㎡也很常见，相同情况的还有江核，晴翠晴樾都有110㎡，靠近河西的小行板块，仁恒甚至有75㎡小户型；另外，二手房市场一直降价抛售，也是一波捡漏机会。
400万这个价格，不算纯刚需，南京中产阶级客群占比会比较多一些，首套房追求品质，或是首改换房需求，不一定要求正核，但必须子板块内规划最优，或是非常接近正核，今天我们就来盘一盘400万内哪些楼盘更具性价比！
01
仁恒城市星光G60
所属板块：雨花小行
户型分布：75、110、143、165㎡（除了75㎡，其他都做了样板间），75㎡约132套，占了约三分之一
放风均价：4.6万/㎡
上车门槛：加包约345万起步
推荐理由：仁恒品质，近软件谷、河西，项目西侧有教育规划，小区带运动会所
项目动态：仁恒G60地块6月15日新领1/2/3号楼销许，共414套房源，其中1号楼3梯6户，2、3号楼2梯4户，销许均价为45760元/㎡，精装交付，无升级包，户型建筑面积约75㎡、100㎡、110㎡、143㎡、165㎡，预计首付6成起，验资230万，卖完正式收官！
小行板块位于河西与雨花的交接处，地段没话说，距离河西新城5km左右，往北通过凤台南路直通新街口，但小行周遭环境一般，除了正在建设中的机场二通道，还有铁轨、凤台南路高价、地铁10号线小行站（此站在地上运营），周边住宅可能会有噪音干扰。
但小行优越的地理位置还是寸土寸金，区域内除了仁恒G60，还有刚拿地不久的万科G04，另有一幅商住混合用地待拍。
配套方面，北有虹悦城，西有龙湖河西天街，东有雨花客厅、宜悦城等商业，项目周边有地铁1、2、10号线，明基医院，菊花台公园等，称得上是南京闹市区。
仁恒城市星光G60距离地铁10号线小行站步行约10-15分钟左右，距离中等。
详细说说仁恒城市星光G60的推荐理由。
①“绝版”75㎡小户型，350万左右低门槛上车
这个户型给了刚需曙光！75㎡户型总套数约132套，接近总套数的三分之一了，改善板块的小户型，预计会比较抢手。但是75㎡做的是两房，比较适合年轻小夫妻。尽管75㎡没有样板间，可以预想大概率会被无房人士瓜分掉。
②无装修包，装标多一线品牌
装修品牌，全部墙纸，入户玄关柜、东芝中央空调、欧文托普水地暖、菲斯曼壁挂锅炉、爱迪士新风，厨房西门子三件套（燃气灶+油烟机+消毒柜）、弗兰卡水槽，厨房门为夹丝玻璃移门，实用且兼具美感；
卫生间有高仪台盆、龙头，TOTO智能马桶（仅限主卧）及衣帽间柜子都是交付范围。市面上一般140㎡以上的户型才会配置浴缸，而仁恒110㎡户型就做了浴缸，非常难得。
建面约165㎡四房两厅两卫样板间
③铝板外立面+干挂石材+真石漆
项目外立面1-3楼干挂石材，3楼以上采用铝板，搭配真石漆。
外立面是业主看得见的“面子”，在南京，铝板基本为豪宅标配，造价在600-1000元/㎡，辨识度高，这点也能看出仁恒专心做品质的诚意。
02
中海观江樾
所属板块：江核青奥
户型分布：建面约110㎡、118㎡、128㎡、142㎡，从刚需到刚改，包容性强
销许均价：加包约3.6万/㎡（装修包2000元/㎡）
上车门槛：加包约390万起步
推荐理由：对岸河西，中海央企，广角阳台，2000元/㎡装修包划算
项目动态：6月已加推，目前在售10、12号楼，共196套房源，建筑面积约110、118、128㎡，销许均价34430元/㎡，首付3成。
江核青奥不用多说，过了长江隧道就是河西，区域内有青奥体育公园、砂之船奥莱（在建），靠近江北虹悦城，紧邻绿水湾湿地公园，丰子河、城南河风光带，拥有围合式绿化生态。青奥相比核中核，更具宜居属性。
核中核新盘均价基本在4万/㎡左右，江核青奥价格要低一些，约3.6万/㎡，个人认为资金够不上核中核的，江核青奥是不二选择。
自住的话，因为江核青奥前期投资客比较多，所以人流量不大，但介于其靠近长江隧道口，在河西的上班族一桥过江，依然有便捷度可言，自住问题也不太大。再加上新房拿房还需等两三年，届时这里配套会更加完善，中海央企实力，也不必担心烂尾问题。
前两天实探江核，区域内砂之船奥莱正在如火如荼建设中。<<<江核雏形已现！11号线正在施工、首个“五恒”科技房也来了，我实探后惊喜发现…< p="">
说一说中海观江樾这个盘自身特色。
①270°超广角阳台设计（最宽进深2米）
270°广角阳台户型设计，让人眼前一亮。建面约110、118、128㎡都设计有广角阳台，最宽的地方足足2米（一般阳台进深都在约1.5-1.8米），不仅很好的拓展了阳台空间，甚至还能作为“第二会客厅”使用；另外，这种设计将阳台增加了一个朝向，多了一个采光面，大大增加了光照时间。
阳台的反坎设计仅约22cm，这个数字已经近似全落地窗了。另外，项目还特别配置了内开倒方式的开窗模式，既能向内平开，也能向内倒开，不仅有利于采光和通风，防潮防湿，而且使用安全性更高。
目前中海观江樾共开放了2个样板间示范区，分别是：110㎡和142㎡两个户型，感兴趣的可以去看看。
建面约142㎡样板间
②升级装修包2000元/㎡，良心定价
2000元/㎡的包，配置大金中央空调、百朗新风、博世锅炉三大件，还有史密斯净水系统（前置+末端反渗透）、三合一智能面板、方太油烟机/灶具/洗碗机等一线知名品牌，且玄关、客餐厅以及卧室均采用多层实木复合大地板，性价比可以。
建面约110㎡样板间
03
紫京四季雅园
所属板块：江宁上秦淮
户型分布：102㎡三室两厅两卫、125㎡3+1室两厅两卫、142㎡四室两厅两卫
销许均价：加包约3.6万/㎡（装修包2300元/㎡）
上车门槛：加包约367万起步
推荐理由：国企联手，地铁3号线南延和风路站仅约400米，得房率最高达86%，江宁唯一带会所泳池小区
项目动态：目前在售1、3、15、19少量精装房源，户型建面约102、125㎡，销许均价约3.4万/㎡。
双龙大道是江宁“发展黄金轴”，串联起江宁CBD百家湖（1.0）、“宜居高地”九龙湖（2.0），再向南，便是主打科技产业的上秦淮板块（3.0）。随着百家湖、九龙湖新房售罄，目前江宁改善板块只有上秦淮了。<<<暴走实探！江宁“主轴”上秦淮，首个摇号红盘长啥样？周边二手房竟已破4万…< p="">
相关数据显示，产业方面，上秦淮已经引进1000余家知名企业，如华为、中软、亚信、亚马逊等，均为“高精尖”产业及人群。
除此之处，一些商业、教育配套也在悄悄崛起。商业方面，位于砂之船奥莱西侧的上秦淮第二大综合体——未来网络产业创新综合体，商业体量约17万㎡，预计将在2023年底建成；
教育方面，上秦淮初中设有10轨、30班、1800人，2021年12月29日已经招标，预计近期启动建设，2年内建成，且有希望与名校进行合作办学；医疗方面，三甲江宁妇幼保健院将在近期开建；生态方面，上秦淮湿地公园已开放。
上秦淮街景实拍
紫京四季雅园售楼处位于原金隅紫京云筑售楼处，置业顾问表示后期将搬至上秦淮。
项目由金隅地产和华发股份联合开发，拟建19栋小高层住宅，首都国企+珠海国企联手，安全系数比较高。
①纯地铁盘，近地铁400米
紫京四季雅园是纯地铁盘，距离地铁3号线南延线和风路站仅约400米，规划正在落地，最新的3号线列车上，南延站点已经标注，开通指日可待！
②装标高，升级装修包2300元/㎡
2300元/㎡的包用到东芝/日立VRV中央空调、百朗/爱迪士新风、菲斯曼/A.O.史密斯地暖、西门子油烟机、灶具、嵌入式消毒柜/洗碗机、杜拉维特/唯宝/汉斯格雅/科勒卫浴等，多国际一线大牌。
建面约125㎡样板间
我在实探中印象深刻的是，即使是最小102㎡户型，也做了大横厅设计，最高86%的得房率，让我有种置身120㎡房子的错觉……
建面约102㎡样板间
③江宁唯一带会所、露天泳池的小区
项目整体定位偏向改善的，体量比较大，成小区规模，是目前江宁区在售项目里唯一带会所和泳池的。
项目泳池效果图
04
颐和四季府
所属板块：燕子矶
户型分布：89、108、128、143㎡（108、128㎡公开了样板间，其中108㎡分两种）
销许均价：加包约3.6万/㎡（升级装修包2650元/㎡）
上车门槛：约320万起步
推荐理由：国企颐居操盘，燕子矶唯一在售89㎡小户型，装标一线品牌，燕子矶城北改善首选
项目动态：在售7、12号楼，主力户型建面约89、108、128㎡，全装修（部分毛坯）交付。
燕子矶新城，南京人都比较熟悉，幕燕滨江，历史悠久，可以江岸赏花观景，也可以登高望远，板块内有幕府山，笆斗山两大城市天然绿肺，万里长江第一矶燕子矶，乾隆六下江南五次登临的御碑亭，明外郭百里风光带、二桥公园、燕子矶公园、寒桥公园等，是目前城北唯一纯新改善板块。
区域内新房出货量不算太多，但今年以来有颐和四季府、华发四季雅筑等一些纯新盘补仓，被不少城北地缘客盯上。今天推荐的颐和四季府，国企颐居操盘，且有燕子矶唯一在售89㎡小户型，未来三地铁交汇，后面不会差的。
颐和四季府未来周边三条地铁环绕，地铁6号线距离项目直线距离800米左右，可一站换乘地铁7号线，7号线是南京地铁换乘王，在13个站点可与11条地铁线路换乘，地铁1号线北延线笆斗山站距项目直线距离1000米，6站即可到达南京站。
周边有招商花园城商业，华发华润打造的21万㎡万象系商业正在建设。颐和四季府楼下还有小型商业体和沿街商业等；区域内有南京外国语仙林分校燕子矶校区、南外仙林分校燕子矶校区、泰晤士国际贵族学校等（具体学区划分以政府公示为准）。
建设中的万象天地实拍
①燕子矶唯一，建面约89㎡小户型起步
南京很多区域已经不做110㎡以下的户型了，尤其是在改善板块更少见，颐和四季府在售新房均价约3.7万/㎡，建面约89㎡小户型起步，不加包的话，基础装修总价约270万起，首付3成，买入门槛不到100万。
建面约89㎡户型三室两厅一卫户型↓
②2650元/㎡装修包，多一线大牌
公开的108㎡、128㎡两种户型的样板间，在升级包标准中，大金中央空调、菲斯曼/AO史密斯地暖、百朗/爱迪士新风系统为标配，除此以外西门子油烟机灶具洗碗机三件套、卫生间杜拉维特、高仪组合等，整体装修标准很高，按照约2650元/㎡的装修包价格来看，性价比高。
项目样板间
05
首开南岸潮鸣
所属板块：城南岱山
户型分布：89、113㎡（113㎡三房两厅两卫户型样板间已公开）
销许均价：含包放风约3.6万/㎡（升级包约2500元/㎡）
上车门槛：加包约360万起步
推荐理由：主城低密洋房，纯住宅社区，临湖而建，最小89㎡低门槛，首开置业国企（参与过“两奥”建设的开发商，南京前四个项目分别为：金茂悦、都会澜岸、江悦光年、新悦光年，南岸潮鸣是其首个独立操盘的项目）
项目动态：预计6月首开，含包放风价约3.6万元/㎡。项目打造4-6层纯低密住宅社区，户型建面约89、113㎡
城南岱山，现在业内称之为雨花中央生态区，老南京人可能也会称之为西善桥，与河西一河之隔，距离河西只有10分钟车程，这是最大优势，目前板块内安置房比较多，也是最早一批入住岱山的业主，带起了这里的人气。房价方面，与河对岸的河西南有1万/㎡多的倒挂。
后期地铁7号线，设立了西善桥站，计划2023年开通（分段开通），届时岱山人民可以坐地铁直达河西中、南湖、尧化门等商圈，算是板块内重要配套的完善。
①首开在南京第一个独立操盘的项目
首开南岸潮鸣前身为岱山G77地块，2021年9月26日，竞价触顶后，被首开摇号拿下。这是首开在南京市场上的第二次公开拿地，第一次公开拿地为江北核心区的江悦光年项目。
对于新入南京的开发商来说，首个自操盘项目选在江核这样的热门板块会更稳，无论是操盘难度还是操盘压力，都要小很多。但或许是时机未到，江悦光年项目首开与万科合作，交由万科操盘。
从2017年入宁到现在，首开与金茂在青龙山合作了东城金茂悦Ⅱ期，与金地、融信合作开发了城南的都会澜岸，与万科在江北核心区合作开发开发江悦光年和新悦光年。
据了解，因为是首次操盘，首开在这个项目上做足了准备，选择岱山板块，就是看中其环境，直接影响居住舒适度，另外开发商认为，岱山集中了大量的成熟人口，他们具备消费能力，都是老南京人，宜居的同时也具有烟火气。
①临湖，6F洋房，容积率约1.2，纯住宅
根据规划，项目拟建14栋4-6F层高的洋房，其中除了第一排的1、13号楼为4层，其余楼栋均为6层，共计352户，一梯两户，精装交付，是个纯住宅社区，没有底商，没有顶底跃，容积率约1.2，绿化率约35%。
目前南京城区范围内，平均容积率在2.5，首开南岸潮鸣容积率只有1.2，并且南山北水，环境非常好，全4-6层的洋房。
西南侧有条市政规划的人工湖，待全部改造完成后会成为业主茶余饭后可供散步的后花园。
据说后期，开发商会在牺牲建筑面积情况下，将1、13号楼前移，设置南向入户大厅（其余12栋均为北向入户），为业主尽可能带来更多户外景观体验，楼间距15-23米，充分保障每家的视野采光。
③113㎡户型做了5.65米大横厅
客厅采用了LDKB一体化设计，让约5.65米的南向大面宽横厅、约8.65米的跑道阳台、餐厅、厨房均位于同一动线上，拓展了活动区域的实用面积。
此外，建面约89㎡的三房两厅一卫户型，虽然没有做样板间，但也做了南向约6.35m的双联宽景阳台，客厅也为LDKB一体化设计，该户型得房率约80%，产品确实不错。
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