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房价降了，有些板块却在偷偷涨价？成交降了，有些豪宅却开盘“日光”？南京楼市两极分化…

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南京房价跌了

先了解一下南京最新房价走势。

前几天，国家统计局发布了2022年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。

其中，2022年5月南京新房价格环比下跌0.6%、同比上涨1.0%，二手房价格环比下降0.9%、同比下降2.4%。今年以来，南京新房价格已经连续两月（4月、5月）出现下降，降幅分别为0.5%、0.6%。

据统计，自2019年以来，南京新房价格指数波动在-0.6-1.8%之间，当下，南京房价已经趋稳，这与政策调控密不可分。

南京房价如何“稳”住的？既然提到房价走势，就干脆说透一点，4月开始至今，南京楼市调控政策就不下十余次（包括未官宣已执行的）：

从限购政策来看，南京新房、二手房几乎已经全域放开限购，新房仅剩主城四区（鼓楼、玄武、秦淮、建邺）依旧限购，二手房限购全域放开（外地家庭、本地单身可购二套，本地家庭可购三套），甚至传言南京户籍在江宁、江北买房无需购房证明；

从限售政策来看，新房备案满3年就能上市出售，现房、二手房拿证满3年即可上市（二手房限售和此前一样，没变），直接促使江核等区域的TZ客资产解绑，挂牌上市，高价试水（急售的只能以价换量）。

从限贷政策来看，商贷有变化，即使你名下有多套房，只要贷款已结清，首付可以5成，符合条件的可享首套房利率，购买第三套房将不再限贷，可以申请贷款；公积金贷款也有变化，二套房公积金贷款额度提高至和首套一样，个人50万夫妻100万（此前是30和60）。要知道，商贷利率基准4.9%，公积金贷款利率仅“3”字头，限贷政策的变化无疑为买房人节省了不少成本。

房价稳了，买房就不着急了？答案无法“一刀切”。

说不急买房的，肯定在理，因为连去年一房难求的核心区，今年都部分盘开分销了，有的是机会挑选，今年楼市明显刻着四个大字，“刚需友好”，注意这里的刚需是广义，可以是宁漂族的首套房，也可以是高端改善的刚性需求（比如二胎三胎要换多室大平层），今年入住江核、河西南这样的头部板块，机会都比较多（除非对产品有特定需求）。

价格方面，多盘都给出了不同程度的优惠，比如江核首付要求从8成、降至5成，符合首套房要求的3成也可以做，门槛一再退让；还有的盘会给出装修包折扣，比如开盘当日认购减免百元一平之类的；更有多盘在节假日给出到访礼，现场抽红包等，总之，给你买房省钱！

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这些楼盘却涨了

说抓紧买房的，也对，因为部分区域有些楼盘正在涨价！即使有上车机会，但不排除成本增加。

①仁恒城市星光，比一期涨了1400元/㎡

城南小行板块，仁恒城市星光6.15领到G60地块414套房销许，将一次性加推所有房源，建面约75-165㎡，精装均价4.6万/㎡（单价最高的一套48900元/㎡），没有装修包，首付6成起，要求验资203万。相比此前G59地块的4.46万/㎡，房价涨了1400元/㎡。

②电建洺悦华府，比上一次涨了约2200元/㎡
雨花岱山，电建洺悦华府6.15领到7号楼共132套房销许，户型全部为113㎡，精装均价32751元/㎡，总价约370万/套，准现房销售。电建洺悦华府上次开盘是在一年前，销许均价3.05万/㎡，此次销许价，相比于之前上涨了约2200元/㎡左右。
③华发四季雅筑，本月加推微涨
城北燕子矶，华发四季雅筑6.15领到8号楼共128套房销许，户型建面约99、120㎡，全装修均价约34042万元/㎡，另有2500元/㎡升级装修包可选，首付3成起。项目4月首开销许均价为33782元/㎡，本月加推略有微涨几百。

④金基望樾府，本月收官比首开涨了约3300元/㎡

南部新城，金基望樾府6.1刚刚收官售罄，均价51059元/㎡，升级包5400元/㎡，而项目去年10月首开时，均价为47746元/㎡，时隔大半年涨了约3300元/㎡。

⑤翡丽铂湾，上月加推涨了约1400元/m²

南部新城，大校场“四叶草”之一的翡丽铂湾，上月2号楼共计76套房源，销许均价约48051元/㎡，升级装修包4200元/㎡，相比之前46645元/㎡的销许均价，上涨了约1400元/m²。

⑥晴翠府，本月加推涨了约1500元/㎡

江北核中核，晴翠府6.2领取翠府6号楼、珑府6号楼销许，共80套房源，建筑面积约143、165㎡，销许均价38513元/㎡，首付8成，验资420万，相比上一批房源37020元/㎡涨了约1500元/㎡。

⑦中海观文澜，上月加推涨了约1100元/㎡

仙林湖，中海观文澜上月加推A5、7号楼共144套房源，均价36214元/㎡，比首开均价35117元/㎡涨了约1100元/㎡。

除了涨价，近日网传“工行、建行、中行、农行确定首套贷款利率上浮20BP，利率4.65%，监管部门约谈要求，其他行大概率也会跟进”，大量中介转发。但经核实，此消息纯属谣言，不必过于惊慌。

目前南京首套房房贷利率能做到4.25%，短期内预计不会有大幅上调。

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成交量降了

6月未满，我们从5月的新房成交量，可以看出，今年“红五月”已经大不如前。

根据网上房地产数据，2022年5月南京新房认购量为5525套，成交量为4961套。

环比4月数据（认购6230套，成交4980套），今年5月南京新盘认购量环比下跌11.3%，成交量环比下跌0.38%；同比2021年5月数据（成交量约12192套），成交量同比下跌59.3%。截至6月20日14:00，南京新房库存量为77379套，存在库存压力。

上周（6月13日-6月19日），南京新房认购1186套，成交1099套，对比前一周（6月6日-6月12日）新房认购1357套，成交1283套，认购量下降13%，成交量下降14%。（详见今天公众号二条稿件）

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这些楼盘却卖光了

看似巨大的库存压力，但最近楼市热度慢慢被豪宅带起，近几周，河西南、南部新城改善大宅纷纷开盘，吸引了一波购买力聚集，不少优质好盘当日售光，逆势创造佳绩。

①金鼎湾和禧，颐和云台源筑，6.17首开基本售罄

河西南还是火！上周五（6.17），河西南改善大宅——金鼎湾和禧、颐和云台源筑又同时迎来开盘，一个是有口皆碑的豪宅基因盘，一个是性价较高的改善盘。二者均为首开，中签率均在20%以下，据悉置业顾问透露，开盘当日，金鼎湾和禧全部售罄，颐和云台源筑除少量底跃外，基本全部售罄。

6.17金鼎湾和禧开盘现场↓

6.17颐和云台源筑开盘现场↓

②金基望樾府，6.1收官售罄

涨价3000元/㎡，照样卖完了！南部新城大校场豪宅盘金基望樾府，6.1在售楼处收官开盘，当日售罄。

共推104套房源，451人报名，总价800万起，8成首付，最少准备700万资金，让人不得不佩服南京富豪们的购买力。

金基前业主甚至表示，3000元/m²的涨幅在南京楼市并不算高，而对于未来的金基望樾府来说，现在的价格也不够高，对自己的房子期待满满！

6.1金基望樾府开盘现场↓

③嘉华嘉璟峰，6.1首开基本售罄

河西南嘉华嘉璟峰，6.1首开几乎售罄：首开总价约696万起步，中签率15.8%，62套房源，2小时开盘仅剩底跃。

6.1嘉华嘉璟峰开盘现场↓

④臻境，6.3首开售罄

新玄武招商局中心臻境，6.3首开售罄：总价约700万起步，中签率32.5%，150套品质大宅，短短3小时卖光；

6.3金基望樾府开盘现场↓

综上现象，我们不难发现，市场冷静期与优质产品的热销，并不冲突，尤其是头部板块具有差异化属性的产品，更是稀缺。

举个例子，就拿河西南的金鼎湾和禧来说，加包均价已经高达5万2了（周边二手房不过卖5万多，倒挂很少），首开仍被哄抢一空，究其原因，个人认为一是府系中式大宅，古色古香，产品风格稀缺，二是首开的168㎡大户型，未来在河西南会更抢手，三是开发商口碑圈粉，金鼎湾豪宅基因，在南京可不止做了一家豪宅盘了，城中的金鼎湾项目单价超10万，这一点，金基也同样适用。

而我们说开盘屡屡涨价的现象，也不是为了制造焦虑，而是陈述事实，另外涨价的原因有很多，与每次开盘的楼栋、面积息息相关（例如大面积的单价相对低，若有底跃户型也会影响销许均价等），买房人需要多一些了解。

给近期有购房打算的伙伴一些购房建议，手头资金充足的，高端改善人群，近期冲一冲河西、新玄武的一些豪宅，动态非常多，货比三家后，然后下手“稳准狠”。招商局臻境今天在申领销许了，即将加推，河西南嘉华嘉璟峰预计本月底加推，河西中豪宅海玥花园也即将加推，机会很是难得！

如果是首套房纯刚需，建议结合工作地点选择板块，河西、雨花工作可以选择江核青奥、岱山、板桥，如中海观江樾（对岸河西，央企品质）、首开南岸潮鸣（主城低密洋房）、中冶锦绣和鸣（中冶锦绣系产品）等，慢慢挑，能选到好楼盘、好朝向；城东一带，可以关注仙林湖中海观文澜（央企，宜居），麒麟纯新盘星河钟山盛世本月也将首开，适合城东刚改人群；另外，江宁正方新城，上宸云际等楼盘，总价低，地铁口，销量也不错。