从刚需房走俏到改善房更火...经过半年营销拉锯战，南京新房市场，各大房企年中业绩单，冷热分化愈加明显。
如果你最近有留意豪宅动态，会发现这么几个有意思的现象：
1、不断有纯新盘集中入市；
2、新房越做越偏向高端改善；
3、5万+市场持续热销，购房者格外买单。
这些现象，不是凭空出现，二数据的格外走高，恰在某种程度上代表了一股新势力的崛起：不可否认南京改善群体，在短短半年时间里，基数确有非常大的增长。
01
开发商正在放弃刚需
6月份南京推盘倒不少，但业绩十分亮眼的并不多。
大家有没有发现，南京高端产品力资产价值正在回归。典型的表现就是，新盘越做越高端，产品越来越豪宅化，并且有20%的人，愿意加杠杆去买单。
近期河西、南部新城、新玄武，南京主城区的改善盘在上半年犹如“炸街”一样集体爆发，销售金额TOP10中项目均为改善，且多盘创造了较好的销售业绩。
6月初，南部新城金基望樾府收官加推，户型面积168、185、234㎡，104套房吸引451组摇号，综合中签率23.1%，起步总价930万起，最终359㎡底跃也卖光。
嗯，是熟悉的金基，稳得一批。
这里重点说下河西南嘉璟峰。此盘自打入市以来，动作很快，基本保持每月一开的节奏，推售房源每次都是一栋楼，至今开盘过两次，加起来也不过124套房。
然却，首付8成下，中签低屡创新低（首开393组，15.8%；二开624组，9.9%）堪称火爆，关键还涨价还抢不到。
就在最近一次开盘，嘉璟峰较首开时上涨1600元/㎡，加包后均价50278元/㎡，总价集中在700万-800万，开盘不到3小时就卖光。
另外再来看，新玄武招商局臻境。
作为新玄武首个纯改善项目，市场反响不错，此盘6月连开两次，累计进账24.62亿，上来就给了市场一个下马威。
不仅去化率高，就连价格也是捅破了玄武新房价格天花板，700万级的门槛，坐稳新玄武新盘的价格制高点。＞＞＞兵分两路去选房！南京2大改善盘齐开，超千位买家出动...
臻境首开现场
随后河西南金鼎湾和禧、颐和云台源筑，两大改善盘半路杀出，更是让市场期待值拉满。两盘无论地段、产品、还是房企实力，都不想上下。
从最终报名结果来看，中签率稳在20%以下，首开当天除顶底，去化超9成，几近清盘，首秀一炮走红。
当然，如果说臻境、金鼎湾都只是开场序曲，那么总价1300万-3000万的海玥卖完，才算是真正意义上将南京豪宅开盘热度拉升至沸点。＞＞＞再次售罄！今天，河西两大豪宅开盘，1300万起步的海玥又光了…
以上这些项目，开盘价格都不算低，但是去化率都非常高。
要知道，除金基望樾府、海玥、鱼嘴润府外，有4个楼盘全部都是首开，按照低开高走的策略，现在的价格既然能批复必然有一定道理，未来资产价值或许会更高。
如果把时间轴拉长的话，在这一场豪宅迭代革新战中，金基望樾府、招商局臻境和海玥花园一起，真正用品质托起了头部改善盘的价格/价值双标杆。
而富人愿意为之买单，也间接说明，产品价格所对应的品质体现得以匹配。
02
高端购买力究竟在买什么样的房产？
价格这么贵，去化却这么高，背后的支撑逻辑到底是什么？换句话说，高端购买力究竟在买哪些房企的资产？
眼下与新区的剧烈起伏相比，主城区楼市表现相对稳健。喜新厌旧是人的本能。一看新区，全新的概念，全是大型房企，一水的TOD支撑，新南京人扎堆进驻；反观主城区，道路拥堵，商业老旧，老房子扎堆，就连居住的人群，平均年龄看起来都要老很多。
新区，机会真多，闻着真香；主城，开发殆尽，天花板到顶。
在所有人的刻板印象中，主城价值有限，即便有，也非普通人能及。
但是，他们往往忽视了，在很多城市，在很多片区，真正的机会，就隐藏在这些被忽略、被遗忘的主城区。
这样的例子随处可见，玄武区的新玄武，鼓楼区的鼓楼滨江，秦淮区的南部新城，建邺区的河西中。
比如说玄武区的铁北红山，被视为南京新城开发的典范。
城北红山板块的奇迹，是从均价2、3万，直接跳涨到现在的5万，学区房甚至逼近6万，这样的涨幅，放在全市都堪称奇迹。那么，位于老玄武的红山板块，这一波涨幅之中，靠的是宇宙概念吗？靠的是市场红利吗？靠的是城市方向吗？
根本不是。自始至终，红山都不是热门板块，只是一个片区界面较好的普通居住区而已。但是，就是这样的片区，短短数年，修建了地铁，落地了中海、星河、宝龙、复地、招商局这样的品牌房企，经历了一波城改，批量的住宅供应出现，于是乎，片区一下子热闹了起来。
再比如说建邺区河西奥体板块，典型老牌豪宅聚集区。
有人说河西的灵魂在江东中路上，北起龙江南部，南抵博览中心，这条长约十多公里的主干道“大动脉”，不仅是河西新城当仁不让的C位中轴线，也象征着南京“宇宙中心”挺起的脊梁。
在江东中路的南段，两侧集中了十余家国内一线开发商品牌总部驻扎，元通地铁站商圈更是分布有华采、新鸿基IFC、德基、国金中心等商业，这些综合体坐落于地铁站四个角，高耸入云，巍峨矗立，代表着奥体新封面。
这里是南京是名副其实的高端经济生活带，周边拥有大量的企业数量和就业人群，共同组建了“河西CBD商圈”，这样的片区，想不火都难。
不仅如此，历经10年发展的河西中，曾经也是大片空地，但是经由诸多一线房企进驻之后，经过十余年的发展，高端住宅客群已经形成，企业落地了，政务中心落地了，地铁2号线落地了，有轨电车落地了，市场价也直接从1万多翻倍到5万多，跻身南京房价的制高点。
以及秦淮区的大校场，最近两年才发展起来的新城。
这里曾是中国的军用机场之一，直至2015年7月30日，机场大道关闭，南部新城建设正式拉开序幕。
南部新城地铁密度极高，10平方公里的面积，分布6条地铁9个地铁站。跑道两侧及周边规划建设南京博物院故宫馆、江苏省文化艺术中心、中国第二历史档案馆新馆古秦淮湾湿地公园、洛克菲勒全球青年中心、中芬合作交流中心、南京市不动产档案馆等建筑。
经过这些年的发展，如今南部新城已成为南京楼市的香饽饽，多个高品质楼盘群雄逐鹿，8成首付也难抵买房人热情，场面异常火爆。
其实不止是南部新城，作为南京的三大金刚，河西、南部新城、江核是南京打造“一江两岸双主城”的重要板块，他们的价值，也是南京的价值中枢。
虽然南京的发展方向在不断向东、跳跃向南，但是三大片区的曝光率非常高，而且片区起点高、规划配套足。目前河西、南部新城、新玄武房价集中在5-6万/㎡左右。他们用时间打消市场的疑虑，用实力证明自己的价值。
另外，江核发展日新月异，成果有目共睹，但考虑到开发周期，投入资金，需要给予一定的时间来成长。
03
改善流速加快，刚需陷入横盘
19年那波涨幅调整之后，南京房价体系越加明朗，头部区域房价强者恒强，马太效应加剧，跨区域置换难度增加。
几年前，南京各区分化还不像现在这么明显，房价差也没有动辄2-3万/㎡差距。
直到16年后两轮涨幅，几个头部区域逐渐成型，河西、南部新城、新玄武等板块差价与后排区域明显拉大，这也是为何会讲跨区域置换难度正在增加。
目前南京主城和郊区，一个向左一个向右，呈现出非常明显的分化特征。
总体而言有两个明显特征：
1、主城盘出现一波小高潮，且多以改善型为主，刚需被充分挤压。
2、郊区盘出现一波坚守困难期，纷纷超低首付，超长分期，疯狂抢人。
当前市场环境，不同开发商采取了完全不同的操盘策略。
一方面我们看到了“鼓吹涨价”逼定购房者，另一方面很多项目低价换量、特价房频出。这恰恰也在提醒买房人：能不能涨价最终看市场认可度。
市场认可，你可以涨，市场不认可，最多只能浑水摸鱼，甚至被打回原形。
当然也会有一些区域，随着自身配套发展和规划不断兑现，对改善吸引力越来越高，在南京这样区域并不多，过去几年也就是江核、燕子矶、上秦淮有较大的影响力（如今吸引力也略显疲态）。
另外投资新城是动态的，如果你对某个新城没有80%以上的确定性，完全不必急着把筹码压上去，选一个过去市场成熟的区域，哪怕涨幅低一点，但更稳妥些，3-5年后对新城仍然期待，完全有足够的时间可以置换过去。
——写在最后——
和曾经的遍地都是“府”，言必称改善不同，这两年改善市场可谓经历了“大浪淘沙”的洗牌，真正以“品质”为导向、具备“圈层”效应的项目才更被市场认可。
同时，结合改善市场的分化、项目热销情况看，20%改善购房者们能更加明确自己置业需求，对优质项目的辨别也愈加清晰。
而楼市里面置换的宿命，就是不断向上去改善，以其于让资产更保值。
刚需的板块，主体依旧是刚需为主，吸引不了太多改善，总价易受天花板限制，并且由于房价基数不同，同比涨幅下改善区域的总房价涨幅会远大于刚需区域。
过去这轮南京房价下跌局势，横盘初期核心区和郊区一起跌；横盘中后期核心区止跌、郊区继续跌；横盘末期核心区反弹，郊区止跌。
个人认为，未来跨区域改善难度仍会增加。
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